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資深地產(chǎn)人揭秘：普通人看不懂的2016中國樓市

來源：新浪發(fā)布時間：2016-12-20 19:00:28

　　本文經(jīng)多位地產(chǎn)界人士口述，由融360房貸（微信ID：fangdai123）整理總結(jié)。

　　2016年已經(jīng)接近尾聲，想想就在兩個月前，二十多個城市出臺了限購限貸新政，不少客戶都曾問起過我這樣的問題：年初樓市主基調(diào)還是去庫存，可是年底怎么就變成集體限購限貸了呢？真是有點搞不懂啊。作為一位入行多年的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，我是個愛總結(jié)的人，恰逢年底臨近，就這個問題做答，也順便總結(jié)下我眼中的2016中國樓市。

　　毫不避諱地說，中國樓市是一個徹底的政策市。要讀懂中國樓市，必須先看懂樓市政策。今年影響樓市主要有兩個重要政策：先是年初的營業(yè)稅、契稅雙降，直接點燃了樓市的一把火，緊接著樓市開啟了持續(xù)半年多的高燒模式，一二線城市房價輪翻出現(xiàn)了暴漲；隨后的9、10月，20多個城市集體限購限貸，才算澆冷了這團(tuán)樓市之火。政策的背后是什么？年初和年末為什么會出現(xiàn)截然不同的政策調(diào)控？樓市到底怎么了？這么嚴(yán)的限購限貸政策是不想讓人買房了嗎？2017年到底還能不能買房？讓我們先把時間倒回到2016年初。

　　一、年初樓市一片低迷，部分城市庫存壓力巨大

　　先來看降稅政策出臺前的一組數(shù)據(jù)。

　　從2013年起全國商品房庫存數(shù)量呈直線上升趨勢，2014年的增長率為26%，2015年增長率為12%。把庫存除以銷量得出去化周期，2013年的去庫存化周期為4.5個月，而到了2015年就增加到7個月了，說明在政策刺激后，樓市庫存量仍然在增加。

　　樓市成交持續(xù)低迷，庫存越來越高，除了一線城市基本保持市場成交以外，多數(shù)地方尤其是三四線城市，陸續(xù)出臺的購房補(bǔ)貼政策，都沒有激起大家買房的興趣。這個時候最著急的，除了開發(fā)商，就是地方政府和銀行，而地方政府和銀行的擔(dān)心，當(dāng)然就會層層傳導(dǎo)至決策層。政府賣地時，開發(fā)商手中有一部分自有資金，再從銀行借貸，繳納了土地款，同時還要向銀行舉債進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，房子一旦賣不出去，開發(fā)商的錢收不回來，銀行就著急了。與此同時，政府新的土地也無法再賣，公共建設(shè)的資金和各項支出也只能舉債，銀行舊債沒有回來，新債需求又急劇上升。這時候，就需要一個辦法，幫助開發(fā)商解決眼前的難題，把房子賣掉，銀行把開發(fā)商的債收回來，然后再放貸給新的目標(biāo)，才能促進(jìn)城市建設(shè)，進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　于是，國家號召去庫存，一開始把目標(biāo)指向進(jìn)城的農(nóng)民工，希望引導(dǎo)農(nóng)民工在城市里安家置業(yè)，完成去庫存大計。但是后來發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民工兄弟根本不具備這個實力，一套房子幾十萬，農(nóng)民工普遍不符合銀行貸款條件，只有首付的錢，農(nóng)民想在城里買套房是非常困難的。

　　地方債務(wù)需要轉(zhuǎn)移，農(nóng)民工和剛需買房族都已經(jīng)指望不上，那就從改善型需求和投資需求著手。降稅！而且是契稅和營業(yè)稅雙降！買賣二手房以前要滿5年才可以免征營業(yè)稅，現(xiàn)在滿2年就免征，而且非普通住房也享受同等待遇。一套100萬的房產(chǎn)，滿2年交易的，如果買家不是首套房，契稅可減少1-2萬，營業(yè)稅減少5.5萬，房價越高，減免越多。重點是，這次是針對首套房大戶型和二套房買家的優(yōu)惠，其優(yōu)惠力度，前所未有。此前，契稅已5年多未調(diào)整，而營業(yè)稅是在去年330政策不到一年后再次調(diào)整。

　　政策的目的是，通過刺激買房需求，將債務(wù)由開發(fā)商轉(zhuǎn)移到購房者頭上，房子賣掉了，開發(fā)商有錢先還給銀行，然后銀行將錢貸給更多老百姓繼續(xù)買房，地方政府和銀行就不再擔(dān)驚受怕，因為買房首付款普遍在2成以上，二套房3成以上甚至更多，不出意外的話，老百姓不會白白扔掉首付款而冒險拖欠房貸的。

　　值得一提的是，這次政策的出臺，主要是為了刺激二三四線城市化解庫存，特意把北上廣深排除在契稅優(yōu)惠政策之外。即使這樣，因為北上廣深房子總價高，而且新房普遍比較偏遠(yuǎn)，二手房市場比新房更活躍，即使只降營業(yè)稅，也是少則幾萬，多則幾十萬的優(yōu)惠力度。作為經(jīng)紀(jì)人，當(dāng)然要第一時間把這個好消息告訴我們的準(zhǔn)客戶，這為他們省下的可是真金白銀啊。當(dāng)時，我也只是想，機(jī)會來了，能多說服幾個客戶買房，今年的收入有保障了，可誰也沒想到，后來會發(fā)生那么多事情。早知道，我會勸所有親朋好友3月份把所有錢都拿出來付首付買房。

　　二、一二線城市房價接力上漲超出預(yù)期

　　降稅政策一出，門店的業(yè)務(wù)就開始忙起來，隨后，一線城市和部分二線城市房價開啟高燒模式，我負(fù)責(zé)的北京某區(qū)域，房價從2月初的3萬多，一路高歌猛進(jìn)，現(xiàn)在已經(jīng)超過6萬，漲幅80%。

　　如果覺得某個區(qū)域代不了全國，可以看一下國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，因為政策宣布當(dāng)月即時生效，新政出臺的2月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有47個，比1月份增加9個，2月份一、二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均都上漲，且漲幅分別比上月擴(kuò)大0.5、0.1和0.1個百分點。城市間房價漲幅差距進(jìn)一步加大，一線城市和個別熱點二線城市漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，分化現(xiàn)象持續(xù)。

　　緊接著，更多的城市房價開始由降轉(zhuǎn)升。從3月到5月，廈門、合肥、南京等熱門二線城市漲幅增長迅速，環(huán)比從2月的1.3%、2.3%、2.7%，一下漲到3月份的5.4%、4.6%、3.5%，分別增長了4.1%，2.3%、0.8%，廈門更是在3月份超越北上廣深四大一線城市，成為漲幅冠軍。

　　好家伙，本來是想讓低迷的城市恢復(fù)點活力，不想該漲價的城市沒漲起來，不該漲得卻漲得比誰都兇。說得夸張點，對于地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，光憑兩周的業(yè)績就夠吃一年了，這全得益于上漲的房價。

　　三、樓市亂象叢生，房產(chǎn)成提款機(jī)

　　不僅房價漲的有點過火，開發(fā)商、中介、購房人等跟房子有關(guān)的機(jī)構(gòu)和人之間也擦出了“火花”，房產(chǎn)交易市場似乎也變得有些不太平。

　　1.開發(fā)商違規(guī)操作

　　一個在售樓處工作的朋友告訴我，他們在外地有的項目在放號的時候承諾了一個開盤時間，但實際上不會在約定時間開盤，故意延長開盤時間等房價漲高了再賣，“這樣就能讓購房人覺得房子供不應(yīng)求，我們也就能在價格上做文章了”，朋友如是說道。這種捂盤惜售的現(xiàn)象其實是樓盤的一種營銷手段，目的就是高價賣房，實際上，開發(fā)商的“手段”還遠(yuǎn)不止于此。

　　家里有位親戚老李遇上了更為頭疼的問題，看上的一處樓盤的新房，可是后來他聽其他業(yè)主說，樓房規(guī)劃的樓層數(shù)量為13，但實際建設(shè)的樓層數(shù)為15，而老李買的正是這第15層的房子，老李告訴我，樓層建設(shè)規(guī)劃考慮了地面承重能力，每個樓能蓋到多少層都有嚴(yán)格的安全規(guī)劃的，超過限定樓層，拿不到產(chǎn)權(quán)證是小事，留下安全隱患才是大事，這個才是他最擔(dān)心的。“找開發(fā)商討說法，他們還信誓旦旦地說‘產(chǎn)權(quán)證肯定能辦下來，房子也沒問題’，這像什么話?！崩侠顨鈶嵉卣f，早知道就找我買二手房，才不會考慮新房。事已至此，老李已經(jīng)準(zhǔn)備聯(lián)合其他業(yè)主進(jìn)行維權(quán)。

　　像上面這種捂盤惜售、私改規(guī)劃的行為，在不少樓盤都出現(xiàn)過，開發(fā)商之所以這么猖獗，都是為了能多賺錢，什么安全問題、購房者權(quán)益統(tǒng)統(tǒng)被踩在腳下。

　　2.購房人為省錢假離婚買房

　　而二手房市場也并非一帆風(fēng)順，個別中介存在誘導(dǎo)購房人“假離婚”買房的行為。假離婚買房，是指為了躲避限購政策，有多套房的家庭夫妻雙方將房產(chǎn)都過戶到一人名下，之后辦理離婚手續(xù)，在以名下無房一方的名義購房，享受首套房首付、利率優(yōu)惠的行為。有些購房人出于對首付的考慮，處在買與不買的邊緣，中介提出假離婚的建議來促成交易，不少人為了節(jié)省購房成本鋌而走險。

　　雖然我沒有做過這種事，但卻有購房人主動問過能不能辦理假離婚。張麗（化名）和丈夫在上海工作多年，都有上海戶口，兩人年收入在60萬左右，本來不算低的收入在高房價面前顯得杯水車薪，買二套房的計劃隨著小寶寶的到來變得緊迫起來。張麗算了一筆賬，他們看中的房子總價600多萬，如果不離婚算第二套房的話首付為50%，比首套房的三成多出120萬的首付。首套房和二套房加起來的成本已經(jīng)相當(dāng)于張麗一年的收入了。

　　“假離婚就能多賺一年的錢，多合算啊?！睆堺惡屠瞎瓦@樣達(dá)成了共識，我出于好心給他們提了一個建議，雙方簽訂一份協(xié)議，證實夫妻二人離婚過程是出于買房的目的，一方不得侵吞共同財產(chǎn)等等，在律師的參與下，張麗完成了她的“假離婚買房”計劃。

　　“我并沒有糾結(jié)什么婚姻道德問題，只是想著這樣買房能省上百萬首付，每月少還上千元利息。小白領(lǐng)在大城市不都得這樣嗎，算計著過日子?！睆堺愶@得有些無奈和疲憊。

　　的確，在一線限貸城市，首套二套房首付能差幾十上百萬，而一張離婚證的工本費才不到十塊錢，孰輕孰重一目了然，辦張離婚證能省幾十萬首付，換誰誰不心動？正像上面張麗說的，對于購房成本的考慮早已超越了婚姻道德問題，誰讓房價這么高呢？

　　上面的這幾種行為，到后來由于監(jiān)管部門的檢查稍微得到了些改善。

　　3.房子成 “提款機(jī)”，公司賣房子救急

　　今年9月，朋友圈被一條新聞刷爆了，一家上市公司因為連年虧損，竟想到通過賣學(xué)區(qū)房來續(xù)命保殼。發(fā)布公告的是一個叫*ST寧通B的上市公司，所出售的兩套房是2004年購買的（04年當(dāng)時的新房），主要是用來給公司員工在北京營銷期間臨時居住用。當(dāng)時購得的價格是214.71萬，兩套房的面積之和是282.91平方米，簡單計算可知*ST寧通B購買這兩套住房的均價是7589元/平方米。到今年出售時，評估機(jī)構(gòu)計算出的兩套房總價已經(jīng)達(dá)2272.2萬元，增值率16倍！

　　我查看了以往的新聞，今年以來，已經(jīng)累計有數(shù)十家公司發(fā)布房產(chǎn)交易公告，這些公司的主業(yè)務(wù)并不是房地產(chǎn)，公司業(yè)務(wù)正在走下坡路或是公司處于退市邊緣，最后靠賣房子實現(xiàn)減虧甚至保殼的效果。作為固定資產(chǎn)的房子儼然已成為“提款機(jī)”，變現(xiàn)潛力巨大。賣兩套房子就能救活一個公司？想想都覺得不可思議，當(dāng)初那些賣房子去創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家們估計該哭暈在廁所了吧。

　　四、超8成一線居民看漲房價

　　就說樓市銷售存在這么多套路和貓膩，買房的人是不是都被蒙了？可真不是。今年我們接待的這一波買房客戶，多數(shù)都是有房的，早期在房價上漲過程中受益頗多，一直迷戀樓市。

　　根據(jù)融360房貸（ID：fangdai123）9月底的一份調(diào)查發(fā)現(xiàn)，居住在一線城市的人，認(rèn)為當(dāng)?shù)胤績r會顯著上漲的比例最高，達(dá)到72.73%。加上看好房價平穩(wěn)上漲的，一線居民共有超8成認(rèn)定未來房價會上漲。既然大家都覺得房價還會漲，何不回老家呢？實際的調(diào)查結(jié)果是，有45.81%的人選擇“永遠(yuǎn)不回老家”，有44.27%的人選擇堅持奮斗，但未來如果沒有安家落戶的能力，就回老家。也就是說，一共有9成的外地人短期不會“逃離北上廣”，選擇堅定地留在大城市奮斗。

　　似乎高漲的房價并沒有嚇到“飄飄”們，一線城市買不起大不了在老家買唄，不過現(xiàn)實可并能如人所愿。隨著部分二線城市房價上漲，購房人已經(jīng)越來越?jīng)]有安全感，錢拿在手里一天天貶值，房價卻一天天漲，都漲到老家去了。

　　曾經(jīng)有位客戶找我看過房子，27、8歲，研究生畢業(yè)工作兩年，靠單位拿到了上海戶口，年收入20萬左右，畢業(yè)不到兩年就想著在上海買套房子安家，當(dāng)時看的，可剛看了一套房子他就不看了，理由很簡單——太貴了。后來聽說他跑到成都買去了，而成都并不是他的老家，他老家是鄭州的，原本不到一萬/平方米的房子，在僅僅幾個月的時間里就漲到13000。當(dāng)時他說了這么一句話讓我印象深刻：現(xiàn)在不買以后更買不起了，收入趕不上房價漲幅，不買房都沒有安全感了。

　　已經(jīng)不止一位客戶向我表示過類似的觀點，原來一直以為買不起一線城市房子可以去二線城市買，以現(xiàn)在的態(tài)勢，恐怕是相當(dāng)不現(xiàn)實了。上面的這位客戶代表了一類買房人，本身購房實力并不強(qiáng)，對房子也并沒有硬性需求，但是隨著房價普漲，他們心里越來越不踏實，甚至可以說是恐慌，以至于自己借錢也要買房來圖個踏實。

　　“要是再這么漲下去，遲早要出新政策?！蔽耶?dāng)時這么想著，雖然樓市火爆我的收入會增多，但這畢竟也是我自己居住的城市，周圍家人和朋友都為買房而瘋狂，我隱隱覺得將有大事要發(fā)生。

　　如果任由房價一路飆升，銀行房貸迅猛增長，那結(jié)果就會是，樓市變成一個巨大的蓄水池，吸干社會上的大量資金。銀行里，放貸的70%-80%都給了房貸，回收周期是20年甚至30年，一些中短期的項目需要資金的時候，銀行卻沒有錢。開發(fā)商雖然賺了錢，但是也只會循環(huán)用來買地，進(jìn)一步推高地價和房價，同時還要向銀行貸款用于開發(fā)建設(shè)。這樣一來，銀行的貸款都貢獻(xiàn)給了房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)貸和房貸把銀行的錢都借走了，房地產(chǎn)這個雪球越滾越大，蓄集的資金越來越多，卻不能流動。經(jīng)濟(jì)停滯不前，實業(yè)想發(fā)展也借不到錢，因為錢都套進(jìn)了鋼筋水泥里。想想都覺得后果十分可怕，這個時候，需要一個政策將樓市的交易冰凍住，不能再無限制地增加房貸規(guī)模了，于是，20多個城市國慶節(jié)前后出臺了嚴(yán)厲的限購和限貸政策。

　　五、調(diào)控終于來了

　　9月30日起北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、廈門、蘇州、鄭州、成都、無錫、合肥、濟(jì)南、武漢、珠海、東莞、佛山、福州、昆山、南昌等二十幾個先后出臺限購限貸政策，以應(yīng)對房價過快上漲。

　　調(diào)控政策出臺一個月后，10月份商品住宅銷售面積同比增長了26%，較9月份減少了9.3%，10月銷售額同比增長38.3%，而9月份是61.2%，足足減少了22.9%，調(diào)控效果立竿見影。

　　不過這次調(diào)控跟以往不同，重點調(diào)控?zé)狳c城市銷售，而其余廣大三四線城市仍然保持去庫存的方向不變，受政策影響有限。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，30個大中城市10月商品房成交套數(shù)同比下降0.04%，一二三線城市同比增速分別為-6.54%、-9.61%、30.38%，三線城市房價出現(xiàn)上漲，這回終于有點成績了。

　　熱點城市房價漲得也沒那么快了，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，15個一線和熱點二線城市中，10月上半月新建住宅價格環(huán)比下滑的有2個，分別是深圳（-0.3%）和成都（-0.1%），10月下半月新建住宅價格環(huán)比下滑的增加至7個，分別是北京（-0.4%）、天津（-0.2%）、上海（-0.1%）、廈門（-0.1%）、鄭州（-0.1%）、深圳（-0.1%）、成都（-0.2%）。

　　這次的集體限購限貸政策，每個城市都根據(jù)各自的實際情況做出的調(diào)整，因城施策的效果很明顯，而且據(jù)說是中央發(fā)話要求熱點城市出臺政策控制房價過快上漲。

　　六、銀監(jiān)會發(fā)話整治房地產(chǎn)金融市場

　　與此同時，銀行貸款界也沒閑著，11月，銀監(jiān)會下發(fā)通知擬對房價上漲過快的16個熱點城市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項檢查，重點檢查銀行資金通過信托業(yè)務(wù)、理財業(yè)務(wù)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。這16個城市分別為北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都。

　　連銀監(jiān)會都出來發(fā)話了，原因在于，年初以來樓市火爆帶來的金融風(fēng)險是銀監(jiān)會、乃至整個國家最想解決的問題。我調(diào)查了一下，今年前三季度，特別是下半年以來，銀行業(yè)向房地產(chǎn)市場發(fā)放兩類貸款，即個人按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款規(guī)模在整個銀行貸款業(yè)務(wù)占據(jù)完全主導(dǎo)地位，特別是針對居民部門的個人按揭貸款，屢創(chuàng)歷史新高，據(jù)央行公布的11月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，當(dāng)月人民幣貸款增加7946億元，其中住戶部門貸款增加6796億元，占到新增貸款的85.5%。

　　這是什么概念？！從事中介工作這些年，跟銀行打過不少交道，在他們看來，房貸業(yè)務(wù)利潤雖然不高，但壞賬率低，穩(wěn)定性好，相比其他企業(yè)貸款、小額貸款是個“鐵飯碗”，銀行更樂意放貸，加上去年的降息效應(yīng)，市面上理財產(chǎn)品收益縮水，手握資金的人們更愿意把錢投資到房子上，于是就出現(xiàn)了房地產(chǎn)類貸款攀升的景象。

　　銀行放貸給購房人買房子，購房人把錢交給開發(fā)商，開發(fā)商又把掙來的錢用來買地建房子，開發(fā)商、銀行、購房人組成了一個資金生態(tài)圈，大量資金被鎖死在房子上，如果不加以控制，樓市的資金量越來越大，以至于其他行業(yè)沒有資金支持，影響的將是整個經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展。所以，國家不得不出手限制樓市交易，只有交易量少了，房貸規(guī)模才不會繼續(xù)沖上云霄。

　　明年還要不要買房？我不會回答你，因為我說的你不一定信。但是，我要告訴你，2016年的一二線樓市已經(jīng)淪為一個純投資市場，真正的剛需已經(jīng)沒有幾個了，要不沒有買房資格，要不沒有足夠的錢。國家嚴(yán)厲的限購限貸政策之后的狀況是，買房的人少了，但房子也突然變少了。買房的減少，情有可緣，因為國家重拳抑制投資需求。可是，連房子也變少了，二手房房源減少，也算可以理解，因為買房人減少，房主又不想降價，所以干脆別賣了?？墒牵路恳沧兩倭?，你們知道原因嗎？正所謂，沒有交易，就沒有傷害。既然無房可賣，大家也都歇一歇吧。

　　最后，放兩張圖，大家感受一下這一年的賣房成果吧。2016年前11月，全國商品房銷售面積135829萬平方米，同比增24.3%；總銷售金額高達(dá)10.25萬億元，增長 37.5% ,據(jù)說已經(jīng)超過了韓國和俄羅斯等一些國家的GDP總額。