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　　在北京、上海這樣的大城市，如果你身為外地戶籍人士，最心煩的莫過于買房問題。所以融360房貸君（微信ID：fangdai123）作為專注研究地產二十年的老司機，經常被朋友們詢問什么樣的房子可以買，什么樣的房子價格低。

　　房貸君十分理解大家安居樂業的迫切心情，但是房貸君想來想去，大概只有三類房子比較便宜。一類房子是商住公寓，另一類則是通過司法途徑拍賣的房子，第三類則是兇宅。兇宅那么可怕，暫且不談，就仔細聊一下其他兩類便宜房子的那些坑，小則損失幾十上百萬，大則花了錢，房子卻還是別人的……

　　首先來說商住公寓

　　很多人覺得商住公寓不但不限購，而且一樣可以住，雖然產權年限短了點，但是價格便宜啊，更何況部分商住公寓還是民水民電，除了不能落戶，不能公積金貸款之外，對于那些沒有資格購買普通住宅的購房者來說，商住公寓看上去確實是一個不錯的選擇。

　　可在實際過程中，很多購房者都是在確定了購買意向甚至是繳納了定金之后才恍然大悟，購買商住公寓上當了！為什么這么說，因為商住房的稅費實在是高得離譜。

　　總的來說。二手商住房交易賣方需要交納：增值稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅。買方需要交納契稅和印花稅。

　　可能這么一列出來，您也未必能清楚的知道有多少，不如我們舉個例子，來實際計算一下吧。

　　假設胡小姐于五年前以200萬元全款在購買了一套面積為60平方米的商業性質房屋，入住時繳納契稅6萬元,公共維修基金4萬元。2016年將房屋賣出，網簽價為450萬元，上述房屋原值及相關費用均有合法有效憑據。胡小姐轉讓這套房需要繳納什么稅費，分別是多少呢？

　　首先，與二手住宅一樣的，有增值稅、個人所得稅、印花稅。

　　其中：

　　增值稅：（網簽價-原購入價）÷（1+5%）×5%

　　250萬÷（1+5%）×5%=11.9萬元

　　個人所得稅：(網簽價-原購房價-契稅-本次交易增值稅)×20%，這里需要說明的是商住公寓無論年限多少，契稅的稅率統一為3%。

　　(450萬-200萬-6萬-11.9萬)×20%=464200元

　　印花稅：450萬×萬分之五=2250元。

　　是不是已經被嚇到了，這幾樣費用算下來已經有11.9萬+46.42萬+0.23萬=58.55萬元，能買北京一個廁所的錢。

　　這還不算完，最為關鍵的一點馬上要來了，商住公寓稅費之所以高，是因為普通住宅不用交而商住房要交的土地增值稅占據了很大一部分的比重，而且計算的方法也較為復雜，具體計算方法如下：

　　仍然以上述案例為例，扣除項目為：原購房價200萬+本次增值稅11.9萬+原契稅6萬+本次交易印花稅2250元+每年遞增額50萬（原購房金額200萬×年份5×5%）=2681250

　　增值額：轉讓房地產取得的收入4500000-扣除項目2681250=1818750

　　增值額/扣除額=1818750/2681250=0.68（0.5＜0.68＜1）

　　適用稅率：40%

　　故土地增值稅為1818750×30%-2681250×0.05=411562.5

　　再加上之前所有的稅費，胡小姐僅買房稅費的花銷就要411562.5+585500=99.71萬元！

　　可見購買商住公寓的稅費壓力是極大的，付出的代價是相當“慘烈”的。

　　“既然商住公寓稅費那么高，那就去看看法拍房吧，畢竟拍賣價格低，而且法院拍賣的房子，應該會有保障吧……”相信很多朋友此時都會發出這樣的心聲，但是融360房貸君在這里不得不再次潑上一盆冷水，因為法拍房真的很可能只是看上去很美。

　　法拍房的坑一般人填不上

　　隨著今年房價暴漲，法拍房似乎已經成為一種新的投資標的開始進入到越來越多的投資者和購房者的普通視野中。

　　所以，在說法拍房的風險之前，融360房貸君（微信ID：fangdai123）覺得，作為普通購房者有必要先了解一下什么是法拍房。

　　法拍房就是法院拍賣房產的簡稱，指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院聲請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。

　　舉個栗子：小宋把自家房子抵押給銀行借錢做生意，但是人品不好，生意失敗還不上錢。這時，銀行為收回自己的貸款，需要向法院申請拍賣掉小宋的房子，來償清她的貸款。小宋的房子就成了法拍房。

　　法拍房的處置流程一般是這個樣子的：

　　法院查封→第三方出房產評估報告→第一次拍賣→第二次拍賣→第三次拍賣→變賣→抵債→出司法裁定書→過戶。

　　因為國內司法訴訟的周期較為漫長，據法院查封到第一次拍賣往往要一年甚至兩年時間，因此法拍房第一次拍賣的價格往往是一年前的市場價。如果第一次拍賣流標，法院將啟動第二次拍賣，第二次拍賣的價格一般是第一次拍賣的80%~90%。如果第二次拍賣再流標，法院將啟動第三次拍賣，第三次拍賣的價格一般是第二次拍賣的80%~90%。如果第三次拍賣流標，法院將不再委托拍賣行拍賣，而是由法院直接變賣。

　　由于近幾年中國各主要城市房價上漲過快，而法拍房由于起拍價相對便宜且不受購房資格的限制，所以參與競拍的人也是日益增長，而如果在三次拍賣之后，已然沒人拍得房產就會計入到變賣。變賣又分成兩個階段：第一階段由投資人自由競價，價高者得；第二階段由投資人自由報價，如果債權人滿意投資人的報價即可成交。如果變賣再流標，房產將直接抵債給債權人。

　　如果說房子拍賣順利，房產也沒有諸如產權糾紛等問題的話，其實法拍房需要繳納的稅費也是相當少的，具體來說如下：

　　契稅：買受人承擔，居住房屋個人1.5%、單位3%，非居住房屋3%；

　　合同印花稅：買受人承擔，0.03%；

　　權證印花稅：買受人承擔，5元/本；

　　交易手續費：每平方米3元，全部由開發商承擔；

　　登記費：買受人承擔，住房每套80元、非住房每套300元；

　　配圖費：買受人承擔，居住房屋25元;非居住房屋1：500地籍圖每幅65元、1：1000地籍圖每幅92元、1：2000地籍圖每幅120元；

　　抵押登記費：純公積金貸款100元，組合貸款及商業貸款200元；

　　公證費：50萬元以下部分，按房價的0.3%，不足200元按200元計;50萬-500萬按0.25%；

　　預告登記費用：50元每件。

　　可事實上，隱藏在法拍房背后的風險，也不容忽視，例如：

　　1、隱性費用

　　法拍房除了要支付給法院拍賣款外，還需要支付拍賣費、契稅和中介服務費。這部分費用相對固定，差不多占拍賣房款的10%左右。

　　另外相對不確定的費用包括：房產本身的欠費，過戶需要繳納的其他稅費。欠費和其他稅費需要經過實地調查取證后得出。

　　此外，法拍房還要求購房人在拍賣結束后10到15天內付清全款。這對很多購房人來說，是個不小的壓力。

　　2、潛在糾紛

　　拿到司法裁定書后，投資人實際擁有了房產所有權，可以對外出租或者變賣。但是如果要辦理銀行按揭或者房產出售的話，買受人還需要拿到產證。辦理產證的第一步是審稅。

　　在審稅時前手購入的發票是個很重要的憑證，但問題是絕大多數司法拍賣是不會考慮到這方面的，說白了法院在拍賣之前才不會管你這房子當時買的時候多少錢有沒有發票，只要符合拍賣條件，一視同仁。

　　買受人需要先親自去拍賣行拿到司法裁定書、協助執行裁定書、拍賣資料、房產評估證明等材料，然后在房產交易中心拉出房產的產調信息，接著需要去稅務局調取發票信息。如果拍賣房產是一手房，發票需要在開發商處調取，若找不到開發商，本房產的加計扣除計為0，這可能會影響到房產交稅額度，也就是說，如果沒有發票，增值稅稅率就會按50%計征。

　　簡單算一筆，無發票的情況下，商鋪100萬買進，300萬拍賣出，增值稅100萬。所以很多人都在解封之后一聽動輒上百萬的稅，索性不交了，捏著法律文書就當產證，美其名曰物權已經確認。那具體這樣的操作會有什么后果呢？商鋪投入使用會遇到各種因為沒有產證而遭遇的問題，后續還有被查封的可能性，因為從登記角度，這套房產還是別人的。

　　其實，法拍房的投資優勢很明顯，的確可以拿到遠低于市場價的房產。但是缺點也很明顯，需要花費投資人的巨大精力。對上班族來說，直接去買法拍房不一定合適。忘記說了，如果是找機構代理，還有一筆不菲的傭金要上交中介，是不是填不完的坑？

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