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　　新財富房地產冠軍侯麗科：泡沫不盡然，一線房子看地段！投資二三線則要依據…

　　2016年，中國房地產市場經歷了一波“急剎車”行情。從上半年的如火如荼，到7月末開始調控政策的輪番出臺，房地產市場呈現了冰火兩重天的景象。

　　雖然現在一二線熱點城市的房價在嚴厲的調控政策下出現了“凍結”甚至部分片區的小幅回調，不過在新財富最佳分析師房地產行業衛冕冠軍、國泰君安分析師侯麗科眼里，一線城市的房價仍具有支撐，不存在泡沫；而二三線城市則需要分而視之，對北上廣深周邊的二三線城市群依舊看好，但中西部的二線城市不存在房價長期持續上漲的基礎，三線城市則處于持續去庫存過程中。

　　一線城市房價仍有一定支撐

　　從2015年初至2016年10月，中國房地產經歷了一波迅猛的增長——首先是一線城市，以漲幅居全國之首的深圳為例，按照國家統計局數據，2015年深圳房價上漲幅度達5成，部分核心區域漲幅甚至達到100%。2016年，房價上漲傳導至二線城市，一線城市周邊及重點二線城市“接棒”開漲，合肥、廈門、南京等二線城市漲幅甚至一度超過了一線，延續了上一年的火熱行情。

　　那么，中國的房地產是否存在泡沫？

　　根據國泰君安房地產研究團隊匡算，目前北上廣深商品房的總市值約為100萬億元，處在高量級水平。但是從歷史對比來看，在東南亞經濟體上行的過程中，尤其是在城市化的進程中，大型核心城市的房價都會出現顯著的上行，比如當年的日本東京，還有韓國首爾，以及中國香港和臺灣均出現過房價大幅上行的情況。此外，目前世界上經濟發達國家核心區域的房價都是高舉不下，例如美國的紐約和洛杉磯。而中國一線城市房價與美國核心城市房價相比，仍然存在一定的差距。

　　從財富的總量、GDP總量和基尼系數等因素來看，中國目前的房價仍然有一定的支撐，這也是侯麗科對一線城市未來價格走勢并不悲觀的原因。從長期看，中國的人口會持續從內陸地區流入華東和華南區域，人口的持續導入，疊加產業的支持，是北上廣深房價的堅強后盾。未來一線城市的房價仍然會居高不下，不僅不會出現大幅度的下跌，反而具有一定的資產配置效應，類似于持有黃金資產——特別是優質地段和周邊擁有資源的物業，都是投資市場上的稀缺品。

　　選擇有人口流入和產業支撐的二三線城市

　　由于一線城市的房產價格已經達到短期的高位，政策調控期內仍將高位盤整，讓許多投資者把目光轉向二、三線城市。那么投資二、三線城市需要依據哪些因素呢？

　　在侯麗科看來，對于二三線城市區域的房地產二三線市場的房價整體而言未來一段時間內都會處于一個比較穩定的狀態，但需要分區域來看。

　　首先，他對聚焦在北上廣深周邊的二線城市群的房價仍然看好，比如廣東的佛山和東莞。但中西部的二線城市則不存在房價持續大幅上漲的基礎。三線城市在未來的一段時間甚至會處在一個持續去庫存的過程當中，這類城市的房價也不存在反彈甚至乃至持續上漲的條件。而二三線市場的房價，在未來的一段時間內會處于一個比較穩定的狀態。從整體來看，中國房地產不存在大幅泡沫的風險。

　　侯麗科認為，人口的持續流入是需要重點關注的指標。房屋歸根結底滿足的是居住需求，有人住房屋的需求才是真實的。目前國內人口流入區域基本上分布在華東和華南的沿海區域，這些區域的二三線城市未來仍然是有故事和有前景的。

　　其次，投資者需要挑選具有產業支撐的區域，而不是單一依靠資源發展的城市。資源性城市在未來供給側改革過程中，其城市的價值會因資源產業被逐漸淘汰而出現貶值，或者是城市的產業發展跟不上房價上漲的趨勢。所以投資者要優選有產業政策的區域，特別是有疊加人口流入因素的華東和華南區域。

　　資產荒是“地王”頻現的主因

　　中國目前的經濟處于“L”型的轉型期，但這并不妨礙商業土地拍賣市場上頻頻出現“地王”的現象，尤其是以央企為代表的房地產開發商在一線城市和核心的一點五線城市拍出了很多“地王”，這意味著房價仍將持續上漲嗎（附圖）？

　　侯麗科解釋說，房地產開發商積極拿地導致“地王”頻現，表示“資產荒”這個命題已經得到確立。目前房地產開發商的資金體量比較龐大，現金儲備比較多。在補庫存的時候，其都傾向于增加一線城市的儲備。而一線城市也面臨著土地的稀缺性、供給不足和政府對土地供給節奏控制的問題，所以導致了目前經常會出現“面粉”貴于“面包”的現象。

　　其次，由于我國的貨幣層面并沒有大幅收緊，房地產開發商通過發行債券、定向增發等各種渠道仍能夠以較低的成本獲得資金，所以導致了實體層面房地產開發商積極拿地，使得“地王”頻出。

　　“地王”的出現也代表了房地產開發商過往的一種“路徑依賴”。過去一系列的“地王”并沒有出現大幅虧損的局面，最多只是在某些年份或某個時段出現了階段性的虧損，通過之后房價的上漲，開發商最終都能夠收回買地的成本。所以目前，房地產開發商依然存在這種習慣性的思維——希望通過未來房價的上漲去消化“地王”的成本。

　　不過，從目前市場的狀況、政策調控力度，以及貨幣政策增速的改變來看，侯麗科認為，“地王”現象存在的風險已經開始走高，房企在拿地方面還是要謹慎一些。

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