為了落實房地產市場的調控政策，監管對商業銀行違規貸款的專項檢查正在各地有序展開，包括個人住房按揭貸款、房地產開發貸款以及理財資金違規進入房地產領域等等。
據《中國經營報》記者了解，多家銀行由于貸款經營的不審慎被罰，首付貸、貸款挪用、假按揭等現象突出。更值得關注的是，委托貸款逐漸成為了銀行“輸血”房地產企業的一條暗道，該模式能夠變相突破房地產信貸政策引起了監管關注。
嚴查樓市違規貸款
12月1日，湖南銀監局發布了《中國銀監會湖南監管局辦公室關于認真落實長沙市政府房地產市場調控措施的通知》(以下簡稱《通知》)，要求各銀行嚴格執行購房首付比例、第二套普通住房首付比例及貸款利率政策的規定，嚴禁變相放寬貸款條件；加強開發商土地競買保證金來源的審查，控制銀行理財資金流向房地產領域；嚴防“假按揭”和“零首付”等違規行為。
該《通知》中強調，切實加強資金真實性審查，并審慎開展與房地產中介和房企的相關業務。同時，加強對于個人消費貸、個人經營性貸款、信用卡投資、房地產開發上下游企業貸款等業務的合規性和資金流向管理，嚴禁違規發放或農用信貸資金進入房地產領域。
除了湖南銀監局之外，上海、廣州、山東等地銀監局也相繼對于房地產貸款做了相應要求和安排，甚至對相關業務實行突襲抽查。
“在購房按揭市場，貸款審查集中在首付貸、假按揭和貸款挪用上，而房企開發貸則要審查貸款資質、貸款抵押品、資金用途等方面。”一位地方銀監局人士向記者透露，監管要求銀行機構自查和加強管理，并對檢查結果做詳細匯總報告。
該銀監局人士向記者表示：“一些購房者通過消費貸挪用購房，銀行對于資金用途不進行限制，這種現象如今就屬于違規；另外，房地產企業不符合貸款條件、抵押品未經核實等等也都要追究銀行責任?！?/p>
據了解，在監管的專項檢查下，不少地方相繼披露了地方監管的行政處罰。12月1日，銀監會浙江監管局發布9家銀行貸款違規的行政處罰決定，涉及國有大行、股份行和城商行，其中多家銀行事由為貸款不審慎。此前，還有某銀行溫州分行因貸款資金回流轉定期存單，質押再貸款后，資金被用于繳納土地出讓金，被罰款70萬元。
“資金流進房地產領域的規模過大，監管到了不調控不行的地步了?！北本┮患夜煞菪行刨J部人士稱。
據了解，近期有機構稱2016年約有5.5萬億元的外部資金流入地產市場，較2015年的2.1萬億元環比漲幅162%，而其中銀行理財產品資金預計貢獻4萬億元，占比約72%屬于絕對大頭部分，房企正是運用此筆資金拿地收購。
年化4%~18%
記者在采訪中了解到，在房地產開發貸款中，雖然商業銀行實行白名單制限制了該領域的資金直接流入，但是委托貸款卻淪為了“輸血”的一條暗道，變相突破了銀行信貸限制。
“中小房地產企業向銀行直接貸款都很難，可能申請要上交到總行審批。但是，他們會通過國企或是大型企業做委托貸款，由大企業先將資金從銀行貸出來，再將款委托貸給房地產企業?！币晃徊辉妇呙你y行人士稱，如果銀行對資金去向有要求，大企業只需要用自有資金騰挪就沒有問題了。
該人士表示，中小房企能夠通過這種方式融資，并且利率不會太高，而大企業能夠“坐吃利差”，不費勁就能夠掙到可觀的收益。
據了解，由于利率市場化和多次降息，一些國有企業和大企業的貸款利率位于年化5%~8%，而房地產企業在市場上的融資有的能夠高到年化30%以上，這其中存在巨大的利差空間，也給予了不少企業動力。
“委托貸款對風險的控制是關鍵一環，很多資金方要企業提供足額的抵押物。”上述銀行人士稱，這種抵押和貸款方式也更靈活一些。
該人士表示，此前在樓市行情樂觀的情況下大多數銀行對于房企融資運用的銀行理財表外融資方式較多，但是委托貸款即使在樓市行情不樂觀的時候也能運用。“銀行理財對于房地產企業的資質也會有要求，一些很差的企業是很難拿到資金的，而這個利率也不會超過年化10%。然而，在行情不好的時候，房地產企業通過委托貸款拿到資金的成本甚至能夠超過18%，利率是堪比民間借貸的?！?/p>
記者了解到，盡管委托貸款的限制相對少一些，但是由于委托貸款的風險存在，前期部分企業貸款的償還出現逾期，很多銀行在做委托貸款時會有附加條件，比如要求地產開發持“四證”等等。
“實際上，不同情況的委托貸款利率相差巨大，從年化4%~18%的情況都有。由于房地產行業的資金缺口，這一類委托貸款甚至成為了一些企業賺錢的途徑。”該銀行人士表示，有的上市公司通過質押股權獲得貸款資金，再將貸款資金做委托貸款的也有很多，賺的就是中間差價。
(原標題：5.5萬億資金流入地產 委托貸款繞道“輸血”被查)
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