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3年翻了近5倍，金融公司是這樣炒房的！

來(lái)源：新浪發(fā)布時(shí)間：2016-12-07 17:00:25

　　因故延遲了一天之后，萬(wàn)眾矚目的國(guó)字背景企業(yè)“中投發(fā)展有限責(zé)任公司”(下稱“中投發(fā)展”)，終于在今天成功進(jìn)行了拍賣。北金所的大屏幕上，最終顯示出的名字，不是巨頭萬(wàn)科，也不是央企保利，而是綠城陽(yáng)光，這家聽起來(lái)很像綠城，實(shí)則只因“羅釗明”才有些聯(lián)系的民營(yíng)企業(yè)。而綠城陽(yáng)光拿下中投發(fā)展的價(jià)格是26.8億。

　　上一次，中投發(fā)展進(jìn)入大家的視野還是在2013年，它3個(gè)月內(nèi)在京津地區(qū)狂擲63.74億圈地。彼時(shí)，全國(guó)樓市回暖、調(diào)控政策處于觀望期，而這家企業(yè)當(dāng)時(shí)連官方網(wǎng)站都還沒(méi)建好……

　　不過(guò)資料顯示，中投發(fā)展成立于2011年6月，經(jīng)營(yíng)范圍主要包括：城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資、養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)投資、股權(quán)投資、項(xiàng)目投資、投資管理咨詢、企業(yè)管理咨詢、受托資產(chǎn)有償管理、城市信息化建設(shè)投資等。

　　回到這次交易，你可能會(huì)說(shuō)，綠城陽(yáng)光竟然能拿下一家中字頭公司，豈不是很牛逼！？其實(shí)，這家所謂的中字頭企業(yè)，并不是純粹的國(guó)企，而是由綠城陽(yáng)光、中國(guó)建投、綠城房產(chǎn)、美國(guó)黑石四家企業(yè)共同發(fā)起成立的，它們的股權(quán)占比分別為6%、60%、24%、10%。

　　綠城陽(yáng)光雖然只占6%，但可以以股東優(yōu)先權(quán)，獲得優(yōu)勢(shì)，以26.8億的價(jià)格拿下另外94%的股權(quán)，全權(quán)掌控這家企業(yè)，也是很羨煞旁人的。畢竟，中投發(fā)展的布局多在京津冀，而北京與天津項(xiàng)目數(shù)量高達(dá)5個(gè)，還包括2個(gè)TBD項(xiàng)目。

　　但這個(gè)買價(jià)到底劃不劃算，就要認(rèn)真再看一下了。

　　從賬面上看，本來(lái)這次掛牌，94%股份對(duì)應(yīng)的底價(jià)是12.04億元，綠城陽(yáng)光最終用了26.8億拍下，溢價(jià)了122%左右。但實(shí)際上綠城陽(yáng)光要花的錢應(yīng)該不只這些。

　　根據(jù)公開的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年1~7月，中投發(fā)展?fàn)I業(yè)收入21.03億，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)5974，凈利潤(rùn)負(fù)2409萬(wàn)，企業(yè)合計(jì)資產(chǎn)總計(jì)152.23億，負(fù)債總計(jì)146.8億，所有者權(quán)益5.43億。也就是說(shuō)，這家企業(yè)處在虧損狀態(tài)。拿下這家公司的同時(shí)，競(jìng)得方還要接收它的所有負(fù)債。

　　中投發(fā)展的資產(chǎn)亮點(diǎn)是7塊地，雖然它為此借了100多億（大部分錢來(lái)自于股東借款），但也正是這手“王牌”使得這家開發(fā)商能拍出26.8億的價(jià)格。

　　有人可能說(shuō)這有點(diǎn)“虛胖”，但看你怎么看了，有人看好這些黃金寶地的價(jià)值，沒(méi)搶到還覺得可惜呢。有人拿到了，也是筆賺錢的生意，獲得了凈資產(chǎn)價(jià)格（5.43億）的5倍溢價(jià)，換句話說(shuō)，中投發(fā)展只用了3年高速發(fā)展的時(shí)間（從2013年算），就獲得了這么高的溢價(jià)，并全身而退。

　　試想一下，對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，你想要3年翻5倍，那是幾乎不可能的。就算現(xiàn)在這個(gè)行情，你能翻個(gè)兩倍就已經(jīng)很不錯(cuò)了。

　　不過(guò)，反過(guò)來(lái)，這一次的案例也說(shuō)明了一點(diǎn)，現(xiàn)在做什么都沒(méi)有做金融的來(lái)錢快，不管你是拿地花錢，還是炒房賺錢，沒(méi)有點(diǎn)金融手段，可能連局都進(jìn)不了。

　　不相信的話，看看這個(gè)。這一輪調(diào)控中，由于量化寬松，房企大舉融資，拼命做高杠桿，一個(gè)奇怪的現(xiàn)象就產(chǎn)生了：今年的房企業(yè)績(jī)相較于去年普遍大幅增長(zhǎng)，但是銷售利潤(rùn)卻并沒(méi)有明顯增加，這主要是因?yàn)槠渲泻艽笠徊糠掷麧?rùn)被金融機(jī)構(gòu)瓜分了。

　　而在實(shí)際操作過(guò)程中，原本的金融機(jī)構(gòu)，已經(jīng)不滿足于放貸，進(jìn)行土地款融資的收與放。有地產(chǎn)大佬有次酒后吐真言說(shuō)，別看房?jī)r(jià)暴漲，但地產(chǎn)商沒(méi)誰(shuí)賺的，錢全讓銀行賺了。

　　也是因?yàn)檫@一點(diǎn)，房地產(chǎn)金控平臺(tái)像雨后春筍般，一個(gè)個(gè)生長(zhǎng)起來(lái)，到現(xiàn)在可以說(shuō)是實(shí)力大房企“人手一個(gè)”。而房企這樣做的目的只有一個(gè)，就是想讓銀行的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到自己這里。

　　不過(guò)想法是好的，實(shí)現(xiàn)是難的。直到今天開發(fā)商的融資成本依然居高不下，毛利率不斷下滑。

　　但整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控組織體系中，金融部門所能扮演的角色卻并沒(méi)有完全理順，甚至存在一定的不協(xié)調(diào)性。

　　本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表邦地產(chǎn)立場(chǎng)。

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