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　　隨著房價上漲，買房貸款成本也隨之升高，對于商業(yè)貸款和公積金貸款，房貸額度都是怎么算的？要是沒達(dá)到期望額度該怎么辦？

　　先來看下房貸額度由哪些因素決定

　　公積金貸款

　　公積金貸款額度主要受到了首付比例、房屋評估值、貸款最高限額、建筑面積、月收入與月繳存額、賬戶余額與借款人年齡、繳存基數(shù)等因素影響，各地公積金中心對額度的規(guī)定有差異。

　　比如最高限額方面，北京規(guī)定個人購買首套房最高貸款限額為120萬元，而上海規(guī)定的最高限額為60萬。

　　再比如賬戶余額方面，廣州規(guī)定貸款額度=賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數(shù)，而深圳規(guī)定貸款額度=公積金賬戶余額X14倍

　　所以公積金貸款額度的影響因素，具體要看各地公積金中心的規(guī)定。

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　　商業(yè)貸款

　　影響商業(yè)貸款額度的因素包括首付、房屋評估值、借款人還款能力、個人征信、房屋房齡等。需要注意的是，各家銀行對還款能力的要求比較一致，月收入≥房貸月供X2。其他因素會因銀行不同而產(chǎn)生差異。

　　比如房齡方面，通常要求是20-25年，比較寬松銀行的會要求30年，較為嚴(yán)格的只有15年或10年。

　　總之，申請貸款前，先要通過銀行、公積金中心了解相關(guān)政策要求，購房人根據(jù)自身情況作出選擇。

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　　在實際申請過程中，房貸額度不夠怎么辦？

　　1.公積金貸款額度低

　　公積金額度不夠，有兩種解決方法

　　1）申請組合貸款

　　組合貸款，顧名思義就是將商業(yè)貸款和公積金貸款組合起來的貸款方式。舉個例子，假如北京一套300萬的房子，除去首付105萬，還剩下195萬要申請貸款，而北京公積金貸款最高限額為120萬，除去這120萬剩下的75萬向銀行申請組合貸款。需要注意的是，并不是所有銀行都接受組合貸款，因為一套房產(chǎn)不能同時抵押給兩家銀行，所以通常組合貸款中的公積金部分、商業(yè)貸款部分最好在一家銀行辦理才行。另外由于涉及了公積金中心、銀行多個機(jī)構(gòu)，組合貸款辦理周期通常要3個月以上，著急貸款的購房人要慎重考慮下。

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　　2）先申請商業(yè)貸款，再用公積金余額沖抵房貸

　　還有一種方式就是放棄公積金貸款，直接申請商業(yè)貸款，貸款成功后，可以提取公積金償還房貸月供。全部選擇商貸的好處是，放款時間相對快些，通常2周-1個月左右就行，只要符合銀行相關(guān)條件，都能貸到期望額度。不過商貸的問題是，貸款利率比公積金高一些，如果貸款年限長就需要承擔(dān)更多利息。

　　2.月收入不符合銀行要求，不能獲得足額貸款

　　正如上面所說，銀行對貸款人月收入的要求是不低于房貸月供的2倍。如果月收入不符合這個要求，已婚人士可以夫妻雙方共同申請貸款，只要兩人的收入加在一起符合要求就行。

　　另外需要注意的是，在限購限貸政策來襲之時，部分銀行對“合力貸”、“接力貸”產(chǎn)品加強(qiáng)了審查力度，甚至停止發(fā)放此類貸款，如果購房人自己收入不符合要求，想讓父母作為共同借款人申請“合力貸”，或者讓子女作為共同借款人申請“接力貸”的話，難度可能比以前大，具體要咨詢貸款銀行。

　　近日，銀監(jiān)會明確指示各銀行加強(qiáng)對購房人收入證明、銀行流水的審查，想通過開具假收入假流水蒙混過關(guān)的人，最好不要鋌而走險，否則被發(fā)現(xiàn)后不僅貸款泡湯了，還要承擔(dān)騙貸的法律責(zé)任。

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　　3.征信有逾期，貸款額度被降低

　　征信方面，銀行通常會審查貸款人5年的貸款記錄和2年內(nèi)的信用卡記錄，有的銀行會看更長時期內(nèi)的征信，要求會有差異，連續(xù)3次、累計6次逾期的嚴(yán)重征信不良情況有可能造成貸款被拒。逾期額度較小，銀行會酌情考慮發(fā)放貸款，但有可能會被降低貸款額度。

　　臨近年底，銀行加強(qiáng)了房貸審查力度，以前能申請到的額度說不定被降低或干脆拒貸。所以購房人平時就要養(yǎng)成按時還款的習(xí)慣，形成良好的信用記錄，避免出現(xiàn)額度危機(jī)。

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　　4.二手房年齡過大，貸款額度被降低

　　購買二手房，影響貸款額度的因素變得跟復(fù)雜，房齡就是其中之一。房齡越短越容易獲得貸款，且額度比房齡大的高，因房齡問題被降低了額度，可以嘗試問問其他銀行，要求寬松的銀行說不定能網(wǎng)開一面，給你期望額度呢。

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　　融360房貸總結(jié)：貸款多了承擔(dān)的利息多，貸款少了一次性支付的首付款就多了，不管怎么樣，購房人務(wù)必根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況申請房貸，切勿影響了生活質(zhì)量。

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