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　　中國(guó)的房地產(chǎn)政策，正出現(xiàn)罕見的背離現(xiàn)象：20多個(gè)中心城市在不斷收緊，其他的城市在不斷放松。

　　換句話說，去庫(kù)存的重點(diǎn)從大城市轉(zhuǎn)向了三四五線城市。

　　那么一個(gè)問題來了：眾多的三四五線城市，房?jī)r(jià)未來將如何演變？最近有不少讀者給我留言，希望能有所分析。

　　關(guān)于中國(guó)城市的數(shù)量，一直沒有準(zhǔn)確的數(shù)字，因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)不同。根據(jù)比較新的資料，中國(guó)目前有地級(jí)和地級(jí)以上城市大約340個(gè)，縣級(jí)市、縣城接近2000個(gè)。如果我們把縣城、縣級(jí)市政府所在地都看做一個(gè)城市，地級(jí)市、副省級(jí)城市和直轄市的區(qū)不分開統(tǒng)計(jì)，那么中國(guó)大概有2300多個(gè)城市。未來隨著在“較大的鎮(zhèn)”設(shè)立市，城市的數(shù)量可能更多。

　　北、上、廣、深是公認(rèn)的四大一線城市；

　　天津、重慶以及另外四個(gè)計(jì)劃單列市（大連、青島、廈門、寧波），再加上東北、中東部的省會(huì)城市，再加上蘇州無錫兩個(gè)最大地級(jí)市，都被認(rèn)為是二線城市。

　　西部經(jīng)濟(jì)總量偏小的省會(huì)城市（西寧、拉薩、銀川等）以及中東部經(jīng)濟(jì)總量大的地級(jí)市，被認(rèn)為是三線城市；

　　至于絕大多數(shù)縣城，被認(rèn)為是五線城市；

　　夾在三線和五線之間的，主要是中部、西部的地級(jí)市，是四線城市。

　　即便是三、四、五線城市，其情況也千差萬別。有的人口快速增長(zhǎng)，有人人口急速流失。在房屋供應(yīng)量上，也情況各不相同。

　　下面，我們從人口變動(dòng)情況上，看看三四五線城市的面臨的不同情況。由于統(tǒng)計(jì)部門公布的常住人口數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，我仍然使用小學(xué)生人數(shù)來做分析。

　　我從2013年開始在“天天說錢”專欄里首先倡導(dǎo)使用小學(xué)生人數(shù)、手機(jī)用戶數(shù)、金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額等指標(biāo)，來分析城市人口變動(dòng)和資金變動(dòng)。由于這些指標(biāo)非常有效（手機(jī)用戶數(shù)準(zhǔn)確度略低），所以這種分析方法影響越來越大，最近任志強(qiáng)、高善文、葉檀等學(xué)者也開始“小學(xué)生人數(shù)”來分析一個(gè)城市的人口競(jìng)爭(zhēng)力和樓市潛力。

　　部分三四五線城市小學(xué)生變動(dòng)情況

　　城市

　　省份

　　2010年

　　2015年

　　增減比例

　　東莞

　　廣東

　　55.2

　　72

　　+30%

　　廊坊

　　河北

　　28.9

　　40.4

　　+40%

　　香河

　　河北

　　1.75

　　2.59

　　+48%

　　嘉興

　　浙江

　　22.6

　　24.6

　　+9%

　　周口

　　河南

　　145

　　91

　　-37%

　　眉山

　　四川

　　17.3

　　14.3

　　-17%

　　湘陰

　　湖南

　　4.8

　　3.8

　　-21%

　　牡丹江

　　黑龍江

　　13.7

　　9.1

　　-34%

　　徐州

　　江蘇

　　53

　　84

　　+58%

　　銀川

　　寧夏

　　14.8

　　16.2

　　+9.5%

　　上面是部分三四五線城市小學(xué)生人口變動(dòng)情況，單位是萬人，來源是各地統(tǒng)計(jì)局公布的年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

　　我們先看第一組城市，東莞、廊坊、香河、嘉興，其中香河是靠近北京的“北三縣”之一，隸屬于廊坊。這四個(gè)城市，東莞是強(qiáng)三線城市，嘉興、廊坊是三線城市，香河只能算是四五線城市了。但他們有一個(gè)共同特點(diǎn)，就是靠近中國(guó)最強(qiáng)的三個(gè)一線城市。

　　所以我們可以看出，四個(gè)城市人口增長(zhǎng)速度都不錯(cuò)，尤其是前三個(gè)，增長(zhǎng)幅度驚人。嘉興是跟上海接壤的兩個(gè)城市之一，上海的西北是蘇州，西南是嘉興。蘇州人口增長(zhǎng)速度不亞于廊坊和東莞，但嘉興就差了很多。我此前專文分析過上海影響力對(duì)外輻射的問題，提出了“上海偏愛江蘇，最愛蘇州”的觀點(diǎn)。原因很簡(jiǎn)單，上海和江蘇都是強(qiáng)政府，而浙江是弱政府。

　　對(duì)于這類跟一線城市接壤的三四五線城市，我是非常看好的。未來這些城市都將有軌道交通（甚至是地鐵）連接北上深，廊坊居住北京上班、東莞居住深圳上班、昆山嘉興居住上海上班，都是肯定會(huì)實(shí)現(xiàn)的。我甚至認(rèn)為，這些三四五線城市的房?jī)r(jià)，可能超過一些弱二線城市。

　　再看第二組城市，周口、眉山、湘陰和牡丹江，分別代表中部、東北、西南的三四五線城市。可以看出，他們的人口流失非常驚人，雖然市區(qū)未必這么厲害，但農(nóng)村的很多人外出謀生了。而且民工在外出謀生的時(shí)候，一般不會(huì)帶上讀小學(xué)的孩子，只有穩(wěn)定之后才接孩子去工作地。因此，這四個(gè)城市實(shí)際人口流失速度肯定是超過小學(xué)生流失速度的。

　　這四個(gè)城市市區(qū)的樓市，面臨著巨大的人口壓力。再加上三四五線城市有巨大的“非商品住宅”的供應(yīng)量，這些城市的樓市其實(shí)沒有多少投資價(jià)值，只有居住功能。當(dāng)然，在這些城市的核心城區(qū)，學(xué)位好的住宅也能在一定程度上抗通脹，但很難跑贏真是通脹（M2同比增速減去GDP同比增速）。

　　再看第三組城市，徐州和銀川，他們的人口都有增長(zhǎng)，其中徐州的增長(zhǎng)非常驚人。事實(shí)上，徐州在2010年以來沒有擴(kuò)張式的行政區(qū)劃調(diào)整（只有內(nèi)部調(diào)整），所以人口是具有可比性的。按照官方的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)?shù)?010年常住人口是858萬人，2015年是867萬人，常住人口只增長(zhǎng)了9萬人。但我們看到，這5年當(dāng)?shù)匦W(xué)生竟然增長(zhǎng)了31萬人。這只能有兩種解釋：1，徐州的確涌入了大量外來人口，官方常住人口數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確；2，因?yàn)橛?jì)劃生育考核的壓力，徐州此前真實(shí)出生的孩子沒有被統(tǒng)計(jì)進(jìn)來，現(xiàn)在這些孩子進(jìn)入了小學(xué)。

　　反正不管怎么說，中國(guó)存在這類三四五城市，他們不靠近中心城市，但同樣人口有顯著增長(zhǎng)。

　　結(jié)論：

　　中國(guó)三四五線城市的樓市，因?yàn)槿丝谛蝿?shì)不同，所以將面臨三種命運(yùn)：

　　1、靠近中心城市，特別是一線城市的，他們可以獲得產(chǎn)業(yè)、人口轉(zhuǎn)移，所以樓市可以長(zhǎng)線看好；

　　2、雖然不靠近中心城市，但具有區(qū)域輻射能力，人口有顯著增長(zhǎng)，這類城市的樓市也可以謹(jǐn)慎看好。尤其是當(dāng)這些城市獲得交通、基建等方面大利好時(shí)。

　　3、大多數(shù)三四五線城市（占比超過80%），人口在流失或者增長(zhǎng)乏力，部分甚至嚴(yán)重流失。這些城市往往還存在大量非商品住宅（集資房、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民房），外來流動(dòng)人口不多。這些城市的房子基本上只有居住功能，沒有投資價(jià)值。在這些城市的郊區(qū)、新區(qū)、旅游區(qū)，那些盲目擴(kuò)建的房子，最終將非常悲慘，可能只有拆除賣廢舊材料的價(jià)值。