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　　引言

　　“在當(dāng)前行業(yè)形式下，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險不在是項目層面操盤的失誤，更多的是企業(yè)戰(zhàn)略層面節(jié)奏的把控，如何判斷行業(yè)周期，如何踩準(zhǔn)節(jié)奏，如何選擇城市，如何制定產(chǎn)品策略等戰(zhàn)略節(jié)奏的匹配成為判斷企業(yè)持續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ年P(guān)鍵問題，對于成長型房企，面對行業(yè)進入下行周期，更是一步都不能踏錯 ”

　　今年國慶期間，全國22個城市先后出臺新的調(diào)控政策， 樓市迎來新一輪調(diào)整。10月，重點城市商品住宅供應(yīng)量大幅減少，同比下降26%，環(huán)比下降41.48%，重點城市商品住宅供應(yīng)量不足，去化周期均為個位數(shù)。成交方面，重點城市商品住宅市場成交量為2744.16萬平方米，同比增加5%，環(huán)比下降19.33%。

　　值得一提的是，在10月后調(diào)控加強，整體市場成交出現(xiàn)回落的大背景下，金輝在10月和11月的成績依舊亮眼，且環(huán)比增幅明顯。10月單月，金輝集團銷售業(yè)績?yōu)?0.5億元，11月單月為35.6億元，環(huán)比增長17%。

　　據(jù)億翰智庫《2016年1-11月中國典型房企銷售業(yè)績排行榜TOP200》統(tǒng)計，今年1-11月，金輝集團共實現(xiàn)銷售額291.6億元，遠(yuǎn)超年初時制定的200億元年度目標(biāo)，位列榜單第43名，比上月再上升了兩個位次。

　　為什么金輝集團在此輪周期中能夠逆勢而上？

　　1、精準(zhǔn)的戰(zhàn)略眼光，提前布局

　　在金輝集團的業(yè)績貢獻里，江蘇區(qū)域功不可沒。截止目前，南京、連云港、蘇州等城市總計簽約已超過80億元，提前完成全年銷售指標(biāo)，成為集團首要功臣。

　　金輝在江蘇區(qū)域的告捷，得益于集團對長三角核心城市升值空間的預(yù)判，提前儲備了優(yōu)質(zhì)土地資源。

　　作為長三角區(qū)域的重點城市，南京和蘇州在今年可謂是“樓市紅人”。特別是今年3月底上海和深圳相繼出臺調(diào)控新政后，南京、蘇州與廈門、合肥房價領(lǐng)漲全國二線城市，被業(yè)界稱為“樓市四小龍”。

　　南京、蘇州2015年1-10月商品住宅銷售價格（單位：元/㎡，數(shù)據(jù)來源：億翰智庫）

　　市場面的火熱，吸引眾多房企涌入這兩個城市投資，單價“地王”總價“地王”頻頻刷新，土地出讓額同比大幅上漲。

　　2011年-2016年11月28日南京住宅用地成交統(tǒng)計（數(shù)據(jù)來源：億翰智庫）

　　2011年-2016年11月28日蘇州住宅用地成交統(tǒng)計（數(shù)據(jù)來源：億翰智庫）

　　但其實早在幾年前，金輝就憑借精準(zhǔn)的投資預(yù)判，嗅見了這一區(qū)域的未來競爭，并提前布局，跑在同行之前。

　　2013年，金輝集團從陽光置業(yè)手中買入“陽光寶華11號地塊”，首入南京。2015年12月，金輝以10.1億元拿下南京江寧中心宅地G57地塊，折合樓面價16389元/平方米，成為江寧板塊的新地王。

　　2008年時，金輝進駐蘇州。八年間先后打造了、金輝越溪原筑九緯、金輝尊域雅苑、金輝優(yōu)步花園、蘇州優(yōu)步水岸、金輝淺灣雅苑等多個項目。

　　金輝在南京、蘇州的提前深耕，為其打下了良好的產(chǎn)品與品牌口碑。11月17日晚間南京“江寧地王”項目——金陵銘著開盤，不到 2小時就勁銷超9成。。11月24日晚，蘇州金輝優(yōu)步水岸開盤，首推300多套房源開盤即售罄，創(chuàng)下超6億銷售業(yè)績。

　　2、匹配優(yōu)質(zhì)土地，產(chǎn)品定位精準(zhǔn)

　　隨著中國消費結(jié)構(gòu)的升級，加上2015年改善性需求的集中入市，市場對產(chǎn)品提出了更高的要求，在布局重點城市、獲取優(yōu)質(zhì)土地的基礎(chǔ)上，金輝同步制定“要創(chuàng)造超越居住，真正讓客戶享受生活之悅”的產(chǎn)品目標(biāo)，并依此打造了全新優(yōu)步系及銘著系兩條產(chǎn)品線。

　　優(yōu)步系強調(diào)“舒適型創(chuàng)新”——“洞察生活不悅，從而重塑生活”，主要針對年輕置業(yè)客群。其在規(guī)劃上講究的“多重優(yōu)步生活系統(tǒng)”，力在為業(yè)主打造20分鐘生活圈，打破人與人之間的隔閡，打造一個親和、活力，又獨具城市人文氣息的質(zhì)感社區(qū)。

　　而為了匹配重點城市的核心地段、滿足城市高凈值人群的品質(zhì)生活需求，金輝2016年正式推出了高端產(chǎn)品線銘著系——上海海上銘著、南京金陵銘著和蘇州姑蘇銘著。從建筑美學(xué)、景觀美學(xué)、空間美學(xué)、工程美學(xué)、科技美學(xué)、奢裝美學(xué)、服務(wù)美學(xué)等7大美學(xué)標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，打造最純正的人居住所——在景觀打造上，以皇家規(guī)制的花園景觀，打造滿足城市王者的花園秘境；在空間打造上，以“極致舒適的私域生活場”為宗旨，在各個功能空間上力爭做到最好；在對健康舒適的強調(diào)上，要高于材料或技術(shù)的堆疊，施工過程中在健康、綠色標(biāo)準(zhǔn)上的投入不低于對材料的投入；在精裝品牌甄選上，king+ 服務(wù)體系專為城市高凈值人群打造社交服務(wù)平臺；在工程品質(zhì)上，堅持程式標(biāo)準(zhǔn)化、管控精細(xì)化，樣板先行，精益求精。今年金輝金陵銘著上市熱銷，明年金輝的上海海上銘著、江蘇姑蘇銘著也將相繼面市，預(yù)計還將繼續(xù)取得銷售佳績。

　　金輝產(chǎn)品的熱銷，除了與其精準(zhǔn)的城市選擇有關(guān)，更離不開其對產(chǎn)品的精心打造及針對不同購房群體量身定制的精品產(chǎn)品線。

　　3、滿足客戶需求，注重品牌價值

　　2016年金輝正式提出“質(zhì)感生活美學(xué)”的核心品牌理念，這一理念不是僅僅口號式的宣傳，背后有著金輝深刻的客戶需求洞察。對于中國的消費者而言，房子從最開始的遮風(fēng)避雨的場所需求，到后來炫耀式的豪宅式消費，現(xiàn)如今客戶的需求更追求舒適度與美感的平衡，“讓建筑真正回歸居住屬性”，金輝緊緊抓住“質(zhì)感美學(xué)”的核心IP，從產(chǎn)品設(shè)計、客戶服務(wù)到營銷動作，無一不貫穿著這一關(guān)鍵詞，這體現(xiàn)了金輝集團對企業(yè)品牌的持續(xù)投入和重視。于無聲處見真張，品牌的建立和維系是漫長的過程，短期難以見到效果，正因如此，金輝的努力才顯得難能可貴，房地產(chǎn)行業(yè)從野蠻走向精細(xì)已經(jīng)是不爭的事實，而金輝在綜合能力上的轉(zhuǎn)變提升無疑是走在市場的前列。

　　健康的自有現(xiàn)金流，穩(wěn)健的擴張節(jié)奏，優(yōu)質(zhì)的土地資源，清晰的全產(chǎn)品線，品牌價值的培育提升，在行業(yè)調(diào)整之前，這一系列應(yīng)對措施已經(jīng)使得金輝已經(jīng)有了充足的準(zhǔn)備，200億規(guī)模后的金輝，正在自我尋找新的增長動力，為未來的戰(zhàn)略發(fā)展增添更多籌碼。

　　以上圖片版權(quán)歸億翰智庫制作所有；

　　封面圖片由億翰股份拍攝所有。

　　億翰股份

　　中國房地產(chǎn)戰(zhàn)略服務(wù)領(lǐng)域領(lǐng)導(dǎo)者，專注于為房企提供發(fā)展戰(zhàn)略、運營策略顧問服務(wù)，已成為40%以上百強房企的顧問伙伴。

　　在行業(yè)多變時代，企業(yè)咨詢模式轉(zhuǎn)型之秋，億翰股份始終堅持以企業(yè)研究為抓手，專注于行業(yè)發(fā)展周期、企業(yè)運營模型和城市投資風(fēng)險的研究探索，以求為房企在快速擴展、價值提升的道路上盡一份綿薄之力。

　　自2015年7月公司債放閘以來，房地產(chǎn)行業(yè)已然進入一個新的發(fā)展周期。房企在盡享業(yè)績快速上漲的喜悅之時，高企的地價已成為企業(yè)運營中不可承受之重。在《中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》發(fā)布之際，億翰同步推出《致房企函》系列行業(yè)研究報告，旨在探索當(dāng)前行業(yè)發(fā)展形勢，標(biāo)桿企業(yè)運營邏輯及當(dāng)前行業(yè)熱點方向，此文備受行業(yè)關(guān)注。

　　億翰走進企業(yè)

　　當(dāng)期行業(yè)變局環(huán)境下，企業(yè)將會面臨幾大抉擇問題：如何判斷當(dāng)前行業(yè)形勢的發(fā)展趨勢？城市投資如何布局，深耕和拓展如何平衡？產(chǎn)品線創(chuàng)新點如何尋找？企業(yè)發(fā)展優(yōu)先規(guī)模還是利潤？企業(yè)運營單一化還是多元化？……

　　《基于中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP200》的對接和發(fā)布，億翰將于每季度首月1-10號集中開展走進企業(yè)活動，與企業(yè)交流兩大話題：

　　一. 億翰如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢？二. 當(dāng)前環(huán)境下，標(biāo)桿房企及競爭對手如何制定應(yīng)對策略？如有交流意向，敬請留言至億翰官微，備注企業(yè)+職能部門+職務(wù)+聯(lián)系方式+交流預(yù)約時間，億翰會有專人與您對接。?