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　　【解局】房價，你給我站住

　　來源：俠客島

　　文/霍木桐

　　最近，天津、上海、濟南的樓市又是一番驚心動魄。

　　島妹在上海的朋友一頭黑線地說，剛湊齊的首付款又不夠了。上海連夜發(fā)布新政，首套住房首付比例不低于35%；在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭，申請商業(yè)貸款（認房又認貸）購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

　　類似的如天津，居民家庭首套房商貸最低首付比為30%，有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，最低首付款比例為40%；濟南，各銀行全面暫停個人房貸業(yè)務至11月末，12月的政策尚未可知。

　　上一輪調控是在“十一”前后。也就是說，短短兩個月不到，這些地方又開始了新一輪的調控加碼。

　　為什么如此急迫？

　　瘋狂

　　相比去年的股市瘋狂，今年10月前的樓市也有的一拼。

　　數(shù)據(jù)顯示，到今年9月，70個大中城市房價有63城上漲，23個城市房價環(huán)比漲幅超過2%；杭州、福州、濟南、鄭州、無錫5個城市，環(huán)比漲幅超過5%，刷新8月份創(chuàng)造的歷史紀錄。其中，無錫以8.2%的數(shù)字，位列漲幅榜首位。

　　此種背景下，各地政府放出樓市調控大招，邏輯易懂。10月統(tǒng)計局再出數(shù)據(jù)時，市場反應很配合地量價齊跌。

　　可沒多久，一些城市房價又出現(xiàn)回暖反彈跡象。本著“樓價你若安好，便是晴天霹靂”的原則，政策自然要加碼動真格；政府調控的決心以及急迫性顯而易見。同時，臨近年底，今年保GDP的目標應該有準兒了，因此調控加碼，實際上也有政策空間。

　　為什么如此急迫？

　　原因不外乎樓市此前過高的杠桿和過快增長的房價。據(jù)專家測算，以中國目前各地的建設情況和人口情況來對比，如果是單靠自住需求，房價一般不會大漲、暴漲，一年漲個10%、15%，是自住需求驅動的合理漲幅。

　　而房價一旦出現(xiàn)一年漲幅30%以上，大部分情況就是投資投機者開始活躍了。要知道，今年前三季度，全國商品房銷售額80208億元，同比增了41.3%！而根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的最新的統(tǒng)計，到今年十月，北京、上海、深圳、杭州、青島、南京六個城市，房價同比分別上漲了41.18%、32.78%、23.45%、15.08%、11.54%、38.14%。

　　根據(jù)中國社科院編寫的《中國住房發(fā)展報告（2016-2017）》，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險；其中，深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州，成為住房估值風險最高的10個城市。

　　如此脫韁野馬之勢，也就不得不“下下火”。

　　地王

　　與猛烈而直接的調控齊飛的，是各地層出不窮的“地王”。

　　比如，不久前在武漢，5宗地塊正式掛牌，其中位于漢正街東片的一塊住宅及商服用地，起拍價就達126億元——未經(jīng)加價，便已超越了武漢迄今為止土地拍賣中最高的成交價，新晉“地王”相霸氣側漏。前不久，廣州、武漢、長沙、廈門等地的“地王”也爭先恐后地橫空出世。

　　很多人不解，既然樓市已經(jīng)在降溫，為什么還有那么多“地王”出現(xiàn)呢？難道樓市是假摔？

　　首先，不得不提土地市場的相對滯后性。之前的房地產(chǎn)市場過熱，經(jīng)過一番調整，樓市總體降溫。但這種降溫要傳導到土地市場，還需要一段時間。

　　更重要的是，“地王”頻出，土地市場的供求關系是決定因素。一些地方政府是土地市場的唯一供給者，什么時候推多少地塊，都由政府說了算，幾乎壟斷了土地供應市場。近幾年，不少城市土地供應量明顯不足，人為造成的土地匱乏，使得物以稀為貴。在走高的地價面前，房企為了補充庫存，自然不遺余力，尤其是遇到不可多得的優(yōu)質地塊時，更是拼了命也要爭個頭破血流。

　　據(jù)統(tǒng)計，今年前三季度，全國土地出讓面積同比下降4.8%；形成鮮明對比的是，今年前10個月，國有土地使用權出讓收入2.65萬億元，同比增長15.2%%——去年同期，這一數(shù)字是降幅超過25%。

　　地賣得少了，收入?yún)s明顯增了，一些地方政府的饑餓營銷也是玩得溜。

　　另一組數(shù)據(jù)更讓人咋舌。據(jù)機構估算，地方政府從房地產(chǎn)交易中所得（包括土地出讓金和11種房地產(chǎn)相關稅收），占房地產(chǎn)銷售額的3/4以上。比如2014年，全國商品房銷售額為8.73萬億元，其中，土地出讓金和11種相關稅收就達6.56萬億元，占到75%。

　　地賣得貴，誰最高興？誰受益最多？顯而易見。

　　所以，一個個“地王”動輒溢價翻番，真的不是房企們人傻錢多不在乎嗎，而是羊毛出在羊身上，最終壓力還是傳導到廣大接盤俠肩上。

　　另外，人民幣持續(xù)貶值，同時市場對其貶值預期進一步增強；但對地價這一稀缺要素，市場仍持增值預期。

　　換句話說，與其把錢放手里貶值，不如去買地先囤著，那些優(yōu)質地塊即使眼前溢價多了些，但遲早還是能賺回來的。如此保值增值的好辦法，也讓房企實現(xiàn)了手里有地、心里有底。

　　換句話說，單純的“限貸限購”，實質上難以改變預期，政策的調控已經(jīng)出現(xiàn)“耐藥性”。尤其是在土地供給不足的熱點城市，企業(yè)只能加杠桿硬著頭皮拿地，否則就有可能被洗牌出局。用業(yè)內人士的話說，在對樓市用限貸限購政策“猛藥去急癥”的同時，如果不真正從供給段去杠桿，新一輪調控也可能陷入“嚴一年，松兩年，屢調屢漲”的怪圈。

　　角色

　　回頭來看，本輪樓市為什么被推得這么熱？要回答這個問題，先來看看相關的各種角色：政府、房企、非房企、個人。

　　無論是對中央還是地方政府而言，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的意義不容小覷。房地產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)鏈較長的行業(yè)，對投資與消費的拉動作用明顯。

　　今年前三季度經(jīng)濟形勢發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運就說到，“三季度房地產(chǎn)市場銷售形勢還是不錯的，商品房銷售量增速繼續(xù)保持高位。今年以來房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長發(fā)揮了一定的支撐作用。”他提到，這個貢獻率約8%。從他的話語中，“不錯”“支撐作用”等字眼，似乎體現(xiàn)了一種認同房地產(chǎn)銷售大增、為拉動經(jīng)濟做貢獻的小確幸。

　　但同樣，他也提到，“目前房地產(chǎn)市場高燒開始褪去，房價開始趨穩(wěn)”。島妹有點迷惑，按這種說法，之前的房地產(chǎn)過熱是高燒，但這種高燒對經(jīng)濟增長發(fā)揮了一定支撐作用，如今高燒褪去，似乎又有些依依不舍？恐怕，這些言辭中流露出的不夠堅決的態(tài)度，也容易使部分地方政府心懷幻想，走走過場。

　　說到地方政府，在中央與地方財權與事權不匹配的情況下，土地財政成為重要依賴，為了賣地尤其是賣出高價地，恐怕其原本就有助推樓市的動力。

　　房企自不必提，非房企為何也加入炒房行列？原因很簡單，有利可圖。

　　在寬松的貨幣政策下，M2增速長期大幅高于GDP增速和CPI漲幅之和，市場上的錢越來越多，總要有個去處好掙錢吧？股市去年剛發(fā)災，債市容量有限，房地產(chǎn)市場成為不二之選。有研究人士指出，新三板上市公司中有幾十家企業(yè)主要業(yè)務是炒房，不少新三板上市公司融來的資金，直接或間接進入了房地產(chǎn)市場。更不用說，某上市公司賣學區(qū)房就能保住殼資源之類的，我們也許當成笑話，但人家正經(jīng)掙的是白花花的銀子。

　　在各方力量的推動裹挾之下，老百姓心如浮萍，一邊著急地湊著首付，一邊越漲越買，越買越漲。如今，政策加碼，看來是要生生地把熱錢擠出樓市。擠出去以后應該去哪兒呢？政府當然是希望其進入實體經(jīng)濟。然而這困難也是不小，實體經(jīng)濟增長乏力，賺錢也慢，賺慣了快錢的資金哪里受得了這份寂寞？

　　這不，樓市剛降溫，炒房資金就忙著搬家到股市，最近股市已經(jīng)開始升溫，有機構還打出股市成為最大“蓄水池”的口號。另一邊，大蒜今年漲幅更是達到了69%，豬肉價格蠢蠢欲動。

　　炒完樓市炒股市，炒完股市炒超市。這樣的怪圈該怎么跳出來？看來也不是一時半會能解決的。

　　今天又有人問島妹，既然政府又調控了，這房價是不是會來個大降？島妹只好苦笑：降多少算降啊？腰斬？（敲黑板）看標準表述，調控的目的是“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，不要會錯意哈。這不，前兩天王健林在印尼就說了，“中國房地產(chǎn)有泡沫呢，可能是最近這么些年比較大的泡沫了”，但是，“絕對不會崩盤”。

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