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　　70年產權到期真的不用擔心了嗎？

　　來源：光遠看經濟公眾號

　　文 / 馬光遠

　　必須承認，近日發布的《中共中央、國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》的文件，在中國市場經濟進程中的確是一個重大的事件。

　　文明始于財產權，始于對私有財產的尊重和保障。財產是公眾自我發展和尋求幸福的基礎，法律是否許可個人合法地追求財富，并對他們取得的財富提供法律保護，這不僅僅對每一個個人意義重大，而且對社會的發展至關重要。看過去200年大國的興衰，幾乎都和產權的保護有關，凡是私人產權得到很好保護的國家，都能跨越發展的種種陷阱，而那些產權得不到保護的國家，要么發展滯后，要么陷入戰亂。

　　70年產權到期真的不用擔心了嗎

　　對于我們這么一個強調公有制占主導地位的國家而言，產權保護制度的進步來之不易。從承認非公經濟的地位，到承認私人產權，到《物權法》的出臺，可謂步步驚心，是很多仁人志士努力的結果。我非常欣慰地看到，這個文件關注到當下中國很多企業家以及中產階層關切的問題，對民營企業家經營中的問題，提出要“嚴格遵循法不溯及既往、罪刑法定、在新舊法之間從舊兼從輕等原則，以發展眼光客觀看待和依法妥善處理改革開放以來各類企業特別是民營企業經營過程中存在的不規范問題。”對于老百姓非常擔心的土地70年到期的問題，提出要“研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期”，等等。

　　文件發布后，很多專家解讀說，不用擔心70年后個人住宅土地使用權到期后被政府收回的問題。甚至有人說，不用擔心續費的問題。我覺得，這樣的看法還是太有點樂觀了。如果70年的問題真的這么簡單，當年《物權法》立法的時候早就解決了。

　　當年《物權法》立法的時候，對于70年大限之后土地使用權如何處理，爭論就很大。在土地國有的情況下，土地使用權期滿之后是自動續展，還是無償收回，《物權法》最終作了一個妥協各方利益的考慮，《物權法》規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”因為當時關于是否無償續期，爭議很大，為了確保《物權法》早日出臺，就選擇了擱置爭議，模糊處理的立法技術。

　　但事實上，當時占絕大多數的意見建議，土地使用權到期后只交象征性的費用自動續期。但是，今年4月溫州爆發的土地使用權到期后收取高額續費的報道，讓很多人感覺到了恐懼。但溫州的做法盡管可恨，后來以“辟謠”的方式平息了爭論，但其做法卻是有文件基礎的。

　　1990年國務院頒布的《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》首次規定了“居住用地最高年限為70年”，而且還規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記”。

　　有人說，以后不用擔心收回，可是這個文件并沒有明確廢除，如何讓人不擔心？1993年的《城市房地產管理法》盡管在這個問題上有進步，但依然規定：房產土地使用權到期，房產所有人必須提前一年申請續期，否則土地使用權將會由國家無償收回。所以，老百姓的擔心不是沒有理由的。

　　呼吁盡快廢除土地使用權70年的規定

　　筆者過去一再強調，住宅土地使用權到期后，高價續費，既違背天理，也和基本的法治精神背道而馳。如果承認房子是有限的租期，那根本沒有任何理由未來還要征收什么房產稅，如果要征收房產稅，就請把房子的“永久產權屬性”還給老百姓。既想把地高價賣了，又想每年收房產稅，此種貪婪，曠世罕見。對于70年后的問題，必須遵照《物權法》關于“自動”續期，以及象征性收費的原則。在這個問題上，想無償收回，讓民眾的房子漂在空中，或者高價續期，再賣一次地皮，都是民眾無法接受，更是中國社會的穩定所不允許的，如果以此來試探，甚至挑戰民意，那意味著突破了某種底線，后果不堪設想。

　　這一次，中央再以文件的形式提出要研究到期后的法律安排，形成穩定的預期，揣摩文件精神，當然應該樂觀。但不能過于樂觀，要意識到這個問題非常敏感非常復雜，不是那么輕易的能夠解決。我最擔心的是，最終形成的法律安排盡管不再規定要無償收回，但估計要交一筆不小的費用續期。如果是這個結果，則仍然不是最理想的。我個人一直堅持。最好的辦法是廢除1990年國務院關于土地70年的相關規定，啟動《土地管理法》的修訂，并在土地管理法中將土地使用權的期限提高至100年或者199年，也就是實質上的永久產權。這樣的好處是土地使用權如果有剩余年限，可以繼續買賣，打破政府壟斷土地市場的現狀，同時，真正能夠形成良好的預期，并為房產稅掃除障礙。

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