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　　70年房屋產(chǎn)權(quán)到期怎么辦？這是一個(gè)爭(zhēng)論多年的問(wèn)題，現(xiàn)在中央正釋放積極信號(hào)。

　　11月27日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》(下稱《意見》)正式發(fā)布。《意見》明確提出，將“研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對(duì)公民財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。”

　　11月28日，多位接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的人士指出，《意見》的出臺(tái)，將進(jìn)一步打消“個(gè)人住宅在土地使用權(quán)到期后如何處置”的顧慮，并會(huì)在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)上對(duì)處置方式給出頂層設(shè)計(jì)。

　　“149條”的法律與現(xiàn)實(shí)

　　在中國(guó)，通常所說(shuō)的房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)際上分為兩個(gè)部分，即房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)。其中，房屋所有權(quán)是永久的，沒有限制，而土地使用權(quán)的爭(zhēng)議卻一直存在。

　　爭(zhēng)議來(lái)源于2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》第149條，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

　　對(duì)于“自動(dòng)續(xù)期”，多年來(lái)學(xué)術(shù)界和地產(chǎn)業(yè)界給出了多個(gè)不同的解讀，而解讀的區(qū)別則在于如何在物權(quán)法基礎(chǔ)上明確續(xù)期，是應(yīng)該收費(fèi)續(xù)期還是免費(fèi)續(xù)期，以及續(xù)期與土地出讓金之間的關(guān)系。

　　多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于住宅土地出讓時(shí)繳納的土地出讓金最多只是70年的，70年產(chǎn)權(quán)到期后續(xù)期需繳納一定的費(fèi)用。

　　當(dāng)年參與《物權(quán)法》立法的中國(guó)社科院法學(xué)研究所研究員孫憲忠則認(rèn)為，土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)，民眾的使用權(quán)應(yīng)該“無(wú)條件自動(dòng)順延”；而堅(jiān)持“民眾使用國(guó)家土地就應(yīng)該交錢”的觀點(diǎn)，其核心缺陷是依據(jù)傳統(tǒng)私權(quán)理論來(lái)理解國(guó)家土地所有權(quán)，這一點(diǎn)不符合中國(guó)國(guó)家土地所有權(quán)的立法基礎(chǔ)。

　　同時(shí)，孫憲忠指出，涉及限制公民基本權(quán)利的法律，必須由全國(guó)人大制定，國(guó)務(wù)院和地方人大都無(wú)權(quán)就此立法，地方政府及其部門更不能就此問(wèn)題擅自做出規(guī)定。

　　但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)各地已經(jīng)出現(xiàn)了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿的案例。從實(shí)際的處理情況來(lái)看，各地政府在處理房產(chǎn)土地使用權(quán)到期問(wèn)題的時(shí)候，幾乎一致地選擇了收費(fèi)的方式。

　　例如，深圳沿用《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》對(duì)到期房屋業(yè)主收取基準(zhǔn)地價(jià)的35%，青島市則是按基準(zhǔn)地價(jià)，折算60%的建筑面積收取。

　　但在廣東信榮律師事務(wù)所主任張茂榮看來(lái)，深圳的處理方式有其特殊性。在2011年，深圳市政府對(duì)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》修訂，其中第54條指出，準(zhǔn)予土地使用者繼續(xù)使用土地的，土地使用者應(yīng)自接到土地管理部門批準(zhǔn)文件之日起十五日內(nèi)與土地管理部門重新簽訂出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金，并按《登記條例》的規(guī)定辦理登記。

　　張茂榮向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，深圳市確立了無(wú)論土地性質(zhì)是什么，到期續(xù)期都要付費(fèi)，不但要支付土地出讓金還要支付土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金，完全突破了《物權(quán)法》規(guī)定。但是因?yàn)閷儆谔貐^(qū)立法，根據(jù)《立法法》規(guī)定，該突破屬合法變通法律，應(yīng)優(yōu)先于《物權(quán)法》使用。

　　從這個(gè)層面上來(lái)看，深圳市政府對(duì)于到期房屋續(xù)期的收費(fèi)問(wèn)題有理可依，但深圳的特例并不能夠在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。

　　自動(dòng)續(xù)期與房產(chǎn)稅

　　在多位業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，《意見》的發(fā)行為持有私產(chǎn)的房屋所有者注入了一支“定心劑”。

　　《意見》明確指出，產(chǎn)權(quán)制度是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基石，保護(hù)產(chǎn)權(quán)是堅(jiān)持社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度的必然要求。加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，根本之策是全面推進(jìn)依法治國(guó)。而在健全增加城鄉(xiāng)居民財(cái)產(chǎn)性收入的各項(xiàng)制度方面，包括研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，影響是正面的。

　　克而瑞地產(chǎn)分析師指出，《意見》指明了產(chǎn)權(quán)保護(hù)相關(guān)制度的設(shè)計(jì)方向。一方面打消廣大購(gòu)房者的后顧之憂，在一定程度上可以減緩資金外流海外樓市的進(jìn)程，另一方面有利于市民安心置業(yè)，有助于購(gòu)房需求尤其是中小城市的持續(xù)釋放，加速三、四線城市去庫(kù)存。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉同樣對(duì)《意見》的出臺(tái)表示樂(lè)觀，“住宅用地使用權(quán)到期續(xù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好，有利于保護(hù)居民的私有財(cái)產(chǎn)，有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定。”

　　在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，住宅用地70年后到期續(xù)期最大的可能性，仍是補(bǔ)交一定的土地使用費(fèi)，也即土地出讓金，但費(fèi)用水平肯定會(huì)明顯低于同區(qū)域新出讓的土地價(jià)格。

　　張大偉則認(rèn)為，未來(lái)繳納一定的費(fèi)用續(xù)期是趨勢(shì)，這種繳納是按照稅費(fèi)形式還是收費(fèi)續(xù)期形式會(huì)影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

　　“現(xiàn)在的房地產(chǎn)并不具備大幅度稅種改革的基礎(chǔ)，”張大偉指出，從過(guò)去一年不動(dòng)產(chǎn)登記的落地進(jìn)程看，執(zhí)行力度低于市場(chǎng)預(yù)期，而作為房地產(chǎn)稅必要前提的不動(dòng)產(chǎn)登記還未全面完成的情況下，房地產(chǎn)稅落地的可能性很小。

　　從已經(jīng)試點(diǎn)房產(chǎn)稅的上海、重慶等城市的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅都是從新增量開始試點(diǎn)，目前重慶也擴(kuò)大到了存量。此外，從增量開始也并非指只核查增量，而是對(duì)新購(gòu)房人群核查存量面積，超額的征收房產(chǎn)稅。

　　不過(guò)，張茂榮指出，也不必對(duì)《意見》進(jìn)行過(guò)度解讀。土地使用權(quán)屬于物權(quán)，相關(guān)問(wèn)題只能通過(guò)立法解決，不可能通過(guò)國(guó)務(wù)院文件解決。預(yù)計(jì)以后會(huì)出臺(tái)有關(guān)《物權(quán)法》149條的司法解釋，對(duì)如何續(xù)期作出操作性規(guī)范。

　　對(duì)此，著名法學(xué)家江平曾表示，“自動(dòng)續(xù)期”是說(shuō)在期滿以后，既不能收回，也不能按照原有形式重新簽訂土地出讓合同，而應(yīng)把原有的使用權(quán)延續(xù)下去；這也意味著業(yè)主不需主動(dòng)提出申請(qǐng)，自行續(xù)期，即便沒有交費(fèi)仍然有權(quán)居住。如果房屋需要轉(zhuǎn)讓，使用權(quán)期滿，將會(huì)在民事流轉(zhuǎn)上產(chǎn)生影響，但并不影響其民事權(quán)利，因?yàn)闄?quán)利是自動(dòng)續(xù)期的；《物權(quán)法》第149條并未規(guī)定有償無(wú)償，全國(guó)人大法工委一定要將此處明確解釋。

　　(原標(biāo)題：中央研究70年宅地續(xù)期法律安排 公民財(cái)產(chǎn)將有“保護(hù)傘”)