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　　學(xué)習(xí)標(biāo)桿，見(jiàn)證中國(guó)最具權(quán)威、最具影響力的商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)領(lǐng)袖年度盛會(huì)！8月31日，億翰智庫(kù)聯(lián)合贏商網(wǎng)主辦的“2016中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)峰會(huì)暨中國(guó)房企商業(yè)價(jià)值榜發(fā)布會(huì)”在上海雅居樂(lè)萬(wàn)豪酒店隆重舉行。

　　從2016年6月開(kāi)始，歷時(shí)3個(gè)月，億翰智庫(kù)聯(lián)合贏商網(wǎng)，對(duì)300家涉商商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行篩選跟蹤，對(duì)100份上市公司進(jìn)行定期報(bào)告梳理，對(duì)2000個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地踏勘調(diào)研，推出“2016年中國(guó)房企商業(yè)物業(yè)價(jià)值TOP100”與“2016年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品線TOP50”兩大榜單，也于活動(dòng)當(dāng)天隆重發(fā)布。

　　在“2016年中國(guó)房企商業(yè)物業(yè)價(jià)值TOP100”中，成立于1992年的佳程集團(tuán)以33億元的商業(yè)物業(yè)價(jià)值入圍百?gòu)?qiáng)，旗下上海佳程廣場(chǎng)項(xiàng)目入圍“中國(guó)商業(yè)綜合體城市影響力TOP10”。

　　作為中國(guó)第一家外商獨(dú)資房地產(chǎn)公司，佳程集團(tuán)從成立之初就專注于商務(wù)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。2005年建成并投入運(yùn)營(yíng)的“北京佳程廣場(chǎng)”更是憑借其“豪華、舒適、安全、便捷”的世界領(lǐng)先的商務(wù)辦公理念，一舉奠定了佳程在寫(xiě)字樓行業(yè)的地位，之后佳程集團(tuán)更是穩(wěn)扎穩(wěn)打，一步一個(gè)腳印，目前佳程廣場(chǎng)已遍布長(zhǎng)沙、北京、上海、南京、沈陽(yáng)、重慶等地，“5年32程”戰(zhàn)略即將全面展開(kāi)并實(shí)現(xiàn)。

　　活動(dòng)當(dāng)天，贏商網(wǎng)專訪了佳程集團(tuán)副總裁曾偉雄，他從上海佳程廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景以及對(duì)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)等發(fā)表了自己的看法。

　　Q：上海佳程廣場(chǎng)目前的開(kāi)發(fā)和招商情況是怎樣的？

　　曾偉雄：佳程集團(tuán)有個(gè)顯著的特點(diǎn)，就是集團(tuán)以既有資金為主，所以對(duì)外負(fù)債是很低的；同時(shí)，集團(tuán)秉承“亞太一流佳程最好”的企業(yè)宗旨，力求塑造出“每一座佳程廣場(chǎng)都是一座城市的豐碑”，所以上海佳程廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)程相對(duì)較慢,預(yù)計(jì)明年會(huì)全面的推出。

　　考慮到上海近幾年地王層出不窮，土地供應(yīng)比較少的現(xiàn)狀，所以對(duì)“地段優(yōu)勢(shì)明顯、人流量大、消費(fèi)基礎(chǔ)好”的浦西佳程廣場(chǎng)，集團(tuán)給予項(xiàng)目很高的期望，戰(zhàn)略定位自然而然的就是“自持運(yùn)營(yíng)，打造首屈一指的北區(qū)生活購(gòu)物中心”。

　　招商方面，橫店電影院、貝菲特健身房、兒童新天地主題商場(chǎng)商家等主力店品牌都已經(jīng)敲定，目前項(xiàng)目整體意向招商率在60%以上。

　　Q：現(xiàn)階段項(xiàng)目的工作重心是什么？結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境和項(xiàng)目現(xiàn)狀，最大的困惑、機(jī)遇與發(fā)展方向是什么？

　　曾偉雄：現(xiàn)階段的工作重心是“對(duì)接商家，確保品牌商家進(jìn)駐工作有效展開(kāi)”，比如如何使商戶能針對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行特色性定位以及經(jīng)營(yíng)思路、裝修風(fēng)格甚至促銷方案等匹配此項(xiàng)目，還有就是工程方面的積極配合。就商業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境而言，我認(rèn)為現(xiàn)在有兩個(gè)問(wèn)題：一個(gè)是供應(yīng)量問(wèn)題。住宅地產(chǎn)，供應(yīng)量是很少的，所以價(jià)格很高。而商業(yè)地產(chǎn)，一線城市還好，在二三線城市，供遠(yuǎn)大于需，再加上政府近年來(lái)推出的基本是商業(yè)用地，所以整個(gè)的量是很大的。另一個(gè)是電商沖擊。電商其實(shí)是可以解決的。這里體驗(yàn)是很重要的一個(gè)因素。現(xiàn)如今，人們逛商場(chǎng)不一定要買東西，吃飯、看電影都是可以的，所以商業(yè)項(xiàng)目給到人們的是休閑娛樂(lè)，是一種享受。而這個(gè)的前提是需要有一定的體量的。大的體量能夠容納更多的業(yè)態(tài)品牌從而滿足不同人的不同需求。而大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)同樣是可以被商業(yè)地產(chǎn)使用的。

　　近年來(lái)，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的公司越來(lái)越多，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了洗牌淘汰的階段。過(guò)去幾年只是過(guò)渡階段，而最后生存下來(lái)的必然是行業(yè)內(nèi)的“專家”，就像佳程24年來(lái)一直專注商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一樣，我覺(jué)得專注方能成就專家。

　　Q：佳程廣場(chǎng)的定位是怎樣的？

　　曾偉雄：“佳程廣場(chǎng)”的定位一直是以中高端商務(wù)地產(chǎn)進(jìn)行自身定位的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尤其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，是要有城市責(zé)任的。無(wú)論是北京、上海，南京還是重慶、長(zhǎng)沙，佳程集團(tuán)都是力求給當(dāng)?shù)卣蛟煲涣鞯纳虅?wù)商業(yè)環(huán)境。坐落于彭浦的上海佳程廣場(chǎng)，更是立志于此，改變區(qū)域原有的“臟亂差”環(huán)境并塑造與新靜安相匹配的商業(yè)購(gòu)物中心。當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)是要有一個(gè)培育期的，所以在業(yè)態(tài)和商家引入上，我們不會(huì)單單追求品牌是否高端，更要看它有沒(méi)有特色，能不能帶來(lái)人流，提袋率高不高。

　　同時(shí)，隨著區(qū)域消費(fèi)者收入的提高以及輻射半徑的擴(kuò)大，項(xiàng)目也會(huì)不斷調(diào)整優(yōu)化，力爭(zhēng)成為上海北區(qū)真正有影響力的商業(yè)購(gòu)物中心。

　　Q：怎么看待輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)？

　　曾偉雄：未來(lái)一二線城市的市場(chǎng)趨勢(shì)是土地資源會(huì)越來(lái)越有限。而我們自身在商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域有成熟的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，能夠去幫助那些運(yùn)營(yíng)能力不強(qiáng)的企業(yè)。由我們做輕資產(chǎn)的輸出，接受委托運(yùn)營(yíng)，從而達(dá)成資源的最大化利用，使土地價(jià)值達(dá)到最高。

　　Q：作為資深的商業(yè)地產(chǎn)人，結(jié)合之前運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目與現(xiàn)在正在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，個(gè)人心得是什么？有沒(méi)有一些自己的新的體會(huì)？

　　曾偉雄：接觸過(guò)不同公司，有國(guó)企有民營(yíng)，其實(shí)不同的領(lǐng)導(dǎo)人想法都不同。中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不是剛開(kāi)始的時(shí)候有一個(gè)商鋪就可以帶來(lái)巨大利潤(rùn)了。現(xiàn)如今對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言，找到回報(bào)高風(fēng)險(xiǎn)小的好項(xiàng)目是很難的。中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)特色，不同于國(guó)外是看租金的回報(bào)率，中國(guó)的投資者重點(diǎn)在于看未來(lái)的土地建設(shè)即土地的升值空間，所以我對(duì)于房地產(chǎn)的未來(lái)仍是看好的。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是以政策為主導(dǎo)，并不是一個(gè)自由市場(chǎng)，隨著政策不斷的出臺(tái)，不停的調(diào)整，所以才能使大家能夠放心在這個(gè)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。就此而言，房地產(chǎn)仍是最好的投資工具。

　　Q：整體而言，做商業(yè)地產(chǎn)最重要的要素是什么？

　　曾偉雄：首先是專業(yè)分工，開(kāi)發(fā)商一定要有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，這是一個(gè)不斷改善提高的過(guò)程。然后是資金，不管是自有還是貸款或者尋找信托基金公司合作。要做的好就必須要有資金運(yùn)作。如果有很多資源與渠道，運(yùn)作的空間就會(huì)大很多，資金成本不一樣，最后的結(jié)果也不一樣。

　　結(jié)語(yǔ)：

　　上海作為享譽(yù)全球的國(guó)際大都市，隨著城市規(guī)劃的拓展，新的城市副中心也在脫穎而出，2015年隨著閘北并入靜安，北上海板塊受到各方高度關(guān)注、勢(shì)頭強(qiáng)勁。隨著周邊開(kāi)發(fā)的不斷完善、幾何增長(zhǎng)式的人口導(dǎo)入，尤其是像佳程廣場(chǎng)這樣規(guī)模的地標(biāo)性商業(yè)綜合體的出現(xiàn)，進(jìn)一步加速了本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我們更有理由期待穩(wěn)扎穩(wěn)打的上海佳程廣場(chǎng)能夠在未來(lái)續(xù)寫(xiě)滬上商業(yè)地標(biāo)新傳奇。

　　封面圖片來(lái)源于“2016中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)峰會(huì)暨中國(guó)房企商業(yè)價(jià)值榜發(fā)布會(huì)”現(xiàn)場(chǎng)

　　億翰股份：

　　中國(guó)房地產(chǎn)戰(zhàn)略服務(wù)領(lǐng)域領(lǐng)導(dǎo)者，專注于為房企提供發(fā)展戰(zhàn)略、運(yùn)營(yíng)策略顧問(wèn)服務(wù)，已成為40%以上百?gòu)?qiáng)房企的顧問(wèn)伙伴。

　　在行業(yè)多變時(shí)代，企業(yè)咨詢模式轉(zhuǎn)型之秋，億翰股份始終堅(jiān)持以企業(yè)研究為抓手，專注于行業(yè)發(fā)展周期、企業(yè)運(yùn)營(yíng)模型和城市投資風(fēng)險(xiǎn)的研究探索，以求為房企在快速擴(kuò)展、價(jià)值提升的道路上盡一份綿薄之力。

　　自2015年7月公司債放閘以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已然進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展周期。房企在盡享業(yè)績(jī)快速上漲的喜悅之時(shí)，高企的地價(jià)已成為企業(yè)運(yùn)營(yíng)中不可承受之重。在《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜》發(fā)布之際，億翰同步推出《致房企函》系列行業(yè)研究報(bào)告，旨在探索當(dāng)前行業(yè)發(fā)展形勢(shì)，標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯及當(dāng)前行業(yè)熱點(diǎn)方向，此文備受行業(yè)關(guān)注。

　　億翰走進(jìn)企業(yè)

　　當(dāng)期行業(yè)變局環(huán)境下，企業(yè)將會(huì)面臨幾大抉擇問(wèn)題：如何判斷當(dāng)前行業(yè)形勢(shì)的發(fā)展趨勢(shì)？城市投資如何布局，深耕和拓展如何平衡？產(chǎn)品線創(chuàng)新點(diǎn)如何尋找？企業(yè)發(fā)展優(yōu)先規(guī)模還是利潤(rùn)？企業(yè)運(yùn)營(yíng)單一化還是多元化？……

　　《基于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)TOP200》的對(duì)接和發(fā)布，億翰將于每季度首月1-10號(hào)集中開(kāi)展走進(jìn)企業(yè)活動(dòng)，與企業(yè)交流兩大話題：

　　一. 億翰如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)？二. 當(dāng)前環(huán)境下，標(biāo)桿房企及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如何制定應(yīng)對(duì)策略？如有交流意向，敬請(qǐng)留言至億翰官微，備注企業(yè)+職能部門+職務(wù)+聯(lián)系方式+交流預(yù)約時(shí)間，億翰會(huì)有專人與您對(duì)接。?