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　　新浪財經訊 11月14日消息，日前，發改委、住建部聯合發文稱，將于11月10日至12月10日對各省、自治區、直轄市等地的商品房銷售明碼標價進行專項檢查，檢查對象涉及房地產開發企業和中介機構。

　　新浪財經了解到，上海市住建委、規土局等部門此前已經重拳出擊過失信房企、中介，但是，房企與購房者之間的糾紛仍然存在，采用各種形式逃避明碼標價的情況也未妥善解決。曾被媒體報道的以認籌方式收取38萬元“裝修團購費”的上海大名城紫金9號項目便是其中之一。

　　據一位購房者介紹，開發商目前正通過退房、交付毛坯、不蓋貸款擔保章等方式“脅迫”業主簽訂裝修協議，將加收的38萬元款項落實為“裝修費”，并關閉樣板房，企圖收回認籌單。

　　新浪財經試圖聯系大名城該項目的銷售人員，但截至發稿，銷售中心的電話無人接聽。而大名城企業股份有限公司的一位人士則回應稱，項目上的事情要咨詢各項目組本身。

　　38萬認籌金原來是“裝修費”

　　據了解，位于浦東唐鎮的大名城紫金9號（即大名悅華庭）項目于今年10月9日開盤。上述購房者對新浪財經表示，開盤的前一晚，銷售人員突然打電話通知第二天開盤，催促選房，但是選房一定要交38萬元認籌金。

　　開盤之前，購房者已經交付了1萬元的認籌金，認籌單上的信息顯示，“一萬抵三萬”。而在一份《房盟中國購房優惠服務書》（以下簡稱“服務書”）上，“支付服務費抵扣優惠”的一欄是空白的，沒有相關信息，僅僅是“購房優惠服務金額”一欄注明了人民幣38萬元。

　　根據購房者提供的信息截圖，銷售人員表示，9月24日開始進行38萬元享受團購贈送精裝修的認籌，開盤當天只有“大籌”客戶才有參加選房的資格，并強調，開盤前“大籌”有數量限制，到一定數量就隨時截止。

　　購房者起初以為38萬元是定金，擔心如果毀約將不予退回。但是銷售表示，這筆是“團購送精裝修”的費用，購房者便以為只是抵扣房款首付的價款。

　　后來購房者收到購房通知，發現自己計算的價格和對方報價出入很大，才發現38萬元認籌金并不能抵扣房價。銷售人員又表示，當時沒有說清楚，38萬元是“裝修團購費”。但是，服務書卻對裝修一事只字未提。

　　而目前購房者被催促簽訂的《房屋室內裝修改造施工合同》（以下簡稱“合同”）顯示，發包人（甲方）為購房者，承包人（乙方）為福建漢誠裝飾設計工程有限公司，開發商（丙方）為上海秀馳實業有限公司，團購服務方（丁方）為上海房盟信息技術有限公司。

　　合同第四條稱，甲方通過丁方向乙方支付裝修工程款38萬元整，由丁方及時向乙方支付，乙方收到價款后向甲方提供收據，經結算的工程價款超過38萬元的部分，由丙方支付給乙方，與甲方無涉。

　　而事實是，甲方已經支付了38萬元的“裝修工程款”，拿到了丁方提供的發票，而且并未在此過程中看到這份合同。“哪里有先付款后簽合同的？”購房者表示，合理做法至少是先退款，要裝修的話再去簽。

　　退回裝修本身，38萬元的費用是否合理呢？因其“團購”服務是針對所有戶型的購房者，所以對不同戶型的影響也是存在差異的：對于140平方米的房型而言，裝修費約為2714元/平方米，而對于90平方米的房型而言，裝修費則高達4222元/平方米。

　　一位業內人士告訴新浪財經，三四線城市高層洋房的中低檔裝修在1000~2000元/平方米，而一二線城市裝修的溢價空間則比較大，一般中低檔在2000~3000元/平方米左右。

　　新浪財經查閱房產中介網站得知，該項目房屋均價為65000元/平方米。大名城相關人員表示，相關部門審批給公司的是毛坯房，開盤售出的是毛坯房，跟客戶簽售的也是毛坯房，所以該價格也是毛坯房的價格。

　　然而，購房者表示，開發商之前的宣傳都是精裝交付，并有樣板房展示，紫金9號項目的戶外廣告圖片也宣稱“南北通透，全精裝交付”。此外，有購房者反映，自己在《上海市商品房預售合同》上“全裝修總價”一欄寫了“0”，也無人質疑。

　　對此，不少購房者表達了自己的不滿，認為開發商涉嫌虛假宣傳。

　　樓市專項檢查能否整治行業亂象？

　　據了解，在商品房銷售過程中，價格不透明、強制繳費等現象已成常態。據媒體報道，開發商常常采取“價外價”和高開低賣的方式來規避明碼標價。

　　“價外價”是指在開發商無法調整備案價的情況下，向客戶實行“硬加價”，導致實際價格高于網簽價格；高開低賣則是指，利用備案標準未明確的條件，開發商將商品房備案價格定得遠高于銷售價，將二者之間的價差作為提價空間。

　　像大名城這樣，在商品房銷售合同之外，再以加收裝修款的形式加價的行為，在一二線城市也較為常見。此前3月，上海市浦東周康的中金海棠灣就被曝光在首付之外違規收取65萬“電商費”。一位房產律師表示，現在很多地方是明令禁止通過這種方式加價的。

　　而上述業內人士也對新浪財經表示，認籌金一般是開發商正式銷售前通過一些折扣吸引讓購房者繳納的費用，但是根據規定，“認籌”是開發商在未取得預售許可證之前的非法活動，為國家明令禁止，如果沒有簽訂任何協議，認籌也不具備法律效應。

　　也正因為不具備法律效應，認籌金是可以退還的，但是，如果簽訂了正式的買賣合同，則要以合同為準。如果合同約定，購房者將來由于個人原因不再購房，認籌金即不退還，則不能退款。

　　而多數購房者目前只簽訂了《上海市商品房預售合同》，該合同為要式合同，未提及認籌金相關事項。服務書則顯示，當成功簽訂《商品房預（出）售合同》，視作已享受本說明書服務，優惠服務費不予以返還；如未簽訂《商品房預（出）售合同》，則客戶可向房盟中國提出退款申請。

　　亂象發生的同時，新一輪樓市專項檢查也在展開。發改委、住建部聯合發文稱，將進行為期一個月的商品房銷售明碼標價專項檢查，涉及各省、自治區、直轄市及計劃單列市、副省級省會城市的房地產開發企業和中介機構。

　　銷售商品房不明碼標價、未在交易場所醒目位置明碼標價等八項行為受到重點關注。標示信息不全、沒有按照規定公示相關收費以及影響價格的其他因素、在標價和公示的收費之外加價、另行收取未予標明的費用等行為也在重點檢查之列。

　　但是，上述業內人士認為，落實這樣的檢查還具有一定難度，因為各部門的執法力度有限，而一二線城市的市場上也的確很多人愿意加價去買，購房者愿意拿出幾十萬的價格來認籌，多少是存在一定的心理預期的，這樣就很難監管。

　　而對于以高于備案價的價格銷售引發的糾紛，他建議，購房者可以向住建委和物價部門投訴。“不過，通常情況下都是購房者和開發商協調解決的，因為開發商往往會在合同上做好部署，購房者是處于相對弱勢的一方。”

　　此前，上海市已對涉嫌擅自提價銷售的8家房地產開發企業開展了立案調查工作，并已暫停了涉案項目的網簽資格。（新浪財經 彭蘇平 發自上海）

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