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　　被攔截的樓市資金去往哪里

　　李一戈

　　以限購限貸為主要內容的新一輪調控，應在意料之中。從市場各方的反應看，也是正常的。樓市逐漸恢復穩定，是調控部門所樂意看到的。

　　但相信不少地產商對后市還是頗有些忐忑的。正在熱點城市開展的房地產市場秩序檢查，固然也讓部分房企不免緊張，畢竟這些年他們習慣了在房地產銷售管理規定和廣告發布規定的黃線上行走，違規的尾巴多少是有些的。

　　更大的不安，恐怕是來自樓市融資環境的收緊。限購限貸主要是針對客戶端，而融資措施則主要是針對房企。如你所知，樓市融資收緊目前是來自兩個方面：一是對理財資金違法進入房地產市場的清理，二是暫停了房企公司債的審批發行。

　　以下幾個消息相信你都看到了。10月21日，中國銀監會召開三季度經濟金融形勢分析會指出，嚴格執行房地產貸款業務規制要求和調控政策，加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域。央行上?？偛恳惨?，各商業銀行要切實防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規進入土地市場。上交所和深交所先后發布窗口指導，對房地產、產能過剩行業的公司債券實行分類監管，據報道，目前房企公司債發行事實上處于暫停狀態，何時恢復沒有時間表。

　　全國理財資金數量龐大。據銀行業理財登記托管中心有限公司發布的《2016年上半年中國銀行業理財市場報告》，截至2016年6月底，全國共有454家銀行業金融機構有存續的理財產品68961只；理財資金賬面余額26.28萬億元，較年初增加2.78萬億元。

　　根據上述報告，上半年累計有18.99萬億元的理財資金通過配置債券、非標資產、權益類資產等方式投向了包括房地產在內的實體經濟。順便插一句，很多人提到實體經濟時，是將房地產剔除在外的。這有些不公平。不過，房地產確實與一般人眼中的實體經濟有很大不同。

　　18.99萬億里有13.06%流向了房地產，即共計有2.09萬億元流向房地產。這是個什么概念呢？今年1-6月，全國房地產開發投資46631億元；上半年個人住房貸款增加2.3萬億元，同比多增1.2萬億元。無論是流向開發端，還是消費端，2.09萬億元的分量都相當重。

　　再看公司債。2015年1月，證監會發布《公司債券發行與交易管理辦法》，將發債主體從上市公司擴大至所有公司制法人，同時精簡審批流程。5月起，公司債規模大幅增長。根據我們記者的報道，2015年5月至2016年8月的16個月，債市為房地產企業提供的資金超過1.2萬億。其中，房企通過交易所發行的公司債超過1萬億元。房企發行的公司債在總量占比單月幾乎都在30%以上，最高月份占比超過六成，是發債絕對主力。去年全年房企發行公司債4122億元，今年1-7月發行5070億元。

　　這么多的數字，令人頭暈。核心兩個數字，僅上半年流入樓市的理財資金就達2.09萬億元；2015年5月以來發行的房企公司債超過1.2萬億。

　　我們不能說，所有流入樓市的理財資金都是違規資金，都會被堵住，但相信規模會大幅下降；而從房企公司債全部喊停的情況看，至少5000億的便宜資金是攔截住了。即使最保守估計，流入樓市的資金，應該減少1萬億以上。

　　水龍頭被捏緊，一部分房地產企業已經感受到了。10月新發公司債中，地產債占比僅有18.45%。但這才剛開始。更明顯的影響2017年才會到來。

　　什么樣的影響？最直接的，是房企獲得資金沒那么容易了。此前有多么容易？一位房企總裁說，“過去，房企至少要保證拿地的錢是自己的，現在不需要，銀行給配拿地的產品和資金；拿地錢不是自己出，土地競買保證金至少得企業出，但現在競買保證金同樣也能找到對應的銀行產品；更有甚者，銀行能給企業將應收貨款提前結清，企業只需要付個基準利率的息錢就能保證有充足的現金流?！?/p>

　　獲取資金的渠道緊了，利率也會更高。今年初，保利地產發行的一期5年期公司債，票面利率甚至低至2.95%。明年房企將很難找到這么便宜的資金了。

　　超過萬億的資金，從樓市擠出后，會流向哪里？或者說，引導流向哪里？

　　前兩天看到專家建議說，要發展多層次資本市場，吸引樓市資金進來。這個想法固然很美好，因為在熊市苦苦掙扎的A股太需要強大的資金來推動。然而，我以前就說過，資本對股票市場和房地產市場的風險偏好和收益偏好是截然不同的。

　　從過往10多年的實證經驗看，既找不到股市與樓市是正相關的關系，也找不到它們是負相關的關系。也就是說，萬億級別的樓市資金被擠出后，并不必然會流入股市。像去年上半年那種全民皆股的現象，只是特例，沒有可比性。

　　很抱歉，我只能提出問題，無法給出漂亮的答案。但值得提醒的是，如果萬億資金盲目流入任何一個承載力薄弱的行業，都可能帶來巨大的殺傷力。培育新興產業，吸引資本進入的同時，也需要有風險防范意識。

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