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下半年房地產(chǎn)市場或現(xiàn)下行趨勢 但不會大幅下滑
來源:中國證券報 發(fā)布時間:2016-06-28 10:28:03

近期熱點區(qū)域土地市場成交火暴,多次出現(xiàn)總價高、樓板價高、溢價率高的“三高”地塊。專家表示,局部區(qū)域雖然頻現(xiàn)“地王”,但對房地產(chǎn)整體投資難以形成支撐,下半年住宅投資可能有下行壓力。土地成本攀升在助推房價上漲預(yù)期的同時,也使區(qū)域分化愈加明顯,三四線城市樓市去庫存仍處攻堅階段。

房地產(chǎn)去庫存基調(diào)未變

研究報告指出,1-5月,一二線城市累計成交土地金額0.55萬億元,同比增長64.3%,增速比1-4月高30.5個百分點。5月,一二線城市土地成交額1652億,環(huán)比增長60.3%,土地購置面積和購置金額均環(huán)比上升。據(jù)交通銀行 金融研究中心統(tǒng)計,5月一線和熱點二線城市“地王”頻出,共誕生69宗“地王”。地價不斷創(chuàng)區(qū)域內(nèi)新高,不少地塊樓板價接近周邊在售新盤價格,5月儼然成為“地王制造月”。

雖然局部區(qū)域“地王”頻現(xiàn),但并沒有明顯地帶動房地產(chǎn)投資,需要從 宏觀經(jīng)濟大背景和行業(yè)分化的特殊現(xiàn)狀來審視房地產(chǎn)投資。目前房地產(chǎn)行業(yè)整體去庫存的基調(diào)并沒有改變,尤其是大部分三四線城市樓市庫存高企,較大程度上影響房企資金回籠和投資意愿。作為市場主體,房企出于資金平衡和經(jīng)營風(fēng)險控制的考慮,一般會加快去化、縮減投資、控制新開工面積。這是房企應(yīng)對市場調(diào)整、適應(yīng)供求關(guān)系變化的正常舉措。

“地王”現(xiàn)象需全面分析

報告指出,2014年11月以來,在寬貨幣的背景下,房地產(chǎn)市場開啟了一輪上漲周期,其邏輯是:貨幣寬松帶動住宅銷量增加之后,價格上漲;庫存回落之后,房企積極補貨,拿地增加,導(dǎo)致新成交地塊價格攀升,推動周邊房價進一步上漲。

從前幾輪周期經(jīng)驗看,“地王”產(chǎn)生于“成交量持續(xù)向上-庫存去化周期明顯下行-房價持續(xù)上漲”的小周期區(qū)間,持續(xù)高地價往往伴隨著持續(xù)高房價,對未來需求會產(chǎn)生擠出效應(yīng),加上前期需求釋放得比較充分,預(yù)計成交量將明顯回落,未來邊際成交將持續(xù)走弱。同時,“地王”往往誕生于樓市小周期的高點,隨著成交量回落,房價漲勢將趨緩并逐步進入環(huán)比下降通道,進而帶來房企跌價準(zhǔn)備的增長,從而影響房企的當(dāng)期利潤。

三四線城市去庫存壓力較大

目前在解決三四線城市樓市庫存方面,政策端調(diào)控的邊際效應(yīng)在縮減,后續(xù)還是要通過以時間換空間的方式來推進去庫存。對政府而言,除了繼續(xù)在需求端對購房者給予寬松信貸等支持外,應(yīng)在庫存高企的城市嚴(yán)格限制土地供應(yīng),減少市場供應(yīng),通過一定的時間周期來改善供求關(guān)系。對于房企而言,需根據(jù)市場變化,靈活調(diào)整自身經(jīng)營節(jié)奏,嚴(yán)格控制新開工面積。

三四線城市樓市也出現(xiàn)分化。部分經(jīng)濟條件較好的三線城市樓市基本回暖,最典型的是四個執(zhí)行限購的一線城市的周邊三四線城市,如廣東的佛山、東莞,上海周邊的嘉善、昆山,北京周邊的燕郊等。這些地區(qū)的樓市基本呈現(xiàn)活躍態(tài)勢,尤其是一些中大戶型物業(yè)成交可觀。部分經(jīng)濟條件較差、區(qū)位優(yōu)勢不明顯的三四線城市樓市基本處于不冷不熱的格局。此類城市如果不采取積極的人口導(dǎo)入等措施,樓市反彈的空間不大。

標(biāo)簽: 現(xiàn)下 房地產(chǎn)市場 趨勢

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