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我國房地產(chǎn)市場走勢呈現(xiàn)出周期性特征,當前正處于第二個大周期的“末段”。未來市場將呈現(xiàn)出供需趨于平衡、房價上漲趨緩、市場低速運行的特征,房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟的拉動作用將不可避免地削弱。

時隔多年后,“救市”再次成為房地產(chǎn)業(yè)的關鍵詞。自10月23日以來,監(jiān)管層連續(xù)三次在公開場合談到房地產(chǎn),并傳遞出“去庫存”的明確信號。

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,今年1-10月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為2.0%,連續(xù)22個月出現(xiàn)下滑。今年前三季度,GDP(國內生產(chǎn)總值)同比增長6.9%。

房地產(chǎn)走勢持續(xù)低迷,并拖累經(jīng)濟增長。在這種背景下,“救市”成為政策備選項。在一些業(yè)內人士看來,去年出臺的“930新政”,就已拉開“救市”大幕,此番喊話過后,還將持續(xù)有政策出臺。

分析人士指出,我國房地產(chǎn)市場走勢呈現(xiàn)出周期性特征,當前正處于第二個大周期的“末段”。供應過剩和區(qū)域分化的特征決定了市場進入到一個自發(fā)調整的新階段,且此時面臨的內外環(huán)境也大為不同,即使按照上一輪的刺激力度,市場也難以迅速升溫。

化解庫存茲事體大

在監(jiān)管層看來,“高庫存”已成為房地產(chǎn)市場的主要癥結,也成為經(jīng)濟難點。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),截至今年10月末,全國商品房待售面積為68632萬平方米,同比增長14%,再創(chuàng)歷史新高。與三年前相比,這一指標已經(jīng)翻倍。

房地產(chǎn)業(yè)的高庫存,如何影響經(jīng)濟增長?

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示,從近期房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟的作用分析,銷售復蘇對經(jīng)濟的正面影響,遠不如投資放緩對經(jīng)濟的負面影響。

他表示,其一,建筑活動可以拉動水泥、鋼鐵等房地產(chǎn)業(yè)的上游和中游行業(yè),這些行業(yè)也是導致中國經(jīng)濟低迷的“重災區(qū)”。其二,作為“三駕馬車”的固定資產(chǎn)投資,是決定經(jīng)濟短期企穩(wěn)的關鍵,而房地產(chǎn)又是固定資產(chǎn)投資中最低迷的部分。

統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,今年1-10月,全國房地產(chǎn)投資同比名義增長2%。同期的固定資產(chǎn)投資增速為10.2%。土地方面,前10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價款5794億元,同比下降25.2%。

在拖累經(jīng)濟增長的背后,高庫存還可能導致更為嚴重的后果。楊紅旭續(xù)指,如果庫存不降、房價下跌,還將威脅金融體系的安全。

楊紅旭表示,我國銀行業(yè)對房地產(chǎn)抵押物有很強依賴性,開發(fā)貸、個人房貸、政府平臺貸,基本都以房地產(chǎn)作為抵押物,甚至連普通公司貸款和小微企業(yè)貸款的抵押物也多為房產(chǎn)。如果三四線城市的房價繼續(xù)下跌,則很多貸款的質量將趨于惡化,進而沖擊金融體系。

他說,對于商業(yè)銀行而言,雖然近幾年已經(jīng)嚴控開發(fā)貸,但開發(fā)貸質量變差是不爭的事實,在2012年之前放出去的貸款,不良率仍有可能上升。與此同時,賣地收入大減,地方政府償債能力下降,也將使得地方平臺貸的壓力越來越大。

“2007年美國次貸危機就是與房價下跌有關。”楊紅旭警示說。

周期性調整

我國房地產(chǎn)市場化之路并不久遠,但“救市”早有先例。

一位不愿具名的券商分析師指出,我國房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)周期性特征,每7年為一個大周期,每個周期內包括5年左右的增長期,和1-2年的衰落期。

該分析師表示,從房地產(chǎn)市場真正建立基礎制度開始算起,第一個大周期在2003年到2008年。其中,2003年到2007年為增長期。在各項市場化措施的推動下,房地產(chǎn)市場規(guī)模迅速擴大,房價也快速上漲。

2008年初,全國商品房交易開始萎縮,預示著衰落期的到來。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,當年全國商品房銷售面積下跌19.7%,銷售額下跌19.5%。70個大中城市房屋銷售價格平均同比下降0.4%,環(huán)比下降0.5%,亦是多年來首次下跌。

但當年年底的一項措施,開啟了第二個大周期。2008年10月,央行祭出“兩成首付”,且將首套房貸款利率的下限擴大為基準利率的0.7倍。此后又祭出一系列稅費優(yōu)惠手段。

盡管“兩成首付”僅維持了一年半,但從2009年到2014年上半年的五年多時間里,市場始終處在上漲期內。直到2014年下半年,市場才明顯降溫。如今雖然成交量和價格有所回升,但房地產(chǎn)投資、拿地等指標仍處于低位,意味著衰落期仍未結束。

上述分析師指出,與上輪“救市”行為類似,在市場剛剛進入下行周期時,政府部門就已著手布局。他表示,本輪救市行為可追溯到去年的“930新政”,今年9月,央行又將非限購城市的首套房最低首付比例降至25%。

雖然去年以來的多次降息,已使當前的利率水平處于歷史低位,但業(yè)內人士普遍指出,如今的救市力度仍然不及當年。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就指出,現(xiàn)有的樓市刺激措施“力度很小”。他認為,如果監(jiān)管層認為房地產(chǎn)市場已經(jīng)到了“非救不可”的程度,那么不排除恢復到2008年的“兩成首付、七折利率”水平的可能,也不排除繼續(xù)松綁“限購令”的可能。如果這兩項措施得以實施,就會真正刺激樓市。

至于稅費優(yōu)惠、放松首套房認定、提高公積金貸款上限等“常規(guī)武器”,業(yè)界普遍認為很有可能出臺,但與前兩項措施相比,其作用只能作為“輔助”。

市場回暖仍不穩(wěn)定

即使真的出臺樓市“強心針”,房地產(chǎn)市場會否像2008年那樣,開啟一個新的增長周期?受訪者普遍認為不甚樂觀。

張大偉表示,2014年出現(xiàn)的市場調整,有兩個主要特征。其一,那是在沒有明顯打壓政策和外部壓力的情況下,房地產(chǎn)市場第一次出現(xiàn)調整。相比之下,2008年的市場調整,有著國際金融危機的影響。

其二,在本輪調整過程中,市場首次出現(xiàn)了區(qū)域分化情形,并在不斷加劇。具體表現(xiàn)為:一線城市供不應求,地價飆升;二三線城市供應過剩,投資乏力。

張大偉認為,這說明房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了自發(fā)調整。正如很多“產(chǎn)能過剩”的行業(yè)一樣,即使有政策干擾,這個調整的過程也不會在短期內結束。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年10月,全國70個大中城市中,有27個城市的新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比增長,比9月減少12個,70城市的房價平均環(huán)比漲幅也明顯收窄。機構分析指出,這說明市場回暖的勢頭并不穩(wěn)定。

張大偉指出,如果出臺類似“兩成首付、七折利率”的強刺激政策,市場銷售將會有明顯改善,并帶動房價提升。但這只是“去庫存”的過程,房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工等供應端指標并不會迅速改善,還需要一個緩慢的恢復期。

另一個不確定因素在于財政政策。上述分析師表示,2008年末出臺的“四萬億”投資,有一部分流入了房地產(chǎn)業(yè),并間接刺激樓市回暖。如今雖然信貸環(huán)境寬松、資金成本低,但其作用無法和“四萬億”相比。

上述人士表示,從數(shù)據(jù)指標來看,房地產(chǎn)市場的調整仍未見底,房地產(chǎn)投資增速、新開工面積、拿地金額等指標有可能繼續(xù)下滑。種種跡象表明,即使出臺強力刺激政策,房地產(chǎn)市場也很難像2009年那樣迅速回暖。未來市場將呈現(xiàn)出供需趨于平衡、房價上漲趨緩、市場低速運行的特征,房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟的拉動作用將不可避免地削弱。