恒大的紓困名單里，一個(gè)熟悉又陌生的身影出現(xiàn)了，它就是萬(wàn)科的第一大股東“深圳地鐵”。

早在3月，“深圳地鐵集團(tuán)”旗下的深鐵置業(yè)就已進(jìn)駐位于龍崗區(qū)的排榜村城市更新項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目此前由恒大和深圳本地民企桑泰所有。近日，深鐵置業(yè)公開(kāi)招標(biāo)設(shè)計(jì)總包商，意味著排榜村舊改的開(kāi)發(fā)商正式變更為深鐵置業(yè)。

(資料圖)

深鐵置業(yè)近些年地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，在深圳的知名度已不輸萬(wàn)科，其2022年的全口徑銷售額全國(guó)79名，上升63位。

之所以說(shuō)陌生，是因?yàn)樵诖酥?，公開(kāi)渠道能查詢到的信息里，深鐵置業(yè)從未單獨(dú)操刀過(guò)舊改項(xiàng)目。一家深鐵置業(yè)的內(nèi)部員工對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露：“公司目前還沒(méi)有舊改團(tuán)隊(duì)，可能會(huì)為了排榜村項(xiàng)目成立一家專門(mén)的公司?！?/p>

恒大在深圳巔峰時(shí)期的舊改項(xiàng)目超過(guò)45個(gè)。今年以來(lái)，恒大在深圳的幾個(gè)重大舊改項(xiàng)目都有了紓困進(jìn)展，先有蛇口餅干廠被招商蛇口接手，后有南山向南村舊改被深圳安居建業(yè)接手，后者也是去年接下恒大深圳灣超總地塊的買家。

如今，恒大在深圳埋下的雷，正在一點(diǎn)點(diǎn)被掃除。

“巨無(wú)霸”舊改

排榜村城市更新項(xiàng)目，雖然不是恒大在深圳最值錢的舊改，但面積是“巨無(wú)霸”型的。按照規(guī)劃，這個(gè)項(xiàng)目將打造總建筑面積211萬(wàn)平方米的綜合體。恒大此前貨值最大的蛇口餅干廠舊改，規(guī)劃建容面積近10萬(wàn)平方米，兩者面積相差20倍之多。

排榜村舊改最初由深圳本地的民營(yíng)房企桑泰集團(tuán)所有，2019年恒大介入，申報(bào)主體還是桑泰，開(kāi)發(fā)商變?yōu)樯Ｌ┖秃愦蟆ｍ?xiàng)目公司“深圳桑泰華輝房地產(chǎn)有限公司”由桑泰持股49%，珠海鼎利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持股28%，北京合源融匯股權(quán)投資中心持股23%。

珠海鼎利是恒大的一家關(guān)聯(lián)開(kāi)發(fā)商，北京合源融匯是恒大人壽旗下的一家投資公司，也就是說(shuō)恒大持有排榜村舊改的51%股權(quán)，是項(xiàng)目的所有人。

但不久后，排榜村舊改便遭遇了兩個(gè)開(kāi)發(fā)主體都陷入困難的窘境，恒大在2021年年中爆雷，桑泰也并不好過(guò)。桑泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司創(chuàng)立于2000年，在深圳開(kāi)發(fā)過(guò)南園楓葉國(guó)際大廈、水木丹華、前海丹華、前海楓葉、濱海之窗等知名樓盤(pán)。但在2021年，就有一家深圳的乙方公司員工告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》，當(dāng)時(shí)桑泰欠了他們的工程款沒(méi)有給。

深圳一名城市更新行業(yè)從業(yè)者透露：“桑泰沒(méi)錢了，舊改團(tuán)隊(duì)的人都走光了。”

恒大這邊更是一地雞毛。今年1月，恒大執(zhí)行總裁柯鵬被帶走調(diào)查，傳聞稱與深圳舊改有關(guān)。彼時(shí)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》致電恒大深圳的城市更新公司副總王磊，對(duì)方告知自己正在休假?！而P凰WEEKLY地產(chǎn)》最新得知，王磊已不在恒大深圳公司的OA系統(tǒng)里。

2021年，光大信托起訴了恒大旗下前海君臨實(shí)業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司逾期。前海君臨實(shí)業(yè)是恒大在深圳的一處工業(yè)用地舊改項(xiàng)目“恒大天璟”的開(kāi)發(fā)商，恒大天璟目前是恒大深圳公司的辦公地，恒大汽車在深圳的展廳就在恒大天璟一樓。

“恒大在深圳的舊改團(tuán)隊(duì)很混亂，很多規(guī)劃都還沒(méi)穩(wěn)定，內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)就大搞拆遷、拿獎(jiǎng)金，給個(gè)人輸送利益?！庇泻愦笊钲诠镜那皢T工對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說(shuō)。

排榜村舊改最新的工程進(jìn)展停留在2021年的6月，當(dāng)時(shí)開(kāi)啟了部分建筑的動(dòng)工拆除。

法院公開(kāi)文件顯示，今年1月，桑泰將恒大和珠海鼎利、北京合源融匯等告上法庭，案由為股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛。

兜底式接盤(pán)

排榜村舊改改造后的住宅部分面積是131萬(wàn)平方米，按照目前周邊35000元/平方米的二手房均價(jià)估算，住宅部分的貨值約460億。另外，其商業(yè)、辦公及旅館業(yè)的建筑面積是46萬(wàn)平方米，大概率總貨值可以超過(guò)500億。

據(jù)招標(biāo)文件披露，排榜村舊改計(jì)劃總投資是464.43億元，所以實(shí)際上的盈利空間并不是很大。當(dāng)然，恒大在2019年介入時(shí)預(yù)估的貨值肯定不止于此，彼時(shí)深圳樓市正迎上“社會(huì)主義先行示范區(qū)”、豪宅稅取消等多個(gè)熱點(diǎn)，房?jī)r(jià)迅速攀高。

深鐵置業(yè)在深圳開(kāi)發(fā)了多個(gè)豪宅樓盤(pán)，去年12月入市的深鐵懿府，均價(jià)10.75萬(wàn)元/平方米。今年一季度，深鐵懿府人才房入市，深鐵置業(yè)銷售業(yè)績(jī) 44.24 億元，排名深圳開(kāi)發(fā)商榜首。

深鐵置業(yè)為什么愿意介入盈利空間并不大的排榜村舊改？

“這個(gè)是紓困處理的項(xiàng)目，和舊改不是一回事?！鄙钲诤弦划a(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)公司董事長(zhǎng)羅宇對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》介紹。“就是兜底開(kāi)發(fā)的意思?！鄙钲谝患曳科蟮某鞘懈鹿镜膯T工補(bǔ)充道。

排榜村舊改不僅是恒大內(nèi)部的“巨無(wú)霸”項(xiàng)目，還是項(xiàng)目所在街道橫崗街道轄區(qū)內(nèi)最大的舊改項(xiàng)目。在今年一季度召開(kāi)的深圳市龍崗區(qū)第七屆人民代表大會(huì)第三次會(huì)議期間，橫崗街道黨工委書(shū)記林堅(jiān)重點(diǎn)提到了包括排榜村在內(nèi)的重點(diǎn)項(xiàng)目，并稱“重大項(xiàng)目是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓艙石”。

為此，橫崗街道為排榜村成立了專項(xiàng)攻堅(jiān)小組方案，帶領(lǐng)10支攻堅(jiān)小組進(jìn)行談判，與深鐵置業(yè)溝通對(duì)接，一攬子解決項(xiàng)目資金等問(wèn)題，確保項(xiàng)目如期開(kāi)工。

也就是說(shuō)，此時(shí)深鐵置業(yè)紓困排榜村舊改，其更大的意義并不在經(jīng)濟(jì)上。

目前，深圳置業(yè)已經(jīng)成為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，但此前恒大和桑泰合資的項(xiàng)目公司“深圳桑泰華輝”還沒(méi)有發(fā)生股權(quán)變更。“應(yīng)該是國(guó)資介入先談債務(wù)展期，開(kāi)發(fā)完了賣樓還錢?！鄙鲜錾钲诘某鞘懈滦袠I(yè)從業(yè)者分析。

深圳大戶、舊改新兵

在少數(shù)能正面盈利的城市地鐵公司中，深圳地鐵集團(tuán)在過(guò)去幾年始終以超百億的利潤(rùn)“一枝獨(dú)秀”。其2020年的凈利潤(rùn)高達(dá)111.02億元，接近當(dāng)年其他20城凈利潤(rùn)之和的1.7倍。

最新公布的2022年?duì)I收數(shù)據(jù)來(lái)看，深鐵集團(tuán)全年?duì)I收達(dá)234億元，創(chuàng)深鐵集團(tuán)近5年最好成績(jī)。

售賣地鐵票肯定不能支撐起百億利潤(rùn)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)才是深圳地鐵主要的收入來(lái)源。2021年,深圳地鐵總營(yíng)收約164億元，其中“站城一體化”開(kāi)發(fā)收入約96億元，遠(yuǎn)超地鐵運(yùn)營(yíng)的39億元營(yíng)收。到了2022年上半年， TOD項(xiàng)目帶來(lái)的利潤(rùn)占比甚至達(dá)217.54%。

在深圳2022年的房企銷售榜上，深鐵置業(yè)累計(jì)權(quán)益金額達(dá)181.74億元，面積達(dá)27.21萬(wàn)平方米，摘得雙榜第二。

2022年，地方國(guó)資紛紛托市拿地，全年在深圳拿地最多的開(kāi)發(fā)商是華潤(rùn)置地，第二多的就是深圳地鐵，總金額達(dá)153.7億元?？硕鸾y(tǒng)計(jì)的2022年拿地貨值榜中，深鐵強(qiáng)勢(shì)擠進(jìn)TOP20，位列第13名。

截至2022年底，深鐵置業(yè)已擁有29個(gè)軌道沿線上蓋項(xiàng)目的綜合開(kāi)發(fā)權(quán)，總開(kāi)發(fā)規(guī)模超1643萬(wàn)平方米，在建面積超1173萬(wàn)平方米。

據(jù)了解，今年深鐵置業(yè)將一口氣推售約10個(gè)新盤(pán)，銷售貨值大約350億，接近去年深圳銷冠華潤(rùn)置地的權(quán)益銷售額374億元?？梢哉f(shuō)，在深圳市場(chǎng)，深鐵的熱度已經(jīng)超過(guò)了萬(wàn)科，成為頂流開(kāi)發(fā)商。

克而瑞認(rèn)為，深鐵置業(yè)在深圳承擔(dān)著TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、保障房建設(shè)等特殊的城市建設(shè)功能，具有較為豐富的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目資源來(lái)源穩(wěn)定且具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，未來(lái)將成為攪動(dòng)市場(chǎng)變化的力量。

萬(wàn)科和華潤(rùn)是總部在深圳的老牌房企，恒大數(shù)年前將總部移至深圳，又在爆雷后遷回廣州。在深圳，深鐵和萬(wàn)科、恒大、華潤(rùn)幾家房企巨頭產(chǎn)生了千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。

2017年7月，深圳地鐵接手恒大所持有的萬(wàn)科股票，成為萬(wàn)科的第一大股東。而當(dāng)時(shí)的重組方案，萬(wàn)科的原第一大股東華潤(rùn)方面，投了三張反對(duì)票。

深鐵最早和萬(wàn)科升級(jí)到了戰(zhàn)略合作高度，2020年和萬(wàn)科共同投資成立合資公司，開(kāi)發(fā)過(guò)深圳豪宅項(xiàng)目“瑧灣匯”。

但近些年，深鐵與華潤(rùn)集團(tuán)旗下的華潤(rùn)置地合作似乎更為頻繁。去年5月，深鐵集團(tuán)與華潤(rùn)置地達(dá)成戰(zhàn)略合作框架。今年3月，雙方合作開(kāi)發(fā)的位于深圳北站附近的“超核中心”項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，由華潤(rùn)置地全程操盤(pán)。

深鐵在合作方的選擇上，目前來(lái)看是比較靈活的，而且對(duì)其持股的萬(wàn)科，深鐵并沒(méi)有貿(mào)然全力支持。萬(wàn)科今年的150億A股增發(fā)，直至目前，深鐵還未明確表示將參加。3月，萬(wàn)科召開(kāi)2023年第一次臨時(shí)股東大會(huì)，投資者質(zhì)疑第一大股東深圳地鐵為何未參與萬(wàn)科新一輪A股增發(fā)，萬(wàn)科董秘朱旭解釋：“只有控股股東或?qū)嵖厝瞬拍芴崆按_定為增發(fā)對(duì)象，深鐵只是第一大股東，不是控股股東。”

在舊改領(lǐng)域，深鐵還是一名新兵。在此前，深鐵僅在2022年底與萬(wàn)科、東進(jìn)以及特發(fā)聯(lián)合操盤(pán)深圳龍崗的平湖舊墟鎮(zhèn)舊改。這次的排榜村舊改，是深鐵首次獨(dú)立開(kāi)發(fā)。不過(guò)，深鐵后續(xù)是否會(huì)引入合作方，還未可知。“深鐵目前只有地鐵線路建設(shè)的公司有舊改團(tuán)隊(duì)，比如有地鐵線路要經(jīng)過(guò)某小區(qū)，該小區(qū)需拆除或部分拆除的，就有團(tuán)隊(duì)做這個(gè)事，但是地產(chǎn)這邊暫時(shí)還沒(méi)有。可能會(huì)為了排榜村成立一家專門(mén)的公司，目前還沒(méi)確定?！鄙鲜錾铊F置業(yè)的內(nèi)部員工說(shuō)。