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全面二孩政策剛剛出臺(tái)幾天，二手房市場(chǎng)的30~40歲看樓客明顯增加，部分大戶型業(yè)主開(kāi)始反價(jià)，其中帶學(xué)位房的更甚。記者同時(shí)發(fā)現(xiàn)，一手方面，部分樓盤(pán)也開(kāi)始為其大戶型打上“二孩概念”。

業(yè)內(nèi)人士分析，三房大單位的投資價(jià)值一直被認(rèn)為不如小戶型單位，但市場(chǎng)實(shí)際需求將有助提高三房單位的升值空間。

文\表廣州日?qǐng)?bào)記者林琳、潘彧

陳女士是僑怡苑一套大兩房單位的業(yè)主，本來(lái)將物業(yè)以288萬(wàn)元放盤(pán)，“二孩政策”公布后立即反價(jià)到290萬(wàn)元，后來(lái)追加到292萬(wàn)元，如今非300萬(wàn)元不肯出售。二孩政策出臺(tái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起了一陣熱潮，而廣州部分大戶型一手樓盤(pán)也開(kāi)始打“二孩概念”。

一手：部分樓盤(pán)推“二孩概念”

合富輝煌（中國(guó)）首席分析師黎文江表示：家庭“普遍二孩”后，樓市最大的變化就是四房變成剛需品。生了二孩，三房單位顯然是不夠住的。孩子小時(shí)候尚且可以用上下床過(guò)渡。但如果孩子長(zhǎng)大，還是需要一定的個(gè)人空間。因此，想要三代同堂，就必須父母一間，孩子一人一間，老人一間，所以四房才是剛需產(chǎn)品。

10月底，位于黃埔區(qū)的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)，主打四房復(fù)式產(chǎn)品，百套產(chǎn)品一開(kāi)盤(pán)便被“秒殺”，并當(dāng)場(chǎng)加推了20套。

據(jù)中地行統(tǒng)計(jì)，改善型戶型已紛紛推新，領(lǐng)江壹號(hào)、天韻湖璟、金地香山湖、碧桂園鳳凰城、雅居樂(lè)小院流溪5個(gè)項(xiàng)目均在10月底11月初開(kāi)盤(pán)或加推，基本以中大戶型產(chǎn)品為主，當(dāng)周新增預(yù)售再添4000套，其中半數(shù)新增預(yù)售樓盤(pán)為110㎡或以上的改善型產(chǎn)品。“在政策助力、市場(chǎng)認(rèn)可下，中大戶型的剛改產(chǎn)品或迎契機(jī)。”中地行研究人士表示。二孩政策剛出臺(tái)幾天，二手市場(chǎng)就有了明顯的反應(yīng)。據(jù)中原監(jiān)測(cè)的新增客戶情況發(fā)現(xiàn)，看樓客戶明顯增加了，其中最為明顯的是30~40歲的買(mǎi)家。部分業(yè)主開(kāi)始反價(jià)，其中以大戶型和帶學(xué)位房買(mǎi)家為主，其理由是二孩政策放開(kāi)后將促進(jìn)人口增加，房子一定會(huì)增值，部分業(yè)主出現(xiàn)惜售心理。

二手：業(yè)主反價(jià)又惜售

一直以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)都有小戶型單位比大戶型單位更適合投資的觀點(diǎn)，原因是市面上大戶型的成交基本用于自住，而小戶型總價(jià)低，容易換手，因此被大部分投資型買(mǎi)家青睞。但中原研究部客戶研究主任熊小洪認(rèn)為，從今年國(guó)家對(duì)改善型置業(yè)的支持來(lái)看，大戶型成交在逐漸走高，受改善型買(mǎi)家歡迎，而二孩政策又給大戶型物業(yè)新的利好。

三房單位在廣州二手房市場(chǎng)一直占據(jù)著重要的位置。根據(jù)搜房網(wǎng)廣州二手房數(shù)據(jù)中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，90~120平方米單位的成交量已連續(xù)三周網(wǎng)簽量上漲，其中10月第三周更是環(huán)比上漲64%，且網(wǎng)簽占比逐步提高。截至10月25日，90~120平方米住宅網(wǎng)簽12397單，占2015年全年網(wǎng)簽住宅的29.82%。另外，三房單位連續(xù)3個(gè)月搜索占比接近45%，90~120平方米住宅搜索占比接近30%。

搜房網(wǎng)鐘新平介紹，目前“80后”及“90后”的夫婦購(gòu)置剛需房會(huì)有一較長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算，能夠滿足兩代人生活的三房成為他們置業(yè)首選。

市場(chǎng)表現(xiàn)

學(xué)位房需求進(jìn)一步增多

在海珠區(qū)工作的廖先生正準(zhǔn)備購(gòu)置一套婚房，之前想要買(mǎi)套小三房的他最近接到的地產(chǎn)和中介電話都是向他推薦大三房和四房。廖先生表示，最近聽(tīng)說(shuō)“全面二孩”政策放開(kāi)也挺感興趣，但是生二孩還是個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的打算，再加上預(yù)算壓力，還不打算一步到位，目前還會(huì)按原計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)個(gè)小三房或者地段價(jià)格都合適的大兩房。

搜房網(wǎng)黃湖表示，從長(zhǎng)期來(lái)看，二孩政策帶來(lái)家庭成員的增加，會(huì)進(jìn)一步刺激大戶型需求，但政策才剛剛出臺(tái)，人口政策也是個(gè)緩慢產(chǎn)生效應(yīng)的政策，市場(chǎng)反應(yīng)不會(huì)如此迅速，短期內(nèi)市場(chǎng)需求還是以90~120平方米兩房和三房為主。

合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，待“全面放開(kāi)二孩”正式落地后，有可能對(duì)大戶型物業(yè)市場(chǎng)的成交產(chǎn)生利好，但大戶型物業(yè)成交量的進(jìn)一步放大仍將受限于樓價(jià)以及買(mǎi)家的購(gòu)房預(yù)算，短時(shí)間內(nèi)二手市場(chǎng)上大戶型成交激增的可能性不大。不過(guò)，市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)位房的需求有可能進(jìn)一步增多，而家長(zhǎng)持有學(xué)位房的時(shí)間亦有可能因“全面放開(kāi)二孩”政策的實(shí)行而相應(yīng)有所延長(zhǎng)。建議對(duì)學(xué)位房有需求的買(mǎi)家宜趁早入市。

數(shù)據(jù)

“二孩”出臺(tái)一周樓市穩(wěn)定

自10月29日，“全面二孩”政策的消息傳出，已有一周多的時(shí)間，先知先覺(jué)的房地產(chǎn)市場(chǎng)率先做出反應(yīng)，各大樓盤(pán)地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)都適時(shí)大力推廣宣傳“大三房”“四房”等“二孩精品戶型”。根據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)看，一手房市場(chǎng)雷聲大雨點(diǎn)小，而廣州二手房網(wǎng)簽量這一周的數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)反應(yīng)相對(duì)淡定，沒(méi)有出現(xiàn)大戶型熱銷(xiāo)的現(xiàn)象。

根據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月30日至11月5日全廣州住宅或別墅的網(wǎng)簽量為1431宗，其中120㎡以上的住宅或別墅網(wǎng)簽量為241宗，占比16.84%，10月全廣州120㎡以上的住宅或別墅網(wǎng)簽量占比16.28%，占比有所增長(zhǎng)，整個(gè)市場(chǎng)的表現(xiàn)目前還比較穩(wěn)定。

分析：三房單位成剛需主流戶型

業(yè)內(nèi)人士分析，二孩政策將推動(dòng)主流戶型需求由目前的兩房和三房逐步過(guò)渡到三房和四房：“雖然二孩政策看似會(huì)使四房逐漸變成真正的剛需住房，但政策真正產(chǎn)生效應(yīng)還需要比較長(zhǎng)的時(shí)間，再加上成本的估算，未來(lái)幾年三房依然是最能滿足購(gòu)房者需求的主流戶型。”

鐘新平指出，很多中年購(gòu)房者偏愛(ài)120平方米左右的大三房，除了房子的戶型面積，他們還對(duì)外部環(huán)境有較高要求，因此，在番禺華南板塊，主推寬敞三房的廣州雅居樂(lè)、錦繡香江、華南碧桂園等中高端小區(qū)成為買(mǎi)家關(guān)注的對(duì)象。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這些樓盤(pán)點(diǎn)擊量位列樓盤(pán)搜索量的前二十名。

熊小洪認(rèn)為，目前生二孩人群年齡段主要集中在30~40歲年齡段，而這部分是以改善型需求為主，二手物業(yè)居住的成熟度、生活配套和教育都相對(duì)一手物業(yè)成熟，更吸引這些改善型買(mǎi)家，因此長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看二手物業(yè)3～4房戶型的需求量會(huì)增高，短期來(lái)看學(xué)位房的業(yè)主惜售或提高報(bào)價(jià)等現(xiàn)象會(huì)出現(xiàn)。

另外，小戶型的學(xué)位房總價(jià)相對(duì)低，而且學(xué)位房可以同時(shí)被家庭2個(gè)孩子共同使用，這在一定程度上加劇了家長(zhǎng)購(gòu)買(mǎi)學(xué)位房的動(dòng)力，擁有小戶型的業(yè)主心態(tài)則更為堅(jiān)挺。“二孩政策再疊加擇校費(fèi)的取消，學(xué)位房會(huì)變得越來(lái)越炙手可熱。”熊小洪認(rèn)為，目前二孩政策剛剛頒布，對(duì)業(yè)主的心態(tài)影響較為明顯，但客戶實(shí)際購(gòu)房需求會(huì)在今后較長(zhǎng)時(shí)間體現(xiàn)出來(lái)。

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