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香江控股11月4日宣布收購(gòu)其關(guān)聯(lián)方的多個(gè)物業(yè)，以完善產(chǎn)業(yè)鏈，加快向商貿(mào)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。實(shí)際上，近期房地產(chǎn)行業(yè)的重組整合案例不斷。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購(gòu)案例176起，涉及金額1600億元。與去年同期相比，數(shù)量和金額均明顯增多。中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)整合以及企業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢(shì)的不斷加深，房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)將持續(xù)升溫。

行業(yè)整合加速推進(jìn)

香江控股11月4日公布資產(chǎn)重組方案，擬收購(gòu)其關(guān)聯(lián)方南方香江、深圳金海馬、香江集團(tuán)持有的沈陽(yáng)好天地100%股權(quán)、深圳家福特100%股權(quán)、長(zhǎng)春物業(yè)、鄭州物業(yè)和廣州物業(yè)。此次購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的均為與家居商貿(mào)業(yè)務(wù)相關(guān)的物業(yè)資產(chǎn)。本次收購(gòu)是香江控股進(jìn)一步深化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的需要，有利于加快上市公司向商貿(mào)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

泰禾集團(tuán)10月31日公告，公司全資子公司福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司簽訂了《合作框架協(xié)議》，福州泰禾擬通過(guò)收購(gòu)股權(quán)及增資方式最終持有北京瑞坤置業(yè)有限責(zé)任公司49%股權(quán)。瑞坤置業(yè)系北京麗春湖地塊的開(kāi)發(fā)與建設(shè)主體，麗春湖項(xiàng)目位于北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)北沙河北側(cè)，項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積13.66萬(wàn)平方米。泰禾集團(tuán)由此曲線介入昌平麗春湖項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，推進(jìn)深耕一線市場(chǎng)的發(fā)展戰(zhàn)略。

值得注意的是，在一些房企主動(dòng)“進(jìn)攻”的同時(shí)，主動(dòng)退出的中小開(kāi)發(fā)商增多。盡管自去年11月份以來(lái)，央行多次降準(zhǔn)降息，社會(huì)整體融資成本有所下降，但許多中小房企資金面依然不容樂(lè)觀，通過(guò)變賣(mài)部分股權(quán)或債權(quán)獲取資金成為眾多中小房企的無(wú)奈之舉。2015年8月，浙江廣廈決定在未來(lái)三年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)入有發(fā)展?jié)摿驮鲩L(zhǎng)空間的新領(lǐng)域，實(shí)施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。萊茵置業(yè)也宣布變更為萊茵體育，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2015年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購(gòu)案例176起，涉及金額1600億元。與去年同期相比，數(shù)量和金額均明顯增多。受近期宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的去庫(kù)存壓力，行業(yè)優(yōu)勝劣汰機(jī)制愈加明顯，部分房地產(chǎn)企業(yè)不得不采取出讓企業(yè)或項(xiàng)目股權(quán)的方式來(lái)保持企業(yè)生存發(fā)展。

多因素催化并購(gòu)頻現(xiàn)

中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整及地價(jià)持續(xù)走高等多方面的原因，催化房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)頻現(xiàn)。

2013年以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售增速減緩，土地資金成本上升，去庫(kù)存壓力加大，房地產(chǎn)行業(yè)由黃金時(shí)代進(jìn)入到白銀時(shí)代，兼并重組被認(rèn)為是房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源配置的重要手段。

從企業(yè)格局角度來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)投資放緩主要源于大部分中小房企的投資不振，掣肘于資金的缺位，多數(shù)中小房企拿地積極性消退，項(xiàng)目開(kāi)工延緩，銷(xiāo)售回款速度明顯降低。更多中小房企經(jīng)營(yíng)壓力上升，被迫出讓企業(yè)項(xiàng)目或變賣(mài)股權(quán)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，以維系企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，大型房企得益于自身雄厚的資本實(shí)力，在保障自身業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)，戰(zhàn)略并購(gòu)或入股優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。隨著時(shí)間的推移，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局兩極分化特征顯著。

同時(shí)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，越來(lái)越多的房企開(kāi)始尋求多元化發(fā)展。多元化的戰(zhàn)略調(diào)整有利于企業(yè)增加資產(chǎn)組合種類(lèi)，減輕經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)一些需要進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)行業(yè)間的兼并重組利于尋求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。而從一體化的角度來(lái)看，企業(yè)通過(guò)戰(zhàn)略合作、行業(yè)整合可以充分利用資源，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，進(jìn)而延長(zhǎng)企業(yè)價(jià)值鏈并擴(kuò)大企業(yè)價(jià)值。

2013年以來(lái)，熱點(diǎn)一二線城市土地供應(yīng)特別是純住宅用地供給有限，同時(shí)市場(chǎng)分化加速，品牌房企爭(zhēng)相回歸一線城市，帶來(lái)土地價(jià)格居高不下。這使得房企拿地日趨謹(jǐn)慎，進(jìn)而選擇兼并收購(gòu)來(lái)彌補(bǔ)在土地市場(chǎng)直接投資拿地的減少。通過(guò)兼并收購(gòu)，房企對(duì)土地資源的布局進(jìn)行了補(bǔ)充和完善，從而進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模。

房地產(chǎn)并購(gòu)將持續(xù)升溫

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變成為普遍共識(shí)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向的并購(gòu)是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以及企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力的重要途徑之一。2012年以來(lái)，上市公司跨國(guó)并購(gòu)、并購(gòu)重組、產(chǎn)業(yè)內(nèi)部整合等交易形式頻受?chē)?guó)家利好政策支持，行業(yè)兼并重組日趨活躍。

市場(chǎng)和監(jiān)管制度的創(chuàng)新以及并購(gòu)基金的設(shè)立，對(duì)改善房地產(chǎn)并購(gòu)環(huán)境產(chǎn)生了積極的影響。現(xiàn)階段，上市公司在兼并重組方面得到政策扶持，今后有望繼續(xù)發(fā)揮政策引導(dǎo)作用，創(chuàng)造規(guī)范、有序的市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)跨區(qū)域并購(gòu)。同時(shí)減少境外并購(gòu)審批流程，幫助更多的國(guó)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行海外業(yè)務(wù)的拓展，實(shí)現(xiàn)向跨國(guó)公司轉(zhuǎn)變。此外，部分公司選擇聯(lián)合專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)立產(chǎn)業(yè)并購(gòu)基金，借助專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的實(shí)力實(shí)施并購(gòu)，不僅可以為并購(gòu)企業(yè)提供資金支持，也順應(yīng)了地產(chǎn)同金融緊密融合的趨勢(shì)。

中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)整合和企業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢(shì)正在加強(qiáng)，未來(lái)房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)將持續(xù)升溫，行業(yè)集中度將不斷提高，樓市的調(diào)整導(dǎo)致更多中小房企退出房地產(chǎn)行業(yè)或被收購(gòu)，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)規(guī)模化聚集與并購(gòu)頻發(fā)的局面。未來(lái)，隨著行業(yè)整合以及企業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢(shì)的不斷加深，房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)將持續(xù)升溫。（李香才）

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