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二手房賣不動了？近日，多家數據機構發布了9月全月及10月的北京二手房成交數據。綜合多份數據顯示，“紅極一時”的二手房有了成交下滑的趨勢。

但在市場端，二手房卻依舊保持著成交火爆的態勢。對于數據中所顯示的現象，則更多表現在由于賣方單方面漲價情況的增多，買賣雙方議價時間的增長成為了成交數據下滑的原因之一。

賣得太多！

低總價房交易殆盡

追溯二手房的“下滑說”，實際上是由9月份的數據開始的。

根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，9月北京二手住宅網簽總量為17274套，雖然比去年同期的成交量大幅上漲90%，但比8月交易量下跌9.7%。房價方面，2015年9月北京區域通過我愛我家達成的二手房交易成交均價為39758元/平方米，雖然與去年同期相比房價漲幅達14%，但比8月房價漲幅僅為0.7%。在10月，數據顯示的則依舊是下滑。10月，北京二手房成交為16669套。環比上月下跌了16.8%。

對于數據的下滑，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，北京樓市7月中下旬已經出現降溫勢頭。目前，北京二手房市場六七成以上的購房家庭都是改善型人群，雖然近期有公積金調低首付比例等利好政策，但對于購買標的物更偏中高端和中高價位的置業升級改善型購房家庭來說，作用微乎其微。

胡景暉表示，目前大部分改善型購房家庭都面臨著賣一買一，或賣二買一的需求，由于限購并未取消，所以大部分改善家庭仍需要先賣掉原有住房后獲得購房資格或回籠購房資金。由于改善需求經過大半年的快速釋放后，一些低總價、低稅費的房源基本消耗殆盡，高總價、高稅費房源逐步增多，在一定程度上阻礙了房源的置換流轉，造成了交易量萎縮。正由于目前大部分賣房人是需要改善的買房人，房價逐步趨于穩定。

賣得太好！

“價格博弈”使交易放緩

二手房的數據下滑，在市場上的表現則成為了買賣雙方議價時間的增長。

“現在不少二手房房主都出現了臨時漲價的情況，這在一定程度上暫緩了二手房的成交。”鏈家某中介員工說道。

事實上，很多二手房房主覺得目前漲價已經是水到渠成的事情。

按照數據機構顯示，前三季度，北京二手住宅網簽總量為142886套，比去年同期大幅上漲104%，創2010年樓市限購以來交易量新高。更為值得人注意的是，前三季度成交的上漲，卻并未導致房價的上漲。前三季度，通過我愛我家達成的二手住宅交易，成交均價為37933元/平方米，與去年同期相比漲幅僅為4.2%，房價同比漲幅創10年來新低。

而這讓不少二手房房主認為是價格應該上漲的一次機會。正是由于上述的原因，二手房實際上進入了短暫的博弈期。但對于買賣雙方以及中介來說，這次的博弈不會持續很長時間。其主要的原因還是在于目前還是屬于賣方市場。

“現在一套房來看房的人平均下來可以達到4組購房人，這在一定程度也可以反映出買房的人還是遠遠多于現在二手房供應的套數。”上述中介員工認為，只要價格沒有瘋漲，房子的成交還是很容易達成的。

賣得太快！

年底“降溫”可能性更大

正是由于此前成交的火熱，造成了如今成交的博弈。二手房市場在未來一段時間內想走出“下滑”怪圈，也將面臨巨大困難。

在胡景暉看來，二手房的成交卻很有可能由此入冬。他認為，如果沒有更有力的利好政策出臺，比如適度放松限購、降低交易環節稅費、提高公積金貸款上限等，北京二手房市場的降溫勢頭或在四季度持續。隨著交易量的回落，北京二手房價或穩中有降。

而中原地產首席分析師張大偉也表示，房地產市場時隔一年再度迎來“9·30新政”，四大部委聯合發布兩大政策文件，分別針對住房信貸以及住房公積金進行政策調整。此外，非限購城市首次購買普通住房的商業貸款最低首付款比例下限調整為25%，這一比例已經多年維持30%未變。2014年“9·30新政”后，當年四季度迎來成交量節節攀升。而單從中原成交數據對比來看，今年“9·30新政”對市場的刺激作用明顯小于去年。這一方面由于政策邊際效應的減弱，另一方面則由于今年“3·30新政”后二季度市場成交已經攀至高峰，需求提前釋放，因此四季度較難重演去年同期成交明顯沖高的行情。（徐楠）

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