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日前，經過80輪激烈交鋒，華潤華僑城招商聯合體擊敗4家重量級聯合體，以總價83.4億元斬獲豐臺第三“地王”。但令人意外的是，很快消息傳出，因拿地價格超出了華潤、招商的預期，二者將退出該地塊開發。瞬間市場，一片嘩然，這是近期北京樓市第三起房企退地傳聞。業內人士表示，地價高企是房企聯合原因，同時，地價高企也是房企分手的主因。當前，北京土地市場正在進入理智與瘋狂并行的混亂時期。

央企也退地？

11月2日，剛剛以溢價率50%、樓面價5.6萬元/平方米、83.4億元成交總價躋身北京總價第三高地塊的北京豐臺區南苑鄉地塊，在拿地結果誕生后不久，出了華潤華僑城招商聯合體可能“分手”的消息。

有消息人士透露，由于在最后競拍階段，土地成本超出了華潤、招商的預期，兩家房企已經準備退出，該地塊未來將由華僑城獨自開發。傳言一出，市場嘩然，一方面該地塊體量巨大、總價高企，華僑城能否獨立支付地價款以及完成后續開發令各界擔憂。更重要的是，這是繼碧桂園退地事件后，業內傳出的第三起退地傳聞。

10月21日，經過數十輪搏殺，碧桂園聯手金茂，以總價51.8億元代價力挫萬科、金地、中鐵建等強手，取得北京市豐臺區花鄉四合莊商業用地。該地塊無論是總價還是單價，都堪稱“地王級”。而碧桂園一時間被媒體評價為，“搶占一線城市的雄心壯志盡顯無疑”。但不久就傳出該地塊在拍賣時超出了碧桂園的承受底線，碧桂園計劃退出與金茂的合作關系，引發市場熱議。

一波未平一波又起，就在碧桂園退地事件尚未定論之際，另一場“退地風波”又起。

據消息稱，剛剛出讓的昌平區南邵鎮一塊土地的三家聯合企業也因與碧桂園退地事件類似原因陷入分歧而面臨“分手”。事后，該退地風波當事企業發出聲明表示退地事件子虛烏有。

一些觀察者認為，所謂無風不起浪，退地事件的最終結果暫且不論，但在某種程度上，企業間對北京土地市場的看法正在出現分歧。“不差錢”的央企、國企也開始評估地王頻出的背后所醞釀的樓市風險。

不得不拿的土地

北京商報記者調查了解到，目前華潤、招商退地事件已經出現轉機，上述消息人士表示，本已決定退出的華潤、招商決定再次與華僑城聯手。

為此，北京商報記者致電事件當事方之一華僑城相關人士進行求證。該人士表示，拍地現場土地成本確實已經超過華潤和招商的預期，如果其他兩家合作伙伴退出，華僑城愿意獨自承擔豐臺南苑鄉地塊的開發。

事實上，目前華僑城與華潤、招商三方就此事正在協商之中，尚未有最終定論。

相關人士表示，華僑城在北京的土地儲備幾乎枯竭，上述地塊對公司的意義與其他兩家完全不同。事實上，作為央企的華僑城在華南的確發展得不錯，但在北京近幾年幾乎被世人遺忘。相關人士透露，華僑城集團北方區域公司即將成立，這時候更需要一些“拿得出手”的項目撐場面。

“企業在考慮土地成本的同時，更要考慮公司的整體戰略。”華僑城相關人士表示，華僑城近年來一直有做大規模的戰略設想，未來公司將重點發展北京乃至華北地區市場，現在看來這塊地對公司具有戰略性意義。

至于土地成本，該人士并不擔心：“需要用歷史和發展的眼光看待樓市的變化，隨著豐臺周邊土地價值提升，地價必然一路上漲。該項目將定位高端產品，未來仍具有一定的溢價空間。”

業內人士表示，今年北京豐臺區已經拍出7宗住宅性質用地，其中6宗地塊純商住宅的樓面價格最低也超過4萬元/平方米，最高的樊家村地塊甚至高達7.5萬元/平方米。在上述7宗已經成交的高價地塊中，華潤占據4席，招商局奪得3席、中糧、天恒、首開、葛洲壩、華僑城和中鐵各得1席。

即使作為不差錢的央企華潤、招商，其土地資金壓力應該也不算小；相比之下，土地資源在北京幾乎枯竭的華僑城確實急于證明自己，這是一塊不得不拿的土地。

牽手還是分手

“需求不同，分歧當然出現。”一位行業專家表示，隨著地價的攀升，聯合體拿地出現“分手”將很可能成為常態。

實際上，當初聯合體的出現正源于地價上漲。一段時間以來，項目操盤越來越復雜，加上利潤空間一再收窄，聯合拿地、聯合開發正成為越來越多房企的選擇。一時間，地價高昂的北京，聯合拿地更是一度成為主流。

亞豪機構市場總監郭毅表示，“開發商拿地所需資金與日俱增，再加上政府對于土地出讓金繳納節點的嚴格管控，房企拿地資金壓力不可避免，因此聯合拿地日益增多”。

亞豪機構統計數據顯示，2012年及以前，在北京土地市場經營性用地出讓當中，聯合拿地的比重多在30%。進入2013年之后，這一比重快速提升至39%，2015年這一比例已達到46%。

資料顯示，這些合作案例中，聯合模式分成集中，其中之一是按照股權比例成立項目公司，雙方共同操盤；另外，其中一方操盤，其余合作方僅為投資人；還有一種小股操盤模式。

實際上，聯合拿地優點不少，企業可以借此降低成本、增加拿地機會、分擔資金壓力、分攤開發風險、借力擴張。但聯合開發的問題同樣不少，產品定位、成本控制，甚至銷售價格各個方面都有可能出現分歧，市場上也不乏合作雙方相互不滿的傳言。

中原地產首席分析師張大偉表示，央企、國企在資金上有絕對優勢，北京土地市場已經進入了寡頭時代。在當前的土地交易中，基本都是十幾家“臉熟”的開發商，均為國內業績排名前50的房企。他們擁有成熟的產品線，順暢的融資渠道，強大的企業實力。

歸根結底，房企之間無論“牽手”還是“分手”，關鍵因素是地價瘋漲。隨著地價快速上漲，北京土地市場已非中小企業所能染指，即便是大型民企也有被邊緣化的趨勢。（董家聲）

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