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　　今年北京高價地、豪宅扎堆出現(xiàn)，部分開發(fā)商采取暫緩?fù)票P、拉長推盤時間等手段應(yīng)對。新京報記者 陳禹銘 攝
　　（上接B10版）

　　市場掃描

　　臨近年底，北京土地市場的集中發(fā)力，讓一批批高價地相繼入市，又一次推高了市場預(yù)期。4萬-5萬元/平方米的樓面價已不再罕見，這也會使得在未來一兩年內(nèi)，北京豪宅產(chǎn)品出現(xiàn)扎堆入市的局面。不僅如此，去年出讓的高價地塊，如今也均相繼進(jìn)入推盤階段，從這些項(xiàng)目目前的表現(xiàn)來看，不難想象未來一段時間北京高端市場的營銷“廝殺”。

　　考驗(yàn)豪宅“全素質(zhì)”

　　有業(yè)內(nèi)人士透露，今年由于豪宅扎堆入市，分化也比較明顯：一些項(xiàng)目已經(jīng)取得了不錯的銷售成績，比如，龍湖在豐臺西局打造的西宸原著在6月份時就已經(jīng)取得了不錯的業(yè)績，而其后續(xù)的西宸原著·玉府，主推140-240平方米的平層，在經(jīng)過一個月左右的蓄客之后，也于10月24日開盤，據(jù)龍湖方面透露，該項(xiàng)目售價達(dá)15萬元/平方米，目前的認(rèn)購額已達(dá)10億元左右。不過，也有一些新入市的項(xiàng)目雖然位于熱點(diǎn)區(qū)域，但卻并未受到市場的認(rèn)可，還有一些項(xiàng)目則以延長蓄客時間為策略，以求積攢足夠的客戶量。

　　“因?yàn)橥恋厥袌龅年P(guān)系，可以預(yù)計(jì)北京未來市場的高端化趨勢不會停止，而豪宅市場也將繼續(xù)分化。”一位央企營銷負(fù)責(zé)人向記者表示，由于豪宅項(xiàng)目大量入市，因此未來豪宅市場的競爭并不僅僅是簡單的區(qū)域、質(zhì)量的比拼。會否獲得市場認(rèn)可成為一個項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵，而這要看整個公司的組織能力，看產(chǎn)品的打造能力、定位能力能否吸引客戶，這使得豪宅項(xiàng)目能否達(dá)成預(yù)期變得難以確定。

　　地王項(xiàng)目挑戰(zhàn)多“當(dāng)今的新房市場項(xiàng)目主要可以分成三類，一類是保障型住房；一類是拿地時間早，地價較低，售價大大高于成本價的項(xiàng)目；還有一類基本上是最近兩年拿地，地價大于等于周邊房價的項(xiàng)目。”華潤置地北京大區(qū)營銷管理部助理總經(jīng)理秦江表示。

　　不少業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，目前來看，最近幾年拿地的地王項(xiàng)目，其利潤壓力和銷售壓力是比較大的，甚至有房企人士將其比喻為樓市里的“剩女”。“今年新入市的幾個地王項(xiàng)目，銷售情況都沒有預(yù)期的好，沒有哪個的業(yè)績像當(dāng)年的廣渠金茂府一樣，保持一個每年都能夠很好地完成任務(wù)的態(tài)勢。”上述央企人士表示。

　　而秦江也認(rèn)為，由于土地價格節(jié)節(jié)攀升，目前如何應(yīng)戰(zhàn)“產(chǎn)品不差，房齡不長、地段更好、價格更低”的二手房，以及拿地時間較早的鄰近項(xiàng)目，是當(dāng)下所有地王項(xiàng)目必須面對的挑戰(zhàn)。

　　比如，上周出讓的豐臺花鄉(xiāng)樊家村地塊，據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉計(jì)算，其商品住宅部分的樓面價高達(dá)7.5萬元/平方米。而記者了解到，與之相鄰的釣云臺項(xiàng)目，由于拿地時間是2012年，其土地成本要大大低于這一數(shù)字。

　　“我們是當(dāng)年最早一批進(jìn)入豐臺板塊的房企，因此產(chǎn)品的利潤壓力相對最近拿地企業(yè)也沒有那么大。釣云臺入市的4棟樓均價都在10萬元/平方米以上，最高一棟樓均價超過13萬元/平方米。”懋源地產(chǎn)營銷策劃總監(jiān)劉強(qiáng)表示。不過他也強(qiáng)調(diào)，北京土地市場上雖然存在“面粉貴過面包”的問題，但由于房企拿地價格是基于未來房價的倒推，是建立在市場預(yù)期基礎(chǔ)上的，因此不能簡單和前些年上市的“面包”相比。

　　稀缺產(chǎn)品不急推

　　而相對來講，一些位于供應(yīng)稀缺地段或產(chǎn)品價格區(qū)間較為特殊的高端項(xiàng)目，其可選操作余地要更大一些，所以并不急于銷售。

　　比如，位于石景山區(qū)的劉娘府地塊。該地塊由于是異地配建保障性住房，因此在去年9月底土地市場低潮時期卻意外地受到房企爭搶，最終遠(yuǎn)洋奧宸聯(lián)合體拿下這一地塊，打造遠(yuǎn)洋天著春秋項(xiàng)目。

　　“項(xiàng)目當(dāng)時的地價是近4萬元/平方米，不過這一區(qū)域比較特殊，最近13年都沒有出過新的地塊，因此我們并沒有打算走快速去化路線。”在遠(yuǎn)洋天著春秋項(xiàng)目媒體品鑒會上，該項(xiàng)目總經(jīng)理孟凡向記者坦言，“集團(tuán)對我們的要求就是做好自己的基本功，效果不好不開盤，價格不合適不賣。”他還透露，項(xiàng)目一期預(yù)計(jì)將推出100余套房源，現(xiàn)在已積累意向客戶400組左右，預(yù)計(jì)將在年內(nèi)進(jìn)行兩次開盤，而整個產(chǎn)品的銷售周期將為4年左右。

　　而在前一段時間高調(diào)亮相的龍湖天璞項(xiàng)目經(jīng)過了一個多月的籌備，目前也仍然處于蓄客階段。“我們現(xiàn)在來訪量還不錯，雖然現(xiàn)在還沒有明確統(tǒng)計(jì)出來，但是估計(jì)也已有2000組左右的客戶。”該項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人表示，對于未來豪宅扎堆入市的情況，他們并不擔(dān)心，“因?yàn)榭們r在1000萬元的級別，這個總價段的客戶還是比較多的”。

　　聲音“今年確實(shí)存在豪宅扎堆入市的現(xiàn)象，這在一定程度上會影響到未來豪宅市場的局面，加劇豪宅市場在軟硬件配置方面的比拼。預(yù)計(jì)部分開發(fā)商會采取暫緩?fù)票P，或者將推盤時間放長等等手段應(yīng)對。不過具體到項(xiàng)目來說，由于項(xiàng)目存在客群、區(qū)域等差異，因此同質(zhì)化競爭也需要具體分析。”

　　——遠(yuǎn)洋天著春秋總經(jīng)理孟凡“有的房企愿意高價拿地，并不意味著市場就是屠宰場。像個別地塊能夠賣出7.5萬元/平方米的樓面價，最終企業(yè)也很難操作，很大的可能就是靠時間換空間，過兩年等地價漲上來，再解套。以目前出讓的土地價格來看，大多數(shù)地塊對于房企來說還是有可操作性的。只是未來，北京10萬元/平方米左右的房子，將很普遍。”

　　——華潤置地北京大區(qū)營銷管理部助理總經(jīng)理秦江“高價地會給企業(yè)帶來巨大的資金成本壓力，也會使企業(yè)面臨去化壓力，北京豪宅項(xiàng)目在短時間內(nèi)暴增，但其面向的高端人群增長速度相對較慢，因此未來北京豪宅市場將會出現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求現(xiàn)象，豪宅項(xiàng)目之間也會出現(xiàn)激烈競爭。在這樣的背景下，一些有豪宅成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、有品牌客戶黏性的企業(yè)無疑將更占優(yōu)勢，而一些豪宅界的新面孔，則將面臨更大風(fēng)險。”

　　——亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅

　　本版采寫/新京報記者 陳禹銘