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碧桂園“退地”傳聞不靠譜 聯(lián)合拿地的喜與憂
來源:證券時報 發(fā)布時間:2015-10-29 23:50:01

10月29日訊

一周之前,碧桂園高調(diào)宣布聯(lián)合中國金茂以不菲的價格奪下北京兩宗商業(yè)金融地塊,京城首秀頗為張揚(yáng)。不過日前業(yè)內(nèi)傳聞,碧桂園正在核算成本,考慮“退地”。消息一出,震驚了地產(chǎn)圈。截至發(fā)稿前,碧桂園并未正式對外回應(yīng)傳聞,而地塊的另一買家中國金茂也沒有明確消息發(fā)布。

證券時報記者據(jù)此采訪了碧桂園內(nèi)部的相關(guān)人士,其大都表態(tài)并不清楚該地塊的具體情況,但同時強(qiáng)調(diào)“退地”的說法并不靠譜,目前也尚未收到公司針對此地塊的任何消息。而多名業(yè)內(nèi)人士也向記者表示,所謂的“退地”一說并不準(zhǔn)確,即使有考慮退出,更可能是轉(zhuǎn)手股權(quán),畢竟是聯(lián)合拿地。

“退地”傳聞不靠譜

10月21日,碧桂園、中國金茂聯(lián)合體以總價51.8億元摘得豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊(中關(guān)村科技園豐臺園東區(qū)三期)1516-28-A和四合莊1516-28-B兩宗商業(yè)金融地塊,溢價率均超140%,綜合樓面價2.9萬元/平米,而前一天,中鐵置業(yè)剛以11億元摘得相鄰地塊,同為商服用地,樓面價為1.8萬元/平米,明顯低于碧桂園所拿地塊的價格。

在“退地”傳聞風(fēng)起后,部分市場人士認(rèn)為,碧桂園考慮退出很可能是因?yàn)樵摰貕K的價格測算超出了公司的開發(fā)能力。據(jù)相關(guān)媒體介紹,在歷史上出讓的四合莊商服地塊中,2.9萬元目前是最高的,此前一直未超過2萬元/平米。

對此,中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉堅定地表示:“‘退地’的說法是極不靠譜的,退地相當(dāng)于買家直接把地塊退還給國土部門,屬于非常烏龍的事件,碧桂園在競拍前肯定會考慮價格成本因素。另外,即使要退地也必須和金茂協(xié)商,相比之下,如果真的是退出,轉(zhuǎn)手股權(quán)更有可能。”

實(shí)際上,記者采訪的幾位不愿具名的碧桂園內(nèi)部人士也表達(dá)了類似的看法,他們表示并不清楚該地塊的最新進(jìn)展,但都對“退地”一說表示疑問,目前也未收到公司針對此事安排的通知。同時,金茂方面也沒有就此事對外明確回應(yīng)。

另一種猜想則是集中在碧桂園對一線城市商業(yè)地塊開發(fā)能力的質(zhì)疑。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,碧桂園擅長郊區(qū)剛需大盤的開發(fā),這塊地的性質(zhì)為商業(yè)金融用地,這兩種可能的業(yè)態(tài),都是比較陌生的。特別是在一線城市操盤如此規(guī)模的項(xiàng)目需要公司一定的人才和經(jīng)驗(yàn)儲備。

聯(lián)合拿地的喜與憂

碧桂園是否退出該地塊的說法尚無定論,另一種傳聞已經(jīng)開始風(fēng)起。操盤主權(quán)之爭被部分市場人士認(rèn)為是碧桂園考慮退出的主要原因。不過,針對是否將所持土地權(quán)益轉(zhuǎn)手給金茂一事,碧桂園目前也未有回應(yīng)。

據(jù)了解,與中國金茂合作拿地的企業(yè)不在少數(shù),而操盤者多為金茂。究其原因,在北京,金茂擁有較高的高端項(xiàng)目操盤能力,對于產(chǎn)品的打造、客群的把握、市場的分析、后續(xù)的銷售,都形成了自己的優(yōu)勢。與金茂合作,讓金茂來操盤,用金茂的牌子,在目前來說,是最好的選擇。但對于碧桂園來說,如何實(shí)現(xiàn)自身品牌在京城的發(fā)展是一大疑問。

從近兩年來的房企聯(lián)合體不難發(fā)現(xiàn),同級別房企之間的聯(lián)合成為常態(tài)。同時對資金鏈要求高的大型城市綜合體項(xiàng)目聯(lián)合體開發(fā)增加。可以看到這不僅是在資金上的聯(lián)合,同樣也是大型房企商業(yè)運(yùn)營能力之間優(yōu)勢互補(bǔ)。

特別是一線城市的項(xiàng)目聯(lián)合,在房企之中顯得頗為常見。除了上述碧桂園金茂聯(lián)合體,北京近期拍出的地塊很多都由大房企聯(lián)合體拿得,比如昌平南邵的兩宗地塊由泰禾和龍湖聯(lián)合體摘得、華潤+首開+平安以86.25億元聯(lián)合奪下豐臺花鄉(xiāng)白盆窯地塊等。

張大偉介紹,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的聯(lián)合拿地優(yōu)勢和風(fēng)險并存。優(yōu)勢方面,聯(lián)合拿地可以緩解資金壓力,合作分擔(dān)風(fēng)險,同時實(shí)現(xiàn)客戶、市場、開發(fā)燈資源的共享。此外,多家共同拿地最直接的意義就是節(jié)約資金,避免抬高地價。

風(fēng)險方面,因?yàn)楣芾盹L(fēng)格、企業(yè)文化、利益分配、股權(quán)分配等產(chǎn)生的糾紛不少,開發(fā)理念和追求利潤方式理念的差異是聯(lián)合拿地?zé)o法回避的問題所在,也是聯(lián)合體破裂的最大主因。房企1+1能否大于2,關(guān)鍵在于聯(lián)合體雙方的彼此的融合,在企業(yè)文化、經(jīng)營理念、利潤分配上的趨同。而雙方能不能合作,主要還是取決于資源、資金和風(fēng)險三方面的考慮。

標(biāo)簽: 碧桂園

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