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10月29日訊

證券時報記者 張達

瑞銀財富管理今日發布的全球房地產泡沫指數顯示，全球15個城市中有12個城市中心的房價被高估或瀕臨房地產泡沫，其中，倫敦和香港面臨的風險最大，香港三年內實際房價平均下跌30%的可能性高達95%。

報告顯示，在悉尼、溫哥華、舊金山和阿姆斯特丹，房價與長期常態偏離，意味著房地產市場被大幅高估。日內瓦、蘇黎世、巴黎、法蘭克福以及東京和新加坡（程度稍低）的房價估值也有所偏高。在美國，紐約和波士頓兩城市的房價相對于各自的房價歷史而言較為公允，而芝加哥的房價則有所低估。

瑞銀財富管理投資總監辦公室的全球房地產主管Claudio Saputelli表示，樂觀的預期、有利的經濟基本面和來自海外的資本流入導致部分城市的房價估值近年來快速上升。寬松的貨幣政策也延后了房地產市場的正常化，助長局部泡沫風險的增加。

瑞銀財富管理投資總監辦公室經濟學家Matthias Holzhey表示，在香港、倫敦、巴黎、新加坡、紐約和東京，房價與當地收入的脫鉤程度最大。在這些地方，購買一套60平米的公寓已經超出大部分甚至工作在技能要求較高的服務行業從業者的預算。 報告指出，亞太地區估值偏高，亞太城市房地產市場的周期/模式與歐洲和美國城市不同。發生在1990年代的亞洲危機也在香港和新加坡的房地產市場中留下了烙印。1980年代末期時，除東京外，亞洲各地并沒有異常的價格行為。自2011年以來香港房地產市場存在泡沫之說不絕于耳，悉尼迅速趕超，也在迅速向泡沫迫近。在長達15年的房價下跌后，東京房地產估值從2006年起開始復蘇，目前稍稍高估，但漲勢依然溫和。新加坡從2005年起即邁入高估行列，但尚不存在泡沫風險，因為租金和收入的上升并駕齊驅。在過去兩年中，該市場有向公允估值靠近的趨勢。

瑞銀財富管理投資總監辦公室亞太投資主題主管何偉華說：“根據我們對所研究城市的情況分析，香港樓市出現泡沫的風險很高，我們的房地產泡沫指數顯示，三年內實際房價平均下跌30%的可能性高達95%。投資者在管理其亞太房地產投資組合時應把這一點考慮在內。”