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　　新華網(wǎng)深圳１０月２９日電（記者 趙瑞希）什么原因致深圳樓市持續(xù)走高？記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，推動(dòng)這一輪深圳房?jī)r(jià)上漲因素，與人口結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等不無(wú)關(guān)系。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自２０１５年４月起，深圳新建住宅價(jià)格同比增速“翻紅”，之后逐月快速遞增，９月同比增速高達(dá)３７．６％，并以較大漲幅領(lǐng)漲全國(guó)數(shù)月。而據(jù)深圳規(guī)土部門數(shù)據(jù)，２０１５年前９個(gè)月全市新建商品住房成交均價(jià)為３０６６１元／平方米，同比增長(zhǎng)３３％。

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月公布的７０個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)看，２０１５年４月和５月，在其他城市房?jī)r(jià)同比下降的情況下，深圳是唯一一個(gè)新建住宅價(jià)格同比上漲的城市，同比增幅分別為０．７％和７．５％。６月，上海房?jī)r(jià)開始“翻紅”，同比上漲０．３％，而深圳房?jī)r(jià)同比增幅卻高達(dá)１５．７％。７月和８月，深圳房?jī)r(jià)同比上漲幅度分別又達(dá)２３．６％和３１．３％，同期北京和上海的房?jī)r(jià)同比增幅均在１％－６％之間。９月，深圳房?jī)r(jià)同比上漲幅度更是升至３７．６％，同期北京和廣州房?jī)r(jià)增速在５％以內(nèi)，上海房?jī)r(jià)增速在９％以內(nèi)。

　　深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，隨著房?jī)r(jià)上漲，２０１５年６月開始，深圳新建商品住宅成交均價(jià)已突破３萬(wàn)元大關(guān)。２０１５年前９個(gè)月，深圳新建商品住宅共成交４７９１５套，成交面積４８１萬(wàn)平方米，同比分別上漲１０３％和１１６％。

　　專家及業(yè)內(nèi)人士在分析今年深圳樓市為何走出一波大漲行情，并上漲大幅高于一線其他城市領(lǐng)漲全國(guó)時(shí)認(rèn)為，移民型的人口結(jié)構(gòu)和高速增長(zhǎng)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是主要原因。

　　從人口結(jié)構(gòu)看，深圳家家順集團(tuán)副總經(jīng)理?xiàng)钗恼J(rèn)為，作為四大一線城市中唯一一個(gè)以外來(lái)移民為主體的城市，深圳的購(gòu)房需求與北上廣有著巨大的不同。按常住人口計(jì)算，深圳商品住宅戶均住房?jī)H為０．４套，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平以及其他一線城市的水平。

　　而與此相矛盾的是，深圳新增土地供應(yīng)量少、供給量遠(yuǎn)跟不上市場(chǎng)需求。深圳每年住宅用地成交以個(gè)位數(shù)計(jì)，而舊改成本持續(xù)走高進(jìn)展緩慢，土地資源日益緊缺導(dǎo)致供需失衡，使得樓市增長(zhǎng)預(yù)期難以逆轉(zhuǎn)。因此，深圳購(gòu)房需求相對(duì)于其他一線城市更顯急迫。

　　從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)看，深圳有大量的高速增長(zhǎng)行業(yè)，例如金融、科技等，這些行業(yè)的一些從業(yè)者財(cái)富快速增長(zhǎng)，擁有較強(qiáng)的購(gòu)買力。

　　世聯(lián)行市場(chǎng)研究部經(jīng)理劉文春認(rèn)為：“作為一個(gè)對(duì)政策高度敏感的城市，雖然深圳一直沒有放開限購(gòu)，但‘３３０新政策’給了購(gòu)房者一個(gè)積極的信號(hào)。因此，出現(xiàn)了需求暴增的現(xiàn)象。很多投資者也紛紛以各種方式入市。這一輪購(gòu)房者中起碼有２０％屬于投資者。但隨著市場(chǎng)的冷卻，目前已顯投資者逐漸退出市場(chǎng)的跡象?！?/p>

　　然而，一輪燥熱后，受需求過(guò)度透支、價(jià)格上漲過(guò)快影響，在傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季，深圳樓市卻迎來(lái)了年內(nèi)“小低谷”，新盤開盤銷售率開始大幅走低。７月以來(lái)深圳新建商品住宅成交量月同比漲幅雖然依舊可觀，但月環(huán)比增速呈現(xiàn)明顯下跌態(tài)勢(shì)。

　　深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，９月深圳有１４個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，共批售７１６２套，批售面積７１．７４萬(wàn)平方米，環(huán)比增加７８％，達(dá)到２０１５年以來(lái)的次高水平。截至２７日，１０月有８?jìng)€(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證，總批售住宅套數(shù)為５３２８套。

　　但據(jù)記者了解，９月下旬和１０下旬雖然迎來(lái)推盤高峰，開盤項(xiàng)目銷量卻出現(xiàn)明顯分化，不像之前只要有項(xiàng)目開盤銷售率就直達(dá)９０％以上，而目前，一些項(xiàng)目銷售率僅６成，少數(shù)項(xiàng)目甚至只有４成。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，９月深圳新建商品住宅成交量為４０６０套，成交面積為４０．９１萬(wàn)平方米，環(huán)比減少２９．１％。

　　樓市形勢(shì)的變化，已使得不少開發(fā)商開始轉(zhuǎn)變營(yíng)銷策略，以“平價(jià)走量”推動(dòng)銷售。劉文春認(rèn)為，目前深圳樓市已處于供應(yīng)上升、需求下降的階段，若定價(jià)過(guò)高會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市的問(wèn)題。雖然今年深圳開發(fā)商在銷量大增的帶動(dòng)下，早已完成銷售目標(biāo)，但受現(xiàn)金流影響，依舊有推盤動(dòng)力，１０月末至年底推盤量將增加。

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