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　　本報記者 張曉玲

　　實習記者 周智宇 深圳報道

　　始于“互助基金”的中城投資向REITs又近了一步。

　　10月26日，上海中城聯盟投資管理股份有限公司（簡稱中城投資）在全國中小企業股份轉讓系統（新三板）正式掛牌，是國內第一家掛牌的“以房地產及相關新產業鏈投資見長的資產管理公司”。

　　中城投資始創于2002年，是由萬科、萬通、龍湖、建業、華遠等組成的“中國城市房地產開發商策略聯盟”成員企業發起成立，起初股東只有12家，13年時間成長為中國最大的專業類資產管理公司之一，目前有股東55家，累計發行基金超過50只，基金規模超過200億。

　　從圈子中駛出的航母

　　中城投資身后的股東，堪稱房地產界的豪華陣容組合，包括萬科、復地、萬通、龍湖、中糧地產等；而郁亮、任志強、馮侖、胡葆森等大佬，更是赫然出現在其本屆董事會、監事會名單上。

　　追溯到2002年9月28日，中城聯盟的12家投資人共同集資1億元人民幣注冊成立了投資（管理）公司——中城投資。

　　這家公司定位于做中國最好的“產業基金管理公司”，但究其本質，彼時的中城投資仍只是一家“普通投資公司”，業務是在創始股東間開展投融資服務，由項目經理對接單個項目，基金產品對應的標的都是基礎資產，融資性質是債權，而且是短期貸款。

　　這是“房地產基金1.0”時代，被稱作“圈子內的金融模式”。

　　經歷了幾番爭論，2006年8月，中城投資完成了從內部“互助基金”向公司型投資基金的轉型，用有限責任公司的實體來做項目直接投資，通過篩選項目、項目投資、投后管理和退出，獲取合理回報。

　　但這也只是對1.0產品的延續。2009年，中城投資的管理團隊開始了2.0版組合投資產品的研發、設計，將不同規模、期限、收益項目組合在一起，降低單個項目帶來的不確定性，享受組合收益。

　　而伴隨著2013年《新基金法》允許證券投資私募機構發行公募基金，以及利率市場化改革啟動的利好，中城投資也迎來了它的3.0時代。公司改制為“投資管理股份有限公司”，進化為一家金融屬性更鮮明的私募投資管理機構。

　　進入3.0時代的中城投資，卻面臨著毛利率的一路走低。數據顯示，2013年、2014年和2015年1-3月，中城投資的毛利率分別是61.64%、40.24%和26.79%。此番新三板掛牌上市，被中城投資總裁路林解讀為“為中城打開了通往新資本市場的大門，更借力再次完成中城發展史上的一個新飛躍”。

　　下個十年發力REITs

　　和其它房地產基金相比，中城投資可謂光環滿身：50多個股東中，有20家是上市公司；股東既可以提供項目源，同時多是中城投資旗下基金的投資人。在股權設置上，每個股東的股份比例都不超過4%，限制了單個股東對公司的影響。

　　2013年，路林在接受媒體采訪時稱，中城投資將從此前主要投資于項目股權、增量業務，轉向投資持有型物業等權益類資產，包括REITs在內的資產證券化是中城投資未來的主要發展方向。

　　對于其REITs產品設計，路林亦曾明確表示，將旗下包括上海浦東浦西商務中心區在內的幾個區域的寫字樓，約100億的總資產打包做成一個SPV（特殊目的企業）。

　　此次掛牌新三板，“以"REITs"為特色經營的投資旗艦”登上了中城投資的慶祝海報。

　　按照國際慣例，REITs絕大多數屬于公募基金，與中城投資的“私募資產管理機構”屬性相悖。業內人士指出，中城投資是指自身的“類REITs”模式，而不是“真REITs”。

　　事實上，國內探索REITs已久，但目前仍處在較為混沌的階段。

　　2014年5月，中信證券推出“中信啟航專項資產管理計劃”，首次嘗試在交易所流通，被認為是首單REITs產品。但因不具備良好的流動性、較低的投資門檻、產品的標準化等國外成熟房地產信托投資基金的特點，中信啟航并不被業內視作標準REITs。

　　在業界看來，國內運作REITs的環境依然不成熟，存在法律建設、上市交易和退出機制不完善等問題，稅收、監管、風險評估等方面也一直未得到改善。

　　2014年9月，央行、銀監會發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，明確指出要“積極穩妥開展REITs試點”，再一次撕開了REITs的政策突破口。

　　直到2015年6月，鵬華前海REITs登陸深圳證券交易所掛牌交易，才成為國內第一只真正意義上符合國際慣例的公募REITs產品。

　　但或許，路林并未過多糾結在“類REITs”的問題上。他指出，在影子銀行、另類融資總額已經超過銀行融資的情況下，以私募基金為代表的市場化融資渠道大有可為。

　　他總結REITs形成所包含的幾個要素：能持續產生現金流的資產，且是一個資產包；把一組資產裝到SPV里；REITs經營收益要滿足社會平均回報。以此來看，中城部分產品已經符合這些要求。

　　對于掛牌后的發展，路林表示，新三板能給中城投資帶來雙重機會：一方面“可以實現新的定向增發、做市交易，包括轉板交易，幫助企業快速成長。”另一方面，新三板為中城投資“提供了批量的股權投資機會，為資產管理機構新的業務類別提供了直接動力。”因此，中城投資將在新三板私募股權基金產品上“有更大的投入。”(編輯駱軼琪)

　　作者：張曉玲 周智宇