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試點六年，深圳學區政策終將迎來巨變。

日前，深圳人大常委會發布《深圳經濟特區社會建設條例(草案征求意見稿)》(下稱“草案征求意見稿”)，共五章七十三條細則，公開向社會征求意見。

在教育方面，深圳提出推行大學區招生，同時施行教師輪轉教學、普高與中職互轉等措施，保障教育公平;在住房方面，探索“租售同權”，提出建立房屋租賃參考價格制度，為房市降溫退熱。

學區房“變天”

此前，深圳義務教育階段招生要求就近入學，視情況將學區的學生分配至離家最近的學校，但由于教育資源的不均衡分布，也導致了優質學校對應的學區房市場火熱，往往被炒出天價。

針對該現象，草案征求意見稿提出，應當推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度。所謂“大學區”，就是指家長可自愿在學區內為孩子報讀2-3所學校，并按志愿次序和積分高低依次錄取。

該一消息迅速引起市場熱議，甚至被認為是對學區房炒作釜底抽薪的重要舉措。

中指院廣州分析主管陳雪強認為，此舉旨在體現教育資源的公平性與均衡性，優質教育資源將不再只是富人階層獨享的資源。該政策若能出臺執行，勢必會對學區房畸形的房價造成較大的打擊，從而使學區房明顯降溫。

“學區房的出現主要是由于與優質教育資源掛鉤，而優質教育資源的關鍵在于師資。”諸葛找房數據研究中心在接受《國際金融報》記者采訪時表示，通過“大學區+教師輪轉”方式將教育資源配置均衡化，學區房熱度回落，一定程度上可遏制學區房炒作現象的發生，抑制房價上漲過快。

事實上，這一制度早在6年前就已出現在人們視線中。

2015年，深圳教育局為增加學生、家長對學校的選擇性，開始在各區探索試行大學區制，結合“相對就近、教育均衡程度相當、學校相對集中、九年一貫對口”要求，以社區、街道等為片區設置大學區展開探索。

歷時六年，草案征求意見稿方才出爐，諸葛找房認為，一方面說明了我國優質教育資源仍不夠豐富，另一方面也說明學區房的邏輯較難打破。

陳雪強則表示，從近來多地對學區房的調控和打擊來看，學區房的制度改革正在加快進度，本項學區房制度改革的政策執行已勢在必行，未來“大學區”招生制度改革也將會在全國范圍推行。

“租售同權”

在民生建設中，住房保障同樣備受關注。

在本次草案征求意見稿中，深圳不僅要求提高公共住房比重，并且首次提出了房屋租金參考價制度，在保障群眾享有權利方面，積極探索“租售同權”制度。

在公共住房方面，深圳要求加大公共住房用地供應力度，提高公共住房用地在新增居住用地中的比例。對此，易居研究院研究總監嚴躍進認為，通過公共住房尤其是會體現為保障性租賃住房的概念，將真正促進房地產市場結構改善。

在租賃住房市場，則進一步要求住建部規范租賃市場秩序，建立房屋租賃參考價格制度，引導房屋租賃當事人合理定價，對租金水平進行合理調控。

“房住不炒”主基調下，各大城市均在全力為樓市“退燒”。

此前，全國在二手房交易市場有多項調控舉措，如北京、西安的二手房指導價、上海的二手房“核驗”價以及今日出臺的“莞八條”中亦提出建立二手房成交指導價機制，但論租金參考價制度，深圳是頭一個。

“此舉具有一定創新性。”嚴躍進認為，在二手住房價格參考價或指導價積極創新的過程中，各個城市也需要研究此類租金參考價制度，才能真正在租賃市場方面形成好的體系和模式。

此外，草案征求意見稿還強調探索“租售同權”制度，要求逐步推動租房居民在基本公共服務方面與購房居民享有同等待遇。

“在去年年底的中央經濟工作會議上，國家已明確提出租售同權，希望通過租售同權等政策進一步削弱學區房的投資價值。”陳雪強指出，本次深圳草案中提到“租售同權”也是基于國家頂層政策的需要，對租房居民進行教育資源的再分配，但短期內由于教育資源的稀缺性仍較難全面滿足，未來預計將會有更多的配套政策出臺以滿足租售同權。

租售同權影響的不僅是教育資源，從長遠看還將影響至學區房市場。諸葛找房認為，通過租售同權，租房居民與購房居民在教育資源上也享受平等待遇，不再根據購房區域劃分教育資源，進一步實現教育資源分配均衡化、公平化，同時進一步削弱學區房的限制。“從長期來看，隨著教育資源配置逐漸均衡化，或將解決學區房的難題。”