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在杭州首次集中供中斬獲5宗地塊的濱江集團(tuán)曾坦言，公司將有效利用所有優(yōu)勢(shì)，爭取做到1%-2%的凈利潤水平。隨之而來的杭州本地房企“退地”風(fēng)波，又似乎進(jìn)一步坐實(shí)了長三角熱門城市“拿地不盈利”的傳言。

如今，杭州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站已發(fā)布“第二批住宅用地集中出讓”公告。公告顯示，此次集中出讓土地共31宗，總面積2873畝。

在業(yè)內(nèi)人士看來，相比杭州首次集中供地1178.21億元的累積成交額，以及24.85%綜合溢價(jià)率，二次集中供地或許不會(huì)有更好的成績，在利潤空間狹小的情況下，部分房企或?qū)⒎艞墴衢T區(qū)域，將目光鎖定在三四線。

對(duì)房企而言，在多方調(diào)控約束下，三四線是否能成為適合自己發(fā)展的“新土壤”，在此能否實(shí)現(xiàn)長足發(fā)展與盈利卻值得思考。

需求萎縮&存量去化難

棚改退潮樓市痛點(diǎn)凸顯

2004年，棚改走上了歷史的舞臺(tái)，從遼寧開始試點(diǎn)，推動(dòng)城市發(fā)展建設(shè)的同時(shí)，也拉動(dòng)了三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)。

隨著歷史使命的完成，棚改逐漸走出大眾視野，卻為三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)留下了漏洞——剛需釋放后的需求端疲軟。

“棚改退潮使缺乏產(chǎn)業(yè)、人口等基本面支撐的非核心三四線城市的需求側(cè)明顯萎縮。”貝殼研究院資深研究員唐瑄表示，另一方面，不少曾受益于土地出讓的地方政府仍然沉浸于既往的模式，試圖繼續(xù)通過新建住房和基建投資來吸引人口。

需求已然回落，但供給還在持續(xù)增加，結(jié)果便是市場(chǎng)價(jià)格的下降。

中國房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)中心發(fā)布的《288個(gè)城市房價(jià)報(bào)告》顯示，2020年，一二線城市房價(jià)同比多持平或上漲，而三四線城市房價(jià)則以下跌為主，個(gè)別城市房價(jià)跌幅超過了10%。

值得注意的是，三四線城市土地溢價(jià)率也顯著下降，2019年和2020年超過三成的土地溢價(jià)率低于5%，其中不少城市土地為底價(jià)成交。

除此之外，2020年全年，貝客研究院統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)的163個(gè)三四線城市中，有123個(gè)城市有土地流拍，占比高達(dá)四分之三。

除了新增量，存量去化也是部分三四線城市的“痛點(diǎn)”。

“由于設(shè)施老舊，物業(yè)管理近乎于無，使三四線二手房去化難。”唐瑄稱，購房人則考慮到買新房變二手之后的大幅折價(jià)，這樣的預(yù)期又使得新房去化變慢，形成新房與二手房積壓的惡性循環(huán)。

總而言之，2019年棚改逐步退坡至今，在監(jiān)測(cè)的100城中，三四線市場(chǎng)整體大幅跑輸一二線市場(chǎng)。

承接紅利多樣化

經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)三四線成長空間猶在

產(chǎn)業(yè)配置不足、人口流失嚴(yán)重、樓市動(dòng)力衰退似乎成為三四線城市的標(biāo)簽。但位于長三角、珠三角、大灣區(qū)等開放度高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍區(qū)域的三四線城市情況卻大有不同。

公開資料顯示，今年3月，兩集中供地之前，長三角地區(qū)曾發(fā)生一次“拍地戰(zhàn)”。

浙江金華永康市、江蘇南通如東縣、溫州永嘉縣、常州金壇區(qū)、臺(tái)州溫嶺市等三四線城區(qū)均有土地出讓，吸引碧桂園、金地、綠城、中海、保利、萬科、新城控股、大發(fā)地產(chǎn)等多家品牌房企到場(chǎng)競(jìng)爭，競(jìng)價(jià)超過百輪，現(xiàn)場(chǎng)不可謂不激烈。

對(duì)房企而言，一方面，雖然這些地塊大都屬于三四線城市，但因布局在長三角區(qū)域，市場(chǎng)購買力強(qiáng)的同時(shí)，受周邊一二線城市紅利輻射等諸多優(yōu)勢(shì)，可媲美其他區(qū)域二線城市;另一方面，在三四線城市獲取大體量土地的成本較低，仍能為企業(yè)帶來較為可觀的規(guī)模增長。

除此之外，長三角、珠三角、大灣區(qū)三四線城市居民秉持“買新不買舊”的觀念，對(duì)住宅有較大的改善類需求。品牌房企下沉至三四線，將更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、管理、配套，甚至交通帶給當(dāng)?shù)鼐用瘢瑸槠涮峁┝烁鼉?yōu)質(zhì)的居住享受。

值得注意的是，相比部分熱點(diǎn)城市日趨嚴(yán)格的調(diào)控政策，很多位于長三角、大灣區(qū)城市群的三四線城市并未得到政策的廣泛關(guān)注，隨有不確定性存在，但目前仍屬于調(diào)控洼地。

“在一二線調(diào)控未有松動(dòng)的情況下，三四線城市的成長空間并不悲觀。”億翰智庫一位分析師稱，受益于一二線外溢需求、城鎮(zhèn)化紅利、購買力提升等多類型紅利影響，三四線市場(chǎng)依舊具有較大的支撐力，市場(chǎng)機(jī)會(huì)仍在。且多數(shù)三四線的競(jìng)爭格局并未形成，實(shí)力房企進(jìn)駐和深耕依舊有機(jī)會(huì)搶占較大的市場(chǎng)份額。

本地房企下沉優(yōu)勢(shì)明顯 外來房企需謹(jǐn)慎

“浙江三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已成一片紅海。”天陽地產(chǎn)董事長蔡學(xué)倫曾言，進(jìn)入一個(gè)城市容易，但是要守住很難。

大環(huán)境壓力下，部分房企選擇下沉三四線，甚至四五線，但成功者卻乏善可陳。

上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，看似有利潤空間的項(xiàng)目，仍舊會(huì)受市場(chǎng)實(shí)際購買力、產(chǎn)品調(diào)性等方面影響，想要得到認(rèn)可，還需要企業(yè)進(jìn)行深入的研究與思考。

易居智庫研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“下沉”并不是所有房企都具備的能力，相比外來房企，本地房企更有優(yōu)勢(shì)，更能做到有效“下沉”。

一方面，本地房企深耕城市多年，對(duì)地方政策、風(fēng)土人情等較為了解，對(duì)所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有著正確的解讀;另一方面，本地房企市場(chǎng)認(rèn)知度較高，品牌較能被本地人接受。

外來房企則要對(duì)城市政策、經(jīng)濟(jì)活躍度、市場(chǎng)購買力等方面做出正確解讀，再結(jié)合自身情況進(jìn)行研判，做到謹(jǐn)慎“下沉”。

“三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)也不容小覷。”克而瑞研究中心研究員馬千里認(rèn)為，從疫情便不難看出，三四線抗風(fēng)險(xiǎn)能力較小，疫情影響下大部分三四線城市房價(jià)漲幅趨緩，部分城市成交規(guī)模萎縮，風(fēng)險(xiǎn)較此前明顯加大。

馬千里表示，對(duì)于在三四線城市布局的企業(yè)而言，應(yīng)及時(shí)優(yōu)化調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并依據(jù)調(diào)控政策，靈活響應(yīng)，積極轉(zhuǎn)變思路，而當(dāng)務(wù)之急是補(bǔ)強(qiáng)在三四線下沉經(jīng)驗(yàn)。