北京孫河兩宗地塊甫一掛牌即被貼上“準(zhǔn)地王”的標(biāo)簽，然而，“準(zhǔn)地王”卻意外流拍。
“實(shí)際上，為避免優(yōu)質(zhì)地塊流拍導(dǎo)致土地市場(chǎng)降溫，政府在推地之前，已經(jīng)了解過房企的拿地意向，基本確定有意向企業(yè)之后，政府才會(huì)把優(yōu)質(zhì)地塊推出來，但這個(gè)高價(jià)還是把房企給嚇跑了。”一家大型房企投資部經(jīng)理告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。
接近北京市國(guó)土局的一位人士表示，政府近期推地的節(jié)奏明顯加快，推出孫河這兩塊地意在托熱土地市場(chǎng)，但這個(gè)定價(jià)有點(diǎn)“太著急”。
“定價(jià)太離譜”
根據(jù)出讓公告，朝陽區(qū)孫河K地塊規(guī)劃建筑面積為89860平方米，起始價(jià)31.45億元，包括保障房面積在內(nèi)的起始樓面價(jià)高達(dá)3.5萬元/平方米，破北京宅地起始樓面價(jià)最高記錄。而孫河BCDE地塊規(guī)劃建筑面積176085平方米，起始價(jià)46億元，起始樓面價(jià)約2.6萬元/平方米。77.45億元的總價(jià)，即使以底價(jià)成交，也意味著北京新總價(jià)地王將誕生。
“這一地塊本來要在去年底推，定價(jià)也參照了去年中糧地產(chǎn)拿的孫河地塊的成交價(jià)格，但由于北京對(duì)高端住宅實(shí)行限價(jià)政策，這一地塊就延遲到今年推出。”上述接近北京市國(guó)土局的人士向記者透露，今年的市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下，無論是房地產(chǎn)央企還是民企在資金上都有所顧慮，這也是政府部門沒料到的。
截至起拍前，上述兩宗地塊網(wǎng)上報(bào)價(jià)均為零，成為北京三年來首次流拍的住宅地塊。
據(jù)記者了解，天恒置業(yè)與中糧地產(chǎn)兩家房企確實(shí)意向參與了孫河BCDE地塊的競(jìng)拍。但在競(jìng)拍當(dāng)日，天恒雖然現(xiàn)場(chǎng)參與了房山其它地塊的競(jìng)拍，但對(duì)孫河地塊卻未給予報(bào)價(jià)，中糧地產(chǎn)則未現(xiàn)身。
“一方面是本次出讓的孫河地塊價(jià)格超出了我們的預(yù)期，另一方面，該地塊規(guī)劃與我們之前拿到的地塊產(chǎn)品規(guī)劃也不一樣。”記者以投資者身份致電中糧地產(chǎn)董秘時(shí)，對(duì)方如是說。
同在孫河地塊開發(fā)高端項(xiàng)目的一位房企負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，政府這次“定價(jià)太離譜”，“現(xiàn)在不少開發(fā)商現(xiàn)金流緊張，哪有公司愿意花這么多錢拿地?”
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，對(duì)于當(dāng)前以“去庫(kù)存化”為首要任務(wù)的房企來說，孫河兩宗地塊過高的總價(jià)會(huì)加大其資金使用成本，這是造成兩地塊最終流拍的主要原因。
“這兩幅地塊的流拍，對(duì)今年下半年北京土地市場(chǎng)的成交都會(huì)造成影響，預(yù)計(jì)下半年將推出的低密地塊還將頻頻遇冷。”郭毅指出。
中糧地王被套牢
孫河地塊從去年的“大熱”到今年流拍“爆冷”，反映了開發(fā)商對(duì)未來市場(chǎng)走勢(shì)的判斷。
“拿地節(jié)奏可以看出企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的判斷，目前開發(fā)商普遍不看好未來一年樓市的發(fā)展。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，20大標(biāo)桿房企購(gòu)置土地單月額度連續(xù)多月銳減，今年4-6月連續(xù)3個(gè)月不足200億元，未來房企拿地有可能繼續(xù)萎縮。
此前不惜重金拿地的開發(fā)商，如今則面臨“解套”難題。
“在去年和今年初，很多企業(yè)購(gòu)買土地都是以現(xiàn)有的二手房交易價(jià)格為地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，他們?cè)诎凑?013年房?jī)r(jià)上漲的價(jià)格幅度計(jì)算2014年可能出現(xiàn)的房?jī)r(jià)上漲，我個(gè)人認(rèn)為這是一個(gè)很危險(xiǎn)的事情。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)(微博)[微博]在今年初表示。
在任志強(qiáng)看來，去年高價(jià)拿地的開發(fā)商無疑是在進(jìn)行“一場(chǎng)豪賭”。
以中糧地產(chǎn)為例，去年7月，該公司以4.84萬元/平方米的實(shí)際樓面價(jià)，獲得孫河HIJ地塊，刷新了北京土地出讓歷史上的單價(jià)紀(jì)錄。
“中糧地產(chǎn)高價(jià)拿下孫河地塊，是看中了這一區(qū)域土地的升值潛力，因?yàn)閺?012年到2013年，孫河區(qū)域的住宅價(jià)格至少上漲了30%。”業(yè)內(nèi)一位分析人士指出。
但這一次，中糧地產(chǎn)似乎“沒有賭對(duì)”。業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，中糧地產(chǎn)孫河項(xiàng)目要賣到10萬元/平方米左右才能成功“解套”。
郭毅表示，由于去年出讓的住宅用地普遍配建了自住房及保障房，北京位置較好的少量商品住宅地塊因高地價(jià)而“被豪宅”。城市別墅激增的供應(yīng)量與穩(wěn)定的需求量將可能造成細(xì)分市場(chǎng)的供過于求，加之北京嚴(yán)格執(zhí)行的限購(gòu)政策對(duì)高端人群的購(gòu)房行為形成制約，北京的高端住宅市場(chǎng)未來走勢(shì)并不明朗。
光明集團(tuán)巨額土地儲(chǔ)備 隱性地王的隱匿之痛 地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)
光明集團(tuán)所擁有巨額土地儲(chǔ)備，是一個(gè)足可以傲視群雄的優(yōu)質(zhì)資源，還是一個(gè)燙手山芋式的沉淀資產(chǎn)，未來存在不確定性。
新京報(bào)漫畫/師春雷
近日光明集團(tuán)旗下上市公司海博股份(600708,股吧)公布重組方案，將原除物流業(yè)之前的出租車業(yè)務(wù)和不銹鋼器皿制造業(yè)等剝離出上市公司，并注入農(nóng)工商房地產(chǎn)集團(tuán)(簡(jiǎn)稱“農(nóng)房集團(tuán)”)100%的股權(quán)和農(nóng)房置地25%的股權(quán)，進(jìn)而使海博股份轉(zhuǎn)型為以房地產(chǎn)、物流為主的上市公司。
這一重組方案之所以備受市場(chǎng)關(guān)注，是因?yàn)闋砍隽斯饷魇称芳瘓F(tuán)這一“隱性地王”—擁有99.4萬畝土地資源，其中在上海(樓盤)就擁有51.3萬畝土地。
