不過，借此就把光明集團形容為全國隱性地王則有些牽強。因為光明集團目前可資利用的這些土地資源多為農業用地和工商企業用地，且據悉其擁有產權的土地約12.2萬畝;何況，若這樣計算，估計中糧、伊利等企業所擁有的可資使用的土地資源也將堪稱海量。可見，納入農房集團的海博股份能否借光明集團擁有的巨量土地資源提升業績尚未可知，因為光明集團旗下農業用地和工商企業用地，要轉變成商業住宅用地等，其獲取土地成本也將不菲。

　　同時，就目前國內房地產走勢看，確實已步入了行業拐點，即國內高企的房價泡沫正在遭遇人口老齡化，及由人口老齡化帶來的真實儲蓄率下降周期，市場已缺乏充足的金融資源持續維系高房價泡沫，高房價實際上已把上海送入了全球前十大最昂貴城市之一，增加了上海等地的經濟運行成本。因此，光明集團所擁有巨額土地儲備，是一個足可以傲視群雄的優質資源，還是一個燙手山芋式的沉淀資產，未來同樣存在不確定性。

　　國內習慣于把土地等不動產作為優質資源，但事實上，土地作為一種生產要素，真正的價值在于其能帶來怎樣的級差地租，即不論是農業用地還是工商企業用地，土地的級差地租來自于單位土地所能帶來的邊際產值收益;土地單純通過農轉非農用地所帶來的實際不是級差地租，而是估值泡沫。

　　海博股份管理層試圖通過展現大股東光明集團擁有的土地資源，而預期未來的高業績，充其量只是一種或有或無的假設。這如同國內居民在金融壓抑下，鐘情于不動產投資，享受房價上漲收益，實際是守望房價泡沫。

　　同樣，國內企業傾向于擴充自身的有形資產，尤其是不動產等，如制造業的和商貿服務等行業的企業，都想方設法進軍房地產搞所謂的多元化。這恰是中國企業貪大而做不強的內化邏輯。如在技術變革日新月異的背景下，上半年中國企業的工業投資中，技改投資僅占40.1%，顯著落后于發達國家在上世紀50年代工業化前后的60%以上，不免令人感嘆中國企業何以總走不出產能過剩和規模魔咒之陷阱。

　　此外，光明集團等的“多元化”布局，更值得各界警示的是國企主輔分離的艱澀。自2004年始國資委就啟動了一場聲勢浩大的主輔分離改革，但如今看來不論是光明還是其他國企，抑或上了一點規模的民企，大都沒有收斂起貪念，不放過任何投機式運營機會，總想贏者通吃但最終出問題都將是撐死。

　　當前若光明集團等大型企業最值錢的資產是土地等不動產，或不動產在其資產結構中占據較高比重，那么這些不動產之于企業，隱匿的不是真正的財富，而是隱匿著風險和傷痛，這一判斷對一個經濟體和個體居民同樣適用。

　　2014年上海市國資大改革，光明系跑在了前頭。

　　近日，光明食品集團旗下上市公司海博股份公布重組方案：原本主營出租車業、物流業及不銹鋼器皿制造業的海博股份，將把物流業務之外的業務置出上市公司，同時注入農工商房地產(集團)股份有限公司(下稱“農房集團”)100%股權和農房置業25%的股權。重組完成后，公司主營將轉型為房地產、物流兩大業務。

　　這一紙公告，宣布光明集團80億元地產資產注入海博股份，旗下農房集團借此曲線上市，結束謀求資產證券化“七年長跑”之路。

　　根據公開資料，農房集團最近三年主要從事房地產開發業務，包括普通商品住宅及其配套商業地產、保障性住房、綜合商務樓的開發、銷售和服務。農房置業擁有房地產開發暫定資質，最近三年主要從事房地產開發業務，開發的項目為西郊半島名苑。

　　“上海國資改革是農房集團借殼上市的最大動力。農房集團此前嘗試IPO上市的模式，但和整個收緊的融資環境相違背。今年雖然整個上市環境較寬松，但對于農房集團而言，也必須服從上海國企改革的政策。”長期關注上海地產行業的分析人士嚴躍進告訴時代周報記者，“借殼海博股份，屬于光明集團資源整合的重要一步，本質上是為了提升協同效應。從農房集團在整個上海的發展來看，此前也面臨一些大的競爭和調整，資源整合下利好戰略擴張。”

　　7月22日，海博股份發布了包括財務報表審計報告、盈利預測在內的一連串公告。不過，這一系列側重地產業務的“成績單”卻并不容樂觀，盡管手握大量土地，且地產業務一度是光明集團利潤最高的支撐性業務之一，但目前農房集團面臨的狀況并不容樂觀，除了較高的資產負債率外，農房集團也面臨連年凈利潤下滑、銷售壓力嚴峻等危機。

　　時代周報記者就地產業務注入海博股份相關事宜聯絡光明集團宣傳部長潘建軍，但截至記者發稿前，對方尚未給予任何回復。

　　光明集團擁有土地99萬畝

　　豐富的土地資源是光明集團地產業務最大的特點。

　　根據公開資料披露，去年6月以來，農房集團至少斥資100億元在全國范圍內激進購地，與之相對比的是農房集團整個2013年的合約銷售額約為110億元。截至2013年末，農房集團土地儲備300余萬平方米(約4600多畝)。

　　時代周報記者梳理后發現，截至目前，農房集團足跡遍布上海、江蘇、浙江、安徽、廣西、河南、山東、湖南、湖北等地，而在去年新進入或加碼投資的城市，主要位于大長三角地區，如杭州、紹興、寧波、湖州、金華、舟山、宜興、揚州等地。

　　而據海博發布的公告披露，農房集團土地儲備的比重為：上海和長三角占65%，其中：上海占13.8%，江蘇占23.4%，浙江占27.8%;外地占35%，外地項目中省會城市占16%，其余為外地三、四線城市。

　　“去年開始，農房集團明顯加快了全國化的布局，但是根據其土地儲備比重，在江蘇、浙江等地占到超過50%，而這些區域正是今年全國降價潮的重災區。”一位房地產市場分析人士指出，“一般在上市之前，開發商都會選擇激進拿地，這對提高估值具有重要作用。然而，目前樓市遇冷，去年買這么多地，現在很有可能成為燙手山芋。”

　　時代周報記者調查發現，去年9月3日，農房集團擊退多家品牌房企，斥資14.86億元拿下杭州蕭山的兩幅熱門宅地蕭政儲出【2013】22號、23號地塊，其中22號地塊，出讓面積3.32萬平方米，可建面積8.29萬平方米，起價5.72億元。

　　經過21輪報價，蕭政儲出【2013】22號地塊由農工商集團以8.2億元競得，樓面價9892.03元/平方米;23號地塊，出讓面積3.14萬平方米，可建面積7.86萬平方米，起價4.51億元。經過21輪報價，由農房集團以6.66億元競得，樓面價8473.28元/平方米。而同期與農房集團進入杭州地產市場的恒大地產，則以總價25.95億元競得臨近的蕭政儲出【2013】21號地塊，樓面價10556.5元/平方米。不過，在杭州蕭山樓市已處極度低迷之下，目前已經進入銷售的該地塊項目“恒大帝景”，根據售樓處發布的營銷宣傳方案，“折后單價11800元/平方米起，首付8萬元起”。

　　而在目前的市場環境下，農房集團拿的蕭政儲出【2013】22號、23號地塊，建成銷售也即虧損之時。

　　而與農房集團在全國的激進拿地相比，機構更加看中的是農房集團背靠的光明集團背后隱性的土地資源。此前有媒體稱，上海市國資委出資監管企業所擁有的土地總量超過700平方公里，為上海市總面積的10%還多。在新一輪上海國資國企改革中，大量的隱性土地資產將在改革中被市場化。農房集團董事長張智剛就曾表示，“大股東光明食品集團手中還有不少土地，通過“退二進三”，這些土地有可能會由我們接手。”

　　根據香港媒體的披露，截至2011年3月，光明食品集團所屬農場經營和管理的土地場域總面積約99.4萬畝，分布于上海市郊的崇明、奉賢、浦東新區(原南匯區域內)和江蘇省大豐市、安徽省黃山市，其中上海市郊約51.3萬畝，外省市約46.8萬畝。

　　在上海市郊的51.3萬畝土地中，光明集團及集團所屬子公司產權土地約12.2萬畝，包括注入資本金土地約9.8萬畝和劃撥土地約2.4萬畝。除了農業用地，光明食品集團所屬各子公司在上海及全國各地，還擁有工商企業用地約1.65萬畝，是各子公司生產經營主要場所。

　　中金公司在最近發布的一份研報中稱：“對接光明集團,積極參與“退二進三”。光明集團旗下符合上海“退二進三”計劃的存量土地，在上海市區有30多塊，面積上千畝，目前農房集團已經參與的項目包括北外灘梅林正廣和大樓整體平移等。”

　　房地產業內人士嚴躍進對時代周報記者分析說，“對于光明集團來說，因為有不少工業用地，而目前上海對于工業用地二次開發的支持力度在加大。獲取此類土地資源，結合農房的房產開發經驗，一來能減少土地獲取成本，二來利好土地資源的盤活和價值發現。”

　　如果光明集團大部分土地資源盤活入市，光明系地產將成為國內少見的“大地主”。

　　守著聚寶盆一季度虧近2億

　　一方面因海量的土地資源而備受期待，另一方面光明集團旗下地產業務因盈利能力欠佳、面臨較大資金壓力而遭受質疑。

　　根據公告披露，農房集團2011-2013年的營業收入分別為44.64億元、62.4億元、100.59億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤分別為5.02億元、4.8億元、3.39億元。

　　為了回應市場對于農房集團近幾年增收不增利的質疑，海博股份在7月22日又發布了盈利預測，公告顯示，海博股份2014、2015年的營業收入預測額分別為131.6億元(售房收入106.3億元)和162.9億元(售房收入141.5億元)，同期歸屬于母公司所有者的預測凈利潤分別為6.2億元和9.17億元。

　　不過，一家“四大”會計師事務所的資深人士在分析了農房集團2012、2013以及2014年一季報之后，依然對該公司的財務狀況表示了擔憂。

　　“歷史數據表明這家公司的負債偏高，償債能力目前不是很好，一季度利潤為負數，由于目前一季度凈利是負數，所以你會看到收益率的數字也不太好看。”根據該人士計算得出的數據顯示，農房集團2012年、2013年以及2014年一季度資產負債率分別高達74%、83%、86%;毛利率僅為25%、19%、20%;其中最引人關注的是，2014年1-3月凈利潤為-19527.91(萬元)，虧損近2億元。

　　農房集團董事長張智剛曾對公司毛利偏低情況作出過解釋，他稱：“去年我們保障房的竣工面積比例達到了30%，這顯然會拉低公司的利潤率。上市以后，保障房的占比肯定會降低。同時，為了公司的長遠發展，我們把所有樓盤歷史遺留的增值稅問題全部解決了。雖然這兩年的利潤不高，但我們是為了將來的發展夯實基礎。”

　　海博股份高層人士則對時代周報記者解釋稱：“目前看到的農房業績這塊的凈利潤為負數，僅僅只是周期性的結果，并不能反映企業真實的經營狀況。很多人只看到這一層，沒有往深入分析。如果這個企業真的虧損嚴重，我們怎么可能做資產重組的事情?這是結算周期的關系，受到一些項目、政策的影響，你們也應該看到它今年承諾的利潤是6億元。農房集團的利潤是不用擔心的。”

　　不過，中金公司的研報分析顯示：“農房集團扎根上海，輻射長三角。在手項目(包括在銷、將售和開發)共計33個，其中30%在上海，大部分為住宅地產，考慮上海獨特的資源稟賦，我們認為這些項目的風險相對較小。但剩余70%項目幾乎都在三線及以下城市，且大部分為中高端住宅，考慮三線城市戶均一套的保有量，高于縣城的生活成本和弱于一、二線城市的學校、醫療等配資源套，及剛性的戶籍制度，需求偏弱;疊加供給偏大、開發商為了回籠資金，目前在銷的19個項目存在售價下跌的風險，可能會拉低公司的利潤率。”

　　此外，農房集團在各地的銷售形勢同樣堪憂。根據光明集團內刊顯示，農房集團在今年3月17日召開的2014年營銷工作會議上強調：“(公司)面臨嚴峻的銷售形勢和艱巨的任務”，并表示“面對2014年國家銀根收緊的趨勢，只有‘現金為王’才能站穩腳跟”。

　　作為一家“深耕上海市場”的本地房企，有業內人士在分析了2014年上半年上海銷售數據后向時代周報記者指出，“對比一些外來的房企，比如招商地產、新城控股等，會發現農工商作為上海大本營，銷售業績其實還不如他們”。