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投資法規松綁 亞洲保險業投資房地產升溫
2014-07-15 20:56:50   來源:綜合   評論:0 點擊:

  7月15日,世邦魏理仕研究報告《投資法規松綁,亞洲保險業投資房地產升溫》指出,亞洲各國正加速放寬保險公司投資房地產的監管限制,這

  7月15日,世邦魏理仕研究報告《投資法規松綁,亞洲保險業投資房地產升溫》指出,亞洲各國正加速放寬保險公司投資房地產的監管限制,這有助于推動房地產的投資活動。在亞洲,有關保險公司投入房地產市場的金額規限一向甚為嚴格。然而,隨著區內一些國家開始放寬海外直接投資,容許更多資金投放到地產市場,并且簡化了審批流程,情況發生了轉變。

  房地產投資潛力巨大

  來自亞洲十個司法管轄區的保險監管機構數據表明,2013年底亞洲保險業總資產值高達6.7萬億美元,高出了美國的5.8萬億美元和英國的3萬億美元。以資產值計算,日本為最大的保險市場,掌管3.3萬億美元資產,其余資產主要由中國、韓國和臺灣的保險公司擁有,這四個國家總共占亞洲保險資產約九成。

  受嚴格的監管政策尤其是對海外投資監管甚嚴的影響,亞洲保險公司投放于房地產市場的資金比例一向較少。其大多數海外投資均為流動性和透明度較高的資產,如股票、現金、固定收益和政府債券。

  “亞洲保險公司已經看到,養老金計劃和主權基金自從增加了全球房地產市場的投資比重后獲得了正回報收益,而更為重要的是,現在監管機構和投資委員會有根據和先例表明這些投資的風險回報問題是無需擔心的。”世邦魏理仕全球資本市場執行董事Marc Giuffrida 表示。

  業內統計數據顯示,截至2013年年底,房地產平均只占亞洲保險公司投資組合的2%(約1,300億美元,包括直接和間接房地產投資),其中中國占1%,日本和韓國分別是1.8%和2.4%。相比之下,發達國家通常將4-6%的資金投入房地產市場,比如美國為6.7%,英國為5.1%。在亞洲,臺灣房地產投放比例為4.8%,比重相對較高;然而,有關資金投放只限于臺灣本島,海外投資則在2013年以后才被允許。

  由于亞洲保險業的滲透率較西方國家低,加上區內經濟快速增長,過去五年,亞洲保險業增長迅速。中國的保費在過去的五年里每年平均增長超過10%。而且,亞洲的保險業仍然有明顯的增長潛力。

  未來五年將有750億美元資金投入房地產市場

  亞洲保險業的資產規模快速增長,2008-2013年間增長了13%。世邦魏理仕預計,在保險公司資產規模擴大,以及市場逐漸開放的雙重效應之下,亞洲保險公司的房地產投資資產將由2013年的1300億美元增長到2018年的2050億美元,即約有額外750億美元資金將投入房地產市場,包括直接和間接房地產投資。

  然而,相比成熟市場,亞洲區的投資物業選擇不多。隨著最近放寬規限,意味著愈來愈多亞洲保險公司轉向投資其他地區。僅僅2013年,亞洲保險公司在亞太地區以外直接購入商用物業的金額約24億美元。這些保險公司向來偏好門戶城市的標志性物業,尤其是進行首次海外投資的時候。雖然不同國家的保險公司物色的投資地點各異,但最受歡迎的跨境投資目的地分別為倫敦和紐約。

  由于國內市場缺乏機會,加上核心區優質物業的投資回報率較低,中國和臺灣的保險公司在海外房地產市場將更為活躍。這些保險公司偏向全權擁有物業,因此大都傾向直接投資房地產。由于90年代大肆海外投資對市場造成損害的經歷仍歷歷在目,預計日本保險公司多選擇留在國內市場。韓國保險公司在過去幾年積累了海外房地產市場的經驗,預計它們將采取更多間接方法進行海外投資,以擴大其全球投資組合。

  “回報率低及欠缺值得投資的資產,特別是國內市場可提供穩定收入的物業不多,導致亞洲保險公司不得不放眼海外市場。然而,由于缺乏海外房地產投資經驗和需要監管部門批準,意味著有關的投資活動最初只限于資金雄厚的較大型保險公司,以及限于全球主要城市,但是累積經驗后,預計一些二線保險公司將會進行跨國收購,而且是采用間接投資策略。”Giuffrida表示。

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