綠地很忙，無非錢和地。只是看得長遠，做得巧妙。大搞混合所有制股改、運作A股最大借殼上市案是圖錢;以往棋行險著修摩天大樓、現在劍出偏鋒參與投資地鐵都是為拿地。

　　7月22日，綠地地鐵投資發展公司在上海揭牌成立。根據綠地集團與申通地鐵、上海建工等滬上企業簽署的戰略合作協議，將由綠地牽頭組成聯合體在全國多地開展地鐵投資開發業務，計劃在年內確立首批投資項目。

　　據悉，綠地地鐵投資將采用“軌道工程+區域功能”整體開發模式，通過BT(建設-轉讓)投資等方式，牽頭戰略合作伙伴組成聯合體，在全國多地開展軌道工程投資建設業務，同時積極參與地鐵沿線區域的城市綜合開發。工程竣工后，其有關權力按不同情況由政府部門以多種方式進行贖回。

　　學港鐵還是學深鐵

　　在地鐵的建設開發上，內地有一個很好的學習范本：港鐵模式。港鐵是指香港鐵路有限公司(HKEX0066)(以下簡稱“港鐵”)這是目前地鐵建設與房地產開發結合的最成功的模式。在香港，港鐵通過與政府達成協議，擁有地鐵上蓋物業的開發權，因此港鐵成為香港的三大隱性地主之一。港鐵于2000年在香港成功上市，反應熱烈，亦是因為主打房地產業務。

　　事實上，全世界的地鐵公司中，目前還只有港鐵公司能夠實現盈利。據年報披露，2013年，港鐵公司的總收入為387.07億元，經營利潤增加11.7%，達到了143.99億港元。

　　其中，車站商務收入達到45.88億港元，經營毛利率為89.9%，與土地直接相關的物業發展利潤為13.96億元，物業租賃及管理業務利潤達到31.05億元。地鐵建設初期物業的占比往往更高，2007年這兩項業務占總收入比高達66%。

　　現在港鐵經營業務已經拓展到全球多個國家和地區，包括中國內地。

　　但南橘北枳，港鐵在內地的嘗試并不成功。2004年底，港鐵公司與深圳市政府達成協議，由港鐵負責開發建設地鐵4號線二期工程，并負責運營4號線全線，30年特許經營期滿后無償移交深圳市政府。同時，港鐵獲得地鐵沿線290萬平方米的物業開發權。但后來這一計劃方案并未最終實施，理由是因土地政策限制，該計劃未能獲得發改委的批復。

　　而目前綠地最有可能學習的榜樣是深鐵模式。因為深圳市地鐵集團有限公司是現在內地唯一可以效仿港鐵模式的公司。第一個原因是自從2013年后，按相關規定，深圳地鐵就可以繞開政府的招拍掛而獲取土地，再將土地通過招標，找到合作的開發企業，深圳地鐵選擇的合作伙伴是深振業集團。

　　因為深圳市政府是把土地以作價出資的方式注入深圳地鐵。根據《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》的規定，“土地使用權作價出資(入股)形成的國家股股權，按照國有資產投資主體由有批準權的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權持股單位統一持有”。

　　國家作價出資(入股)的土地被折抵為出資，變成了股份，體現為國有資產管理部門持有的國家股股權，實質上已經繳納了土地使用權出讓金。

　　深圳地鐵的“地鐵+物業”的投融資模式，是在政府政策支持下，將地鐵企業優化規劃出的上蓋物業，通過合法程序賦予地鐵企業開發權，由地鐵企業進行市場化運作，實現地鐵沿線巨大外部效益的部分內部化，由此構建地鐵企業盈利模式，并以此支持構建并實施市場化運作的投融資模式。

　　一言以蔽之，即通過政府注入配套融資資源(土地)，深圳地鐵集團經市場化融資解決地鐵建設資金，再通過土地資源開發收益償還借款。

　　深振業集團在2013年11月以8.66億元的底價中標深圳市地鐵集團有限公司橫崗車輛段綜合物業開發項目的合作開發。目前該項目還在開發中，深振業表示今后將會繼續與深鐵進行類似合作。

　　而誰又有資格能獲取地鐵開發的土地資源呢?從上述深圳案例中答案已經不言而喻：這是一場國企間的游戲。

　　故此不難理解，為什么作為資深國企的綠地能夠選擇這個模式，而綠地牽頭的地鐵開發聯合體，選擇的又同樣是國企的申通地鐵和上海建工。也不難理解，為什么手握成熟模式的港鐵最終無功而返。

　　對政府來說，引入大型開發商，可以解決無資金投入地鐵的難題，也可以對地鐵沿線的土地進行專業性綜合開發，所以，即使犧牲了部分土地出讓金收入，對地方政府也是件可以做的買賣。