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雅居樂近幾年來毛利率不斷下滑，又剛從前兩年的“艱難”時(shí)刻脫身的情況下，一連拿下鄭州、廣州、佛山、珠海等數(shù)宗高價(jià)地，這一筆賬算得似乎有點(diǎn)太樂觀了。

剛在業(yè)績會(huì)上說雅居樂今年拿地預(yù)算快用完，要增加100億的陳卓林，轉(zhuǎn)身就就在佛山、珠海花了66億。

8月26日下午，珠海出讓位于高新區(qū)科技創(chuàng)新海岸北圍片區(qū)相連的4宗宅地，其中三宗均被雅居樂以超28000元/平方米的單價(jià)拿下，溢價(jià)率均逾500%，且連續(xù)三次刷新地王紀(jì)錄，成交總價(jià)約57.99億元。

不久前摘下廣州單價(jià)地王余熱未退，此番連刷三個(gè)地王高調(diào)進(jìn)軍珠海又讓雅居樂登上了頭條。與廣州單價(jià)地王是否還有利可圖一樣，珠海地王之后，比周邊房價(jià)還要高逾4000元/平方米的地價(jià)，未來項(xiàng)目入市能有多少利潤成為了關(guān)注的焦點(diǎn)。

有分析指出，拍出超2.8萬元/平方米的價(jià)格是非理性的，目前該片區(qū)承受不起這樣的價(jià)格，雖預(yù)期房價(jià)會(huì)上漲，但不會(huì)漲得太快。

“如果明年底左右雅居樂項(xiàng)目入市或許能賣到4.5萬元/平方米左右，這樣的話還是可以略有盈余的，但利潤空間并不會(huì)很大。”有珠海資深業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示。

8月23日的2016年中期業(yè)績會(huì)上，被問及拿成本如此高的土地是否會(huì)拖累整體利潤時(shí)，陳卓林表示，拿地前會(huì)有算過賬，買的地都是有合理利潤的。

許多業(yè)內(nèi)人士看來，雅居樂近幾年來毛利率不斷下滑，又剛從前兩年的“艱難”時(shí)刻脫身的情況下，一連拿下鄭州、廣州、佛山、珠海等數(shù)宗高價(jià)地，這一筆賬算得似乎有點(diǎn)太樂觀了。

溢價(jià)500%連拿三地

雅居樂首次進(jìn)入珠海拿下的2016-09、10、11號(hào)三宗地均為珠海高新區(qū)科技創(chuàng)新海岸北圍片區(qū)二類居住用地，地塊總面積83997.27平方米，成交總價(jià)分別為12.34億元、12.74億元、32.91億元，樓面地價(jià)則分別為28000元/平方米、28250元/平方米、28050元/平方米，溢價(jià)率為522%、526%、512%。

參與當(dāng)天4宗地競拍的開發(fā)商超過20家，包括平安不動(dòng)產(chǎn)、美的、中海、華發(fā)、合景泰富、富力、中冶、金地、招商、保利、金茂、K2、格力、萬科、融創(chuàng)、碧桂園等，雅居樂搶下的3宗地也先后三次刷新了珠海單價(jià)地王紀(jì)錄。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，雅居樂其實(shí)是有意一口氣拿下四宗地的，但第四宗2016-12號(hào)地塊卻被珠海本土房企格力地產(chǎn)(600185,股吧)以29120元/平方米的樓面價(jià)“狙擊”，并破了雅居樂前三宗地創(chuàng)下的地王紀(jì)錄。

在地塊拍賣前，曾有預(yù)言稱，該四宗地的成交樓面地價(jià)或許會(huì)達(dá)1.6-2萬元/平方米，成為區(qū)域地王。最終拍出的價(jià)格卻全在2.8萬元/平方米以上，且四宗地都先后刷新珠海單價(jià)紀(jì)錄。

早在8月16日21.7億元雅居樂拿下廣州市單價(jià)新地王時(shí)，加上建安成本最終高達(dá)約3.6萬元/平方米的樓面價(jià)就已被不少業(yè)內(nèi)直言風(fēng)險(xiǎn)很大，需要達(dá)到每平方米4萬5的價(jià)格才會(huì)有利潤，但是兩年內(nèi)廣州房價(jià)連續(xù)上漲20%的可能性不大。

時(shí)隔僅10天再次拿下珠海地王后，也有業(yè)內(nèi)人士分析指出，雖然眾多房企的搶奪已說明地塊的發(fā)展前景被看好，但拍出這樣的價(jià)格肯定是非理性的，目前該地塊所在唐家灣片區(qū)也支撐不起這樣的價(jià)格。雖然預(yù)期未來片區(qū)內(nèi)房價(jià)會(huì)持續(xù)上漲，但并不會(huì)漲得太快。

珠海中原物業(yè)顧問有限公司一位業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，唐家灣片區(qū)相對(duì)主城區(qū)偏低，7月份錄得的整體成交均價(jià)約2.4-2.5萬元/平方米，此次地王出現(xiàn)后，已有不少項(xiàng)目封盤意欲漲價(jià)。

左岸房地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理李炳亮則表示，拍出地王后，會(huì)在一定程度上拉升周邊項(xiàng)目的整體價(jià)格，但按目前的態(tài)勢(shì)很難快速大幅上漲。

“如果明年底前后雅居樂項(xiàng)目入市，或許能賣到4.5萬元/平方米左右，這樣的話還是可以略有盈余，但利潤空間并不會(huì)很大。”

陳卓林利潤賬本

當(dāng)眾人驚訝于剛走出困局的雅居樂為何突然以如此“兇猛”的姿態(tài)連奪地王時(shí)，其毛利率及凈利潤會(huì)否因此繼續(xù)被壓縮也再次被提起。

受市場大環(huán)境的影響，前幾年大部分產(chǎn)品定位未適應(yīng)市場需求的雅居樂，2014、2015年處在了降價(jià)甚至虧本去庫存的艱難時(shí)期，部分項(xiàng)目降價(jià)近2成，毛利率也隨之一路下跌。

2014-2016年上半年，雅居樂的整體確認(rèn)銷售均價(jià)分別為9490元/平方米、9243元/平方米、9167元/平方米;2011-2015年，雅居樂毛利率由53.8%、41.4%、35.6%、32.4%下降至25.1%。

今年上半年，雅居樂毛利率同比下降9.6個(gè)百分點(diǎn)至20%，凈利率降至僅4.4%。

業(yè)績會(huì)上被問及此事，陳卓林的回答是前兩年主力一直在去庫存，因而毛利率和凈利率不可避免地出現(xiàn)了下滑。且2016年上半年報(bào)表中反映的其實(shí)還是2015年滯后入賬的銷售數(shù)據(jù)，所以并未能體現(xiàn)出今年上半年雅居樂真實(shí)的銷售情況。

陳卓林在業(yè)績會(huì)上表示，2016年開始雅居樂已逐漸“恢復(fù)元?dú)?rdquo;，銷售量及價(jià)格都有所提高，未來整體均價(jià)會(huì)繼續(xù)增加，今年肯定會(huì)超1萬元/平方米以上。

雅居樂運(yùn)營中心總經(jīng)理兼主席助理李雪君介紹，今年上半年雅居樂整體預(yù)售均價(jià)已從去年同期的每平方米9231元升至了上半年的9932元/平方米，中山(樓盤)、南京(樓盤)、無錫(樓盤)、海南(樓盤)，惠州(樓盤)等地區(qū)的項(xiàng)目售價(jià)也不斷上漲，惠州及中山地區(qū)的整體增幅分別超過30%和40%。

按這樣的趨勢(shì)，陳卓林表示，下半年雅居樂毛利率和凈利率就會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加3%以上，到2017年、2018年還會(huì)有大幅度的增長。

隨著如今地王頻出、地價(jià)急升，不少房企都直言沒有任何理由可以說明房價(jià)地價(jià)會(huì)下降，行業(yè)整體利潤也一再被壓縮。

回看今年以來雅居樂獲得的多宗地塊項(xiàng)目，大部分的價(jià)格和溢價(jià)率相比此前大大增加，要做到毛利率持續(xù)增長似乎并不容易。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)得知，截至8月28日，雅居樂已在鄭州、蘇州(樓盤)、廣州、北京(樓盤)、惠州、珠海等地斥資約144億元拿下12宗地，其中有6宗地樓面價(jià)在16902-35216元/平方米間。

以備受關(guān)注的廣州、珠海4宗地王為例，業(yè)內(nèi)人士直言，以目前的市場漲價(jià)趨勢(shì)來看，此類地王項(xiàng)目未來雖然還會(huì)有利潤，但利潤空間相對(duì)肯定會(huì)小。

這樣的疑問，前幾天的業(yè)績會(huì)上也曾被提及，陳卓林坦言廣州的地王項(xiàng)目利潤率雖會(huì)比其他稍微低一點(diǎn)，但也還是會(huì)有六七個(gè)點(diǎn)左右。

“我們也是計(jì)算過的，拿的地都比較好，有合理的利潤。”陳卓林表示，在地王更新速度加快的情況下，有信心經(jīng)過規(guī)劃打造，將高地價(jià)的項(xiàng)目賣到有一定利潤空間的價(jià)格。

不過，在被追問預(yù)計(jì)2017年、2018年毛利率及凈利潤會(huì)達(dá)到什么水平時(shí)，陳卓林回答：“估計(jì)毛利率會(huì)到28%，凈利率估計(jì)在8%-10%。”

但他又特意強(qiáng)調(diào)：“記得只是估計(jì)而已，估計(jì)的。”