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近期，招商蛇口公布了其上半年的經(jīng)營業(yè)績。公告顯示其上半年增收不增利，銷售下滑且毛利率大幅走低。

數(shù)據(jù)顯示，公司利潤下滑嚴重的原因在于，其成本及各項費用支出同比增加進而擠壓利潤空間，同時由于合作開發(fā)項目變多使得少數(shù)股東權(quán)益猛增，進而分走了一半以上的利潤，導(dǎo)致歸母凈利潤腰斬。

除此之外，招商蛇口的負債規(guī)模也小幅度增長，雖然短債較為輕松，但在加上應(yīng)付賬款后就無法覆蓋了，且其大規(guī)模的永續(xù)債后遺癥已對公司造成了一定壓力。

在此情況下，招商蛇口依舊溢價拿地擴張。

增收不增利，少數(shù)股東侵蝕利潤

報告顯示，招商蛇口今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入為575.62億元，同比增長28.90%;凈利潤為40.07億元，同比下滑31.22%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為18.87億元，同比減少55.61%;扣非凈利潤約14.72億元，同比減少47.49%。

從表現(xiàn)來看，招商蛇口上半年妥妥的增收不增利，且凈利潤下滑嚴重，而歸母凈利潤直接錄得腰斬。

其實縱觀行業(yè)來看，在整體蕭條的大背景下，招商蛇口的業(yè)績下滑有一定原因是受大環(huán)境影響，并且其上半年的銷售額也出現(xiàn)下滑。

數(shù)據(jù)顯示，在上半年招商蛇口的累計實現(xiàn)簽約銷售面積為487.51萬平方米，同比減少36.71%;簽約銷售金額1188.27億元，同比減少32.86%。

可以看出，整體銷售表現(xiàn)都下降不少。

同時，招商蛇口的核心盈利能力也走低。

半年報顯示，招商蛇口上半年的毛利率為18.59%，而這一指標在去年同期還是25.8%，下滑幅度為27.95%，降幅非常大;上半年公司凈利率為6.96%，同比去年同期的13.05%下滑幅度為46.67%，近乎腰斬。

銷售下滑，核心盈利能力走低，都代表招商蛇口的經(jīng)營方面出現(xiàn)了嚴重受挫，同時公司的凈利潤大幅下降，或許與其成本、費用支出上漲，少數(shù)股東侵蝕利潤有關(guān)。

按半年報披露的數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口的營業(yè)成本在上半年增長不少，為468.62億元，而在上年同期這一數(shù)值為331.36億元，同比漲幅達41.42%。

營業(yè)成本的大幅上漲必然會擠壓利潤空間，造成利潤下降。同時，公司的各項費用都出現(xiàn)了不同幅度的增加。

其上半年的銷售費用為16.47億，同比上漲25.64%;管理費用為9.24億元，同比漲幅達7.72%;財務(wù)費用為13.76億元，同比漲幅40.05%。

很明顯，“三費”的支出上漲會使得公司凈利潤再度被蠶食，使得凈利潤出現(xiàn)下滑。

相比凈利潤，歸母凈利潤的下滑幅度更大，而兩者之間較大的差距在于少數(shù)股東分去了大部分利潤。

在行業(yè)下行的背景下，大部分還在擴張的房企都非常“默契”地選擇了合作開發(fā)，這樣不只可以減少資金流出，還能減少風(fēng)險，但這也會使得公司的少數(shù)股東權(quán)益攀升。

數(shù)據(jù)顯示，2018年開始，招商蛇口各年中期的少數(shù)股東權(quán)益為275.60億元、408.54億元、1370億元、1587億元和1722億元，同比分別上漲48.24%、235.36%、15.80%、8.51%。

可以看出，近四年招商蛇口的少數(shù)股東權(quán)益一直在增長，這也導(dǎo)致其少數(shù)股東損益同比增加。

去年上半年，招商蛇口的少數(shù)股東損益為15.76億元，同比漲幅達379.51%，占凈利潤的27.05%;今年上半年其少數(shù)股東損益達21.20億，同比漲幅達34.57%，占凈利潤的52.91%。

也就是說，招商蛇口辛辛苦苦半年賺的錢，有一半都給了少數(shù)股東，為他人做了嫁衣，而這也是為什么其歸母凈利潤比凈利潤下滑幅度近乎翻倍的原因。

負債規(guī)模擴大，逆勢大規(guī)模拿地

業(yè)績下滑，利潤被侵蝕，在此情況下，招商蛇口的債務(wù)壓力也不輕。

從融資情況來看，招商蛇口的三道紅線倒是維持綠檔，截至今年上半年，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為62.38%，凈負債率48.96%，現(xiàn)金短債比1.48。

不過，僅半年時間，招商蛇口的總負債規(guī)模便從去年底的5794.48億元上升到6099.33億元，同比去年上半年增長了8.2%。其中大部分由流動負債組成，合計為4264億，相比去年同期微降;非流動負債合計1835億，同比去年上漲34.58%。

債務(wù)規(guī)模擴大的同時，其短債壓力也隨之上升。

數(shù)據(jù)來看，今年上半年招商蛇口的短期借款為3.18億元;應(yīng)付票據(jù)為1.34億元，而這兩項債務(wù)都同比降幅巨大。一年內(nèi)到期的非流動負債為316.97億元，同比微增。

短債合計為321.49億元。

同期，招商蛇口的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為775.34億元，完全可以覆蓋短債。

其實這么一看，招商蛇口的短債壓力確實較輕，但是除了短債外，其上半年還有高達472.88億元的應(yīng)付賬款，與短債加一起就無法被覆蓋了，這也一下就提高了公司的償債壓力。

招商蛇口之所以有這么輕松的短期負債，有一定原因是有較高的永續(xù)債，而這一項是被計入所有者權(quán)益之中。

其永續(xù)債規(guī)模在A股上市房企中一直名列前茅，同時永續(xù)債的融資成本很高，且利息率還會跳漲，在2021年上半年公司就支付近6億元利息費用。

截至今年上半年，招商蛇口已償還了75億元的永續(xù)債，支付的永續(xù)債利息高達6.37億元，目前仍有165.99億元的永續(xù)債未償還。

永續(xù)債的后遺癥明顯已經(jīng)對招商蛇口造成了一定的壓力。

不過，在不少國企、央企企圖彎道超車的當(dāng)下，招商蛇口的拿地力度也絲毫不弱。

據(jù)悉，在今年6月的上海第一輪供地中，招商蛇口分別以9.6%、5%、9%的溢價率拿下三幅地塊。在剛結(jié)束的第二輪供地中，其位列房企拿地數(shù)量首位，共斬獲5幅地塊，總耗資87.4億元。

上半年，招商蛇口累計獲取土地27宗，新增計容建面419.87萬平方米，權(quán)益面積264.51萬平方米，主要聚焦于上海、北京等一線城市以及杭州、蘇州等長三角重點城市。

在申萬宏源的研究報告中顯示，招商蛇口單7月份，招商蛇口新增建面125.2萬平，同比增加186%;拿地金額 293.3億元，同比增加362%。

可見，在業(yè)績下滑，利潤被少數(shù)股東侵蝕，債務(wù)壓力增長下，招商蛇口依舊不減拿地力度，或會存在一定隱患。(天一)