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4月24日，標普將合生創展集團有限公司(Hopson Development Holdings Limited，簡稱“合生創展集團”，00754.HK)的評級展望從負面調整至“穩定”，同時，標普確認了該公司的“B”長期發行人信用評級。穩定的展望反映了未來12個月合生創展集團流動性惡化的風險降低，這也是自2022年以來中國房地產民營企業中極少數修復其國際信用評級的企業之一。

(資料圖片僅供參考)

據悉，在2023年2 月 16 日，惠譽確認合生創展集團的長期外幣發行人違約評級(IDR)為“B+”，

展望穩定；同時確認合生創展集團的高級無抵押評級及其未償還的高級無抵押票據的評級為"B+"，回收率評級為"RR4"。今年四月，惠譽《突出房地產危機重圍的中資房企》的研究報告指出，合生創展集團雖然銷售規模較小，也是報告里唯一一家截至 21 年 6 月底的非投資級開發商，但是它在一線城市的聚焦是其保持融資渠道暢通及具備彈性(可修復的)合約銷售金額關鍵，也支持了其生存經營。同時慢周轉的經營策略，也無需通過無擔保借款和灰色融資渠道來獲取追求增長的資金。

標普、惠普對于合生創展的評級展望，以反映合生創展集團銷售的改善。該公司在2023年第一季度的合同銷售額為110億港元，增長了30%，優于市場平均水平。到2023年，合約銷售額可能會增長15%-20%，達到420億-440億港元。同時，認為合生創展集團在一線城市銷售和布局使其具備良好的市場銷售潛力及相對有彈性的銷售表現。回望 2022 年，在面對大多數民營房企銷售降幅為40%-60%的市場情況下，合生創展集團錄得人民幣325.79億元的合約銷售額，同比下降23%，降幅低于同行平均水準。

這些表現與合生創展集團在一線城市多年的土儲積累以及其優質的產品線布局息息相關。一直以來，合生創展堅持深耕環渤海、長三角、大灣區一二線核心城市，這些持有早、成本低、溢價高的優質土地，不僅貢獻了可觀的銷售及利潤，也為其隔離了三四線市場下行的風險。據其2022年年報顯示，截至2022年12月31日，土地儲備總量為2872萬平方米，其中地產板塊的75%的土儲和商業板塊95%的土儲都位于一線城市，為集團未來的持續盈利提供了基石。合生創展也在加大開發力度和供貨節奏，在保證財務安全性的基礎上會相對放開銷售速度，保證現金流安全。未來，會讓市場、投資者、消費者都會看到合生更好的轉變。其次，該公司堅持中高端精品品質化戰略，打造高品質產品，持續提升產品差異化和創新力，為城市發展與人居變革創造價值。尤其是在高端產品領域打造的合生縵系，彰顯出合生創展開創高端生活方式差異化的核心競爭力。而在今年第一季度首開盤的縵云上海，也取得了2.5小時銷售42.44億人民幣的成績，廣州及上海縵系項目提供約600億元可銷售資源的布局，優異的銷售業績和銷售額的增加將為其流動性提供了支持，也將穩定公司緊張的流動資金，讓合生創展集團給評級機構們都帶來了充足的信心以及期盼。

公司的債務結構及融資情況，也是評級機構最為關注的點之一。合生創展集團持續堅持審慎穩健財務政策，強化財務風險控制能力，持續提升盈利能力，面對不斷變化的外部環境，始終保持自身定力，堅守安全與穩健底線，將風險管控放在第一位，保障集團運營的穩定和持續發展。2022年報顯示，合生創展總負債下降14%；有息債務總額為965.27億港元，同比下降16%，其中，集團信用債僅占總有息負債余額8%，銀行借款占余額 79%，資產結構向好；一年內到期債務約為249億港元，保持在26%的較低水平，短期債務壓力小。標普指出，該公司的杠桿率可能會因債務削減和利潤率回升而改善，其債務在2023-2024年期間可能下降50-70億元人民幣。來自超過100%的穩定現金回收率將提供支撐，標普還預計，該公司的房地產開發利潤率將從2022年的34.7%恢復到2023年的40%左右。同時，有限的短期債券到期緩和了短期流動性風險。截至2022年12月31日，該公司的短期債務為250億港元，而標普估計可用現金(不包括來自監管賬戶的現金)約為114億港元。這意味著現金對短期債務的覆蓋率為46%。然而，合生創展集團在未來12個月內只有一筆2.375億美元的債券于12月到期。該公司其余的短期債務主要包括銀行貸款和商業抵押貸款支持證券。標普相信該公司將利用內部資源償還其美元計價債券。2022年底，合生創展集團還與中國銀行、建設銀行、郵儲銀行簽署了戰略合作協議，憑借合生創展集團與銀行穩固的融資渠道及優質的資產基礎，銀行借款的再融資風險較低。

對合生創展集團的穩定展望反映了標普認為該公司將在未來12個月內保持穩定的流動性緩沖，這是由于不斷增長的銷售額和持續穩固的銀行關系。在銷售和利潤率不斷上升的情況下，杠桿率也可能有所改善。

和大多數中國開發商相比，合生創展集團歷來都采用了一種慢周轉的方式進行項目開發，以利潤為導向，不盲目追求規模與速度，注重資產升值和財務穩健。同時也專注一線城市的高質量項目，包括旗下商業和投資性物業，讓合生創展集團可以獲得多類型擔保融資及再融資。雖然在 20 年、 21 年，合生通過信托特征的產品購買在北京的兩個大型地塊，轉變了以前保守的融資策略，但是它能夠如期償還這些融資與它強勁的銷售業績收入相關，也體現了合生在一線城市的聚焦讓它在銷售表現上可以保持相對的彈性。同時，來自租金和物業管理收入帶來的現金流，讓合生創展集團可以產生大量的經營性現金流來償還債務，也控制了因其他債務風險影響銷售收入的敞口。

合生創展集團審慎穩健的財務政策，堅持長期主義的經營布局，較強的風險管控意識以及靈

活的投資策略，都是它在中國房地產市場獨特性的體現，其慢周轉的經營理念及審慎的態度也逐漸被市場所理解和信任。評級的穩定及修復是企業健康運營的重要信號，也表明合生創展一直

都在迎接市場的變化和挑戰。隨著房地產市場復蘇和回暖的狀態，將為合生創展集團帶來新的機

遇和更平坦的賽道，持續給股東帶來長遠的可觀回報，構建高質量可持續發展的行業范本。

(圖片由合生創展授權中國網財經使用)