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來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng) 作者：劉偉

深耕大灣區(qū)房地產(chǎn)市場十?dāng)?shù)年的林曦(化名)，已經(jīng)對這個(gè)區(qū)域地產(chǎn)圈子非常熟稔了，但近期參與佳兆業(yè)項(xiàng)目紓困背后企業(yè)的來歷，卻讓她一直摸不著頭腦。

(資料圖)

這家在深圳打著中信的旗號，鯨吞佳兆業(yè)總貨值約500億元的四個(gè)項(xiàng)目的企業(yè)名稱是中信城開。8月1日，林曦對記者稱：“熟悉中國房地產(chǎn)發(fā)展史的人不會(huì)不知道，中信地產(chǎn)早已將全部股權(quán)轉(zhuǎn)手予以中海。”

中信地產(chǎn)已不復(fù)存在，中信城開又是誰？

一位中信城開·紅樹林項(xiàng)目的工作人員告訴記者，開發(fā)商確是“中信系”企業(yè)。

根據(jù)公開資料，中信城開為中信集團(tuán)一級全資子公司，由中信股份(00267.HK)100%持股，2016年設(shè)立之初即被定義為“城市開發(fā)運(yùn)營平臺”，以“金融+地產(chǎn)”的輕資產(chǎn)模式開展業(yè)務(wù)。

時(shí)間回到2016年，受困于同業(yè)競爭問題多年的中信集團(tuán)，終于完成對旗下中信地產(chǎn)的剝離，后者的全部股權(quán)被售予中海地產(chǎn)。幾乎在同一時(shí)間誕生的中信城開，此后以中信地產(chǎn)繼任者的身份繼續(xù)在地產(chǎn)江湖開疆拓土，但其品牌知名度已無法與其前任同日而語。

從另一個(gè)角度看，中信集團(tuán)的地產(chǎn)同業(yè)競爭問題彼時(shí)解決了，但現(xiàn)今該問題似乎重現(xiàn)。

就相關(guān)問題，記者聯(lián)系到了中信城開深圳公司的一位管理層，但其表示不便接受采訪；截至發(fā)稿，中信城開一位品牌部人士亦未通過記者的采訪要求。

隱形央企巨頭中信城開此時(shí)被市場注意到，離不開諸多民企需要被紓困的大背景。接近中信集團(tuán)的人士對記者表示，中信城開接盤佳兆業(yè)并非其主動(dòng)發(fā)力，而是后者債權(quán)人中信銀行聯(lián)合中信城開幫助其進(jìn)行資產(chǎn)處置。

中信地產(chǎn)承繼者“浮出水面”

中信集團(tuán)全稱為中國中信集團(tuán)有限公司，是我國早年經(jīng)濟(jì)改革的試點(diǎn)和對外開放的重要窗口。1979年成立之初，中信集團(tuán)便設(shè)有房產(chǎn)部門。1986年中信房地產(chǎn)公司成立，它也是中國首批具有一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)。

上世紀(jì)八九十年代，中信絕對是塊十足赤金的招牌。落成于1985年的國際大廈，1991年的京城大廈，以及2008年的國家體育場“鳥巢”，三座名動(dòng)京城的劃時(shí)代標(biāo)志建筑，足以奠定中信在中國房地產(chǎn)歷史上的“大哥”地位。

官網(wǎng)顯示，中信集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前分為：中信泰富地產(chǎn)、中信城開、中信和業(yè)三大板塊。

根據(jù)“中信城開華南”微信公眾號公開的信息，中信城開承繼了原中信地產(chǎn)30年的全國規(guī)模化開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，涉及住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假、教育地產(chǎn)、地鐵上蓋等業(yè)態(tài)，在全國30多個(gè)城市累計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目近百個(gè)，開發(fā)面積超過2000萬平方米。這一規(guī)模足以稱為一家具有央企背景的地產(chǎn)巨頭。

而在近期，深陷流動(dòng)性危機(jī)的佳兆業(yè)與中信系開展多維合作，后者將盤活其位于深圳的南山東角頭項(xiàng)目、金沙灣國際樂園、航運(yùn)紅樹灣以及佳兆業(yè)科技中心等核心資產(chǎn)。

據(jù)媒體報(bào)道，佳兆業(yè)于6月下旬將深圳東角頭項(xiàng)目、金沙灣國際樂園項(xiàng)目相應(yīng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓至中信城開主導(dǎo)的平臺公司名下。同時(shí)于6月25日，佳兆業(yè)航運(yùn)紅樹灣已更名為“中信城開·紅樹灣”，并在7月入市。

目前，中信城開已累計(jì)接手佳兆業(yè)位于深圳的4個(gè)項(xiàng)目。按佳兆業(yè)去年披露的處置資產(chǎn)清單，東角頭項(xiàng)目的權(quán)益貨值約298.35億元，金沙灣國際樂園項(xiàng)目(不含萬豪酒店部分)權(quán)益貨值106.08億元，佳兆業(yè)科技中心項(xiàng)目則為81.67億元。

同業(yè)競爭問題重現(xiàn)

2016年以前，作為“中信系”地產(chǎn)業(yè)務(wù)的兩個(gè)主要平臺，中信地產(chǎn)和中信泰富地產(chǎn)在中信整體上市后都納入了同一家上市公司——中信股份，但在很長一段時(shí)間里，兩者并沒有解決業(yè)務(wù)和布局高度重疊的問題。這也為以后中信地產(chǎn)的整體轉(zhuǎn)讓埋下伏筆。

2016年3月，中海地產(chǎn)全面收購中信集團(tuán)旗下住宅物業(yè)組合。在這筆交易中，中信集團(tuán)轉(zhuǎn)讓其資產(chǎn)整合后的子公司中信地產(chǎn)的全部股權(quán)，以及另一家子公司中信泰富在國內(nèi)的住宅地產(chǎn)，交易對價(jià)的金額為310億元。

與此同時(shí)，中海將旗下上海寰宇天下商業(yè)項(xiàng)目、南京中海商業(yè)與寫字樓項(xiàng)目、沈陽環(huán)宇城及寫字樓商業(yè)項(xiàng)目、濟(jì)南華山商業(yè)項(xiàng)目四處物業(yè)，以61.5億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給中信。

彼時(shí)，業(yè)內(nèi)紛紛猜測，中信以住宅置換商業(yè)，后續(xù)有可能要大力向商業(yè)地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型。但后來事實(shí)證明，中信其實(shí)要走的是“城市綜合開發(fā)運(yùn)營”這條路。

這起世紀(jì)大并購發(fā)生前不久，中信集團(tuán)于2015年5月成立了北京信雅房地產(chǎn)，管理余下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2016年4月，北京信雅的注冊資本，由200萬元瞬間提升到78.6億元，猛漲3929倍，北京信雅也正式更名為中信城開(全稱“中信城市開發(fā)運(yùn)營有限責(zé)任公司”)。

此前，中信城開的經(jīng)營范疇，雖然包含房地產(chǎn)開發(fā)，但此后卻寫明了限制條件：不含土地成片開發(fā)高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會(huì)議中心的建設(shè)、經(jīng)營；大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營。但自2018年7月后，這些限制條件已不復(fù)存在。

由此可以看出，從中信地產(chǎn)的退出到中信城開的承繼，新瓶裝舊酒的方式并未真正解決中信集團(tuán)內(nèi)部的地產(chǎn)同業(yè)競爭問題。

有熟悉央企運(yùn)作模式的人士告訴記者，許多央企本身承擔(dān)著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、區(qū)域開發(fā)扶貧、鄉(xiāng)村振興等重要領(lǐng)域攻堅(jiān)克難的職能，這些具有社會(huì)公共屬性職能的執(zhí)行離不開大量資金的支持，而過去很多年里，由于利潤高企，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮的作用很明顯。

一位央企地產(chǎn)人士對記者分析同業(yè)競爭問題時(shí)稱，該問題在央企隊(duì)伍里并不少見。他解釋道，在一些企業(yè)內(nèi)部，誰干得好誰上，以此形成狼性競爭機(jī)制，干得好的資源多，干得不好的就差點(diǎn)。

三方合作助力紓困

在中信城開和佳兆業(yè)的合作中，合作雙方并非簡單的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和出售，而是中信銀行、佳兆業(yè)與中信城開三方以服務(wù)信托的模式進(jìn)行的合作，中信銀行實(shí)際仍然是以債權(quán)人身份存在；中信城開則是融資代建的角色，提供一定盤活資金，用于后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)和開發(fā)經(jīng)營；而項(xiàng)目權(quán)益在中信銀行和中信城開收回對應(yīng)收益后最終仍歸屬佳兆業(yè)所有。

“中信銀行為保住自己的債權(quán)才會(huì)出現(xiàn)這一次的三方合作，這完全是一次市場行為。”一位接近佳兆業(yè)的人士說。

據(jù)媒體報(bào)道，具體到項(xiàng)目的經(jīng)營決策層面，中信城開則將作為主導(dǎo)一方，但佳兆業(yè)也有權(quán)參與部分決策。實(shí)際上，這從目前城開信銀的董事結(jié)構(gòu)分配也可見一斑。

企查查顯示，城開信銀的董事之中，中信系雖占絕半壁江山，但佳兆業(yè)方面也有聯(lián)席總裁李海鳴、佳兆業(yè)集團(tuán)(深圳)有限公司副董事長劉立好兩位董事派駐。

目前，在對外的品牌輸出上，均使用中信城開的招牌，主要考慮到現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的信心問題，佳兆業(yè)由于已經(jīng)遭遇流動(dòng)性困難，消費(fèi)者對之也會(huì)比較悲觀，而中信城開的背書有利于恢復(fù)市場信心，這樣便于后續(xù)的項(xiàng)目開發(fā)及銷售。

某智庫研究員宋丁認(rèn)為，在當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的形勢下，不少項(xiàng)目因缺乏現(xiàn)金流陷入復(fù)工難的境地，考慮到土地及其相應(yīng)的開發(fā)項(xiàng)目是基礎(chǔ)性的國家資源，央企應(yīng)該盡量把資產(chǎn)包拿到手里，避免在社會(huì)上流失。

參與到佳兆業(yè)的紓困中，中信城開方面認(rèn)為，中信城開大廈(此前名為“佳兆業(yè)科技中心”)的全面復(fù)工也是中信集團(tuán)化解金融風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定社會(huì)基本面，充分發(fā)揮央企擔(dān)當(dāng)與社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)，是邁出探索房企紓困新合作模式的一大步，成為提振房地產(chǎn)市場信心的一劑強(qiáng)心針。