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中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)7月12日訊(記者 劉小菲)在經(jīng)歷了上市熱和估值調(diào)整之后，物業(yè)管理行業(yè)逐漸回歸理性。有多家券商在近期研報(bào)中指出，在此背景下，板塊估值將重回價(jià)值為主的邏輯考量，那些經(jīng)營(yíng)獨(dú)立性高、內(nèi)生增長(zhǎng)能力強(qiáng)、盈利質(zhì)量佳、服務(wù)質(zhì)量及口碑好的物管公司，有望迎來(lái)新一輪價(jià)值發(fā)現(xiàn)。正在排隊(duì)港股IPO的龍湖智創(chuàng)生活就是這樣的存在。

【資料圖】

資料顯示，龍湖智創(chuàng)生活是“一個(gè)龍湖生態(tài)體系”的核心成員，業(yè)務(wù)涵蓋了住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。2022年1月7日晚間，龍湖智創(chuàng)生活首次在港交所遞交招股書(shū)。7月7日首次呈交的申請(qǐng)資料期滿六個(gè)月，同日公司遞交了更新版申報(bào)材料。

新版申報(bào)材料顯示，堅(jiān)守品質(zhì)服務(wù)的龍湖智創(chuàng)生活，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模及業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，其收入結(jié)構(gòu)在不斷優(yōu)化，其中商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入占比不斷提升，構(gòu)建起了更高的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

規(guī)模與業(yè)績(jī)齊飛

近幾年來(lái)，龍湖智創(chuàng)生活的盈利能力不斷提升。2019-2021年及2022年1-4月公司的營(yíng)業(yè)收入分別為43.69億元、64.68億元、110.56億元和40.64億元，凈利潤(rùn)分別為6.81億元、9.31億元、13.67億元和5.44億元。

龍湖智創(chuàng)生活收入的增長(zhǎng)離不開(kāi)業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大及成本控制能力的提升。截至2022年4月30日，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理服務(wù)的在管面積為2.74億平方米。

住宅及其他非商業(yè)物業(yè)方面，截至2022年4月30日，龍湖智創(chuàng)生活的在管建筑面積和合約建筑面積分別為2.47億平方米和3.54億平方米，與2021年底相比均有明顯增長(zhǎng)。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)方面，截至2022年4月30日，龍湖智創(chuàng)生活為62個(gè)購(gòu)物中心提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，總在管建筑面積為600萬(wàn)平方米；為64個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，總建筑面積為970萬(wàn)平方米；另外為189個(gè)寫(xiě)字樓及其他商業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理，總在管建筑面積1700萬(wàn)平方米。

獨(dú)立造血能力顯現(xiàn)

與多數(shù)頭部上市物業(yè)公司的業(yè)務(wù)嚴(yán)重依賴母公司不同，龍湖智創(chuàng)生活優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)贏得第三方市場(chǎng)的認(rèn)可，公司在管由獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目占比持續(xù)攀升。截至2020年、2021年及2022年4月30日，公司在管的由獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，分別占在管項(xiàng)目總數(shù)的47.4%、59.2%以及60.3%。同期，相應(yīng)在管建筑面積，分別占在管總建筑面積的51.5%、61.7%以及62.2%。

龍湖智創(chuàng)生活獨(dú)立第三方項(xiàng)目與規(guī)模占比的提升，離不開(kāi)外拓及收購(gòu)步伐的加快。數(shù)據(jù)顯示，自2019年以來(lái)，龍湖智創(chuàng)生活收購(gòu)或訂立收購(gòu)協(xié)議的第三方物業(yè)管理公司有20多家。截至2022年4月底所收購(gòu)物業(yè)公司的在管建筑面積約為720萬(wàn)平方米，其中662萬(wàn)為住宅及其他非商業(yè)物業(yè)。至于選擇收購(gòu)目標(biāo)公司的標(biāo)準(zhǔn)，龍湖智創(chuàng)生活列出了以下幾條：與整合企業(yè)戰(zhàn)略保持一致、與公司區(qū)域重點(diǎn)保持一致、增強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)、滿足最小規(guī)模要求、可持續(xù)獲取盈利前景以及遵守適用法規(guī)。

有分析指出，獨(dú)立第三方項(xiàng)目與規(guī)模占比提升，說(shuō)明龍湖智創(chuàng)生活具有較強(qiáng)的獨(dú)立造血能力，而這離不開(kāi)公司的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。據(jù)悉，龍湖智創(chuàng)生活的業(yè)主滿意連續(xù)13年超過(guò)90%。截至2022年4月30日，龍湖智創(chuàng)生活住宅及非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)合約的留存率高達(dá)97.2%，購(gòu)物中心物業(yè)管理服務(wù)合約的留存率則為100%。

收入結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化

與基礎(chǔ)物業(yè)管理相比，商業(yè)運(yùn)營(yíng)擁有更高的行業(yè)壁壘和利潤(rùn)率。在港股市場(chǎng)上，商業(yè)運(yùn)營(yíng)也始終是受資本青睞，比如擁有吾悅廣場(chǎng)的新城、擁有萬(wàn)象品牌的華潤(rùn)，估值都相對(duì)較高。

目前，建立起“商管＋物管”雙賽道模式的龍湖智創(chuàng)生活的收入結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。招股說(shuō)明書(shū)顯示，從2019年-2021年及2022年1-4月，龍湖智創(chuàng)生活住宅及其他非商業(yè)物管服務(wù)對(duì)收入的貢獻(xiàn)率從89%下降至74.5%，商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物管服務(wù)對(duì)收入的貢獻(xiàn)率則從11%提升至25.5%。

值得一提的是，龍湖智創(chuàng)生活商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)的毛利率在逐漸走高。2019年-2021年及2022年1-4月分別為29.6%、26.7%、34.2%和37.7%，其中購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)毛利率則高達(dá)60.6%。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年4月底，龍湖智創(chuàng)生活管理運(yùn)營(yíng)著62個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目。2019-2021年及2022年1-4月，其旗下購(gòu)物中心的整體平均出租率分別為98.5%、96.9%、97.2%和96%。招股書(shū)還顯示，截至最后實(shí)際可行日期，龍湖智創(chuàng)生活就135個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目訂立商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)合約，總合約建筑面積為1250萬(wàn)平方米。其中在管建筑面積620萬(wàn)平方米的65個(gè)購(gòu)物中心已開(kāi)業(yè)，余下的70個(gè)購(gòu)物中心的絕大部分預(yù)計(jì)于2022年至2025年期間開(kāi)業(yè)。