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任志強：取消限購不能完全解決庫存問題

來源：證券日報-資本證券網作者：王麗新發布時間：2015-12-09 16:53:40

任志強：取消限購不能完全解決庫存問題

上市房企年底大考之際，營銷人眼中的“主要看氣質”變成“主要看業績”。綜合來看，截至12月8日，據中原地產監測，20家房企公布了今年前11個月的銷售業績，合計為8795.7億元，其中，多家房企提前完成年度銷售任務。

值得注意的是，《證券日報》記者注意到，在上述20家房企中，雖然多家開發商提前完成年度銷售任務，但今年前11個月銷售業績實現30%以上同比增長幅度的房企僅約三成，除了房企年初制定銷售目標較為謹慎外，庫存量大難以消化仍舊是房地產企業業績承壓的重要因素。

“雖然各個城市不一樣，但我們的庫存迅速增長，2011年以來，增長幅度接近40%。”任志強近日在一次論壇上表示，大量庫存集中在三、四線城市。“是不是取消限購就能解決庫存問題，目前來看不能完全解決”。

20家房企銷售額近8800億元

《證券日報》記者注意到，在上述20家公布今年前11個月銷售業績的房企中，萬科以2282億元居首，剛剛上調業績目標的恒大地產以1723.9億元暫居第二，同樣千億元規模量級的碧桂園完成了1156.6億元。

而在這三家千億元量級的上市房企中，只有恒大地產同比增長率超過了30%，萬科為20%，碧桂園為11.2%。

“大部分已經完成或接近完成了2015年銷售目標，從同比數據來看，除了綠城、富力等少數企業外，基本上做到了同比10%以上增長。”中原地產首席分析師張大偉向記者表示，多家房企提前完成了年度銷售任務。

其中，恒大近期將銷售目標由1500億元上調至1800億元之后，前11個月銷售額完成上調后目標的95.8%；旭輝控股發布11月業績公告稱，2015年集團總銷售額達253.5億元，已提前完成全年的250億元目標；中駿置業控股有限公司公布11月業績時稱，本年度前11個月累計銷售134.59億元人民幣，已基本完成全年135億元銷售目標。

對此，張大偉認為，雖然金九成色不足，但10月份、11月份住宅市場成交明顯上漲，成交量整體回暖帶動全國房價呈現上漲走勢，樓市出現了暖冬，特別是一、二線城市樓市總體上行。

鑒于此，重點房企今年銷售業績好于去年同期，但購地銷售比卻處于低位。張大偉預計，今年四季度重點城市新房成交量有望與去年同期持平，將比今年三季度有所增長。

商業庫存仍難消化

值得注意的是，消化庫存仍是難題，尤其商業項目的去化問題難以解決。

據中原監測的24個重點城市庫存數據來看，多數城市的庫存面積微降，部分城市的消化周期已經小有回落，這些城市已經成功壓制住了該指標繼續增長的勢頭。按當前市場趨勢，重點城市銷售市場的活躍仍可維持。

但張大偉表示，從全國房地產市場看，一、二線城市市場升溫，庫存降低，但很多三、四線城市的庫存積壓已經非常嚴重，局部三、四線市場即使在救市的情況下，依然醞釀崩盤風險，尤其商業地產庫存壓力依然非常大。

事實上，2011年是中國房地產“供給側”的拐點。據國家統計局公布數據顯示，2011年末全國商品房待售面積2.7億平方米，全國商品房銷售面積10.99億平方米。而截至2015年11月底，全國商品房待售面積6.8億平方米，全國商品房銷售面積接近9.5億平方米。

與2011年相比，庫存劇增，銷售面積增幅卻被遠遠被甩在庫存增幅后面。而截至11月底，我國商品房待售面積已升至約達6.9億平方米，再創歷史新高。

任志強最近表示，中國現存6.8億平方米庫存，其中住宅面積約4.3億平方米，商業和寫字樓面積約2.5億平方米。“我們一年銷售住宅面積約為10億平方米，與庫存之比為1：0.4，但是商業和寫字樓一年只銷售2億平方米，與庫存之比為1:1.2。可見，至少從現在來看，商業和寫字樓的部分是存在一些問題的”。

值得注意的是，2011年限購等過度緊縮政策出臺后，房地產市場出現了兩種轉變：2010年下半年至2011年，很多大中型開發商逃離被限購的一、二線城市，向三、四線城市進軍，導致這些城市供應量劇增；緊縮性政策連續出臺后，2011年下半年，全國樓市趨于降溫，其后三、四線城市吸納外來人口能力較弱，市場飽和，而之前拿地、動工的項目仍在源源不斷地制造大量房子。

尤其一些三、四線城市的商業和寫字樓項目，消化速度非常緩慢。有消息人士曾向《證券日報》記者透露，某項目原本規劃為商業項目，開發商已經按此規劃建設，但非常難賣，相關部門甚至欲主動調整項目規劃變為住宅，以提高去庫存速度。

或許，正如任志強直言，“是不是取消了限制措施就能解決庫存問題，目前來看，不能完全解決”。

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