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15強優質房企旭輝控股，近日遭遇到機構的“看空”，其股價應聲暴跌。

而面對600億-900億元表外債務等傳聞，旭輝控股予以堅決否認。

好在，一場政策暖風及時刮來，旭輝控股的股價也隨之回升。

旭輝集團總裁林峰也適時地站了出來發話，大致意思為：在經歷空頭過度打壓，沒有財務風險的旭輝控股，股價正在修復。

就在今天，旭輝集團董事擬購買公司債，用實際行動捍衛市場信心。

但是，旭輝控股此番遭遇“看空”，正是由于其熱衷于合作開發，致使其少數股東權益激增。在這之中，蘊藏著巨大的風險。

旭輝控股，果真如林峰所言，毫無財務風險嗎?

遭瑞銀“看空”，自證無財務風險

不久之前，瑞銀將旭輝控股下調評級至“中性”，并且稱其表外債務總額高達600-900億元。

此外，瑞銀還指出，旭輝控股在非全資項目中，尤其是在民營開發商約38%的股份中，有5%的比例由違約和風險開發商持有，18%由未償還債券的民營開發商持有，另外15%由無債權的民營開發商持有。

簡言之，就是旭輝控股的合作項目，隱藏著大量表外負債。并且，由于合作方違約，旭輝控股將承擔巨大的風險。

此消息一出，立刻引發軒然大波，旭輝控股股價也遭遇連續重挫。

要知道，就在該消息爆出的同一天，旭輝控股還完成發行今年第一期中期票據10億元。

在當前的市場環境下，旭輝控股能夠完成再融資，或預示著其財務狀況并無明顯問題。

然而，瑞銀卻潑來了一盆冷水。

最為吸引眼球的，是瑞銀在研究報告中稱，“在2021年半年報中披露的400多個項目中，旭輝控股有80%的項目是非全資擁有，且多數項目未并表，比例約為35-45%”。因此，瑞銀指出，旭輝控股有總計600億-900億元的表外債務，大部分是未合并在公司資產負債表上的項目級建設貸款。

瑞銀的這份報告，殺傷力極大，這將引發評級機構進一步審視旭輝控股的財務情況，甚至下調評級，導致其資金鏈承壓。

而對于瑞銀的“看空”，旭輝控股予以堅決否認，稱其沒那么多表外負債、風險可控、瑞銀是不切實際的做空。

與此同時，受政策面的利好影響，旭輝控股股價也大幅回升。

旭輝集團總裁林峰適時站出來發聲，稱“此前地產股被空頭過度打壓，現在正常修復，特別是旭輝其實沒有任何財務風險的，此前是硬被做空，所以這次市場反彈幅度也就處在第一陣營”。

一場風波，看上去正在平息。

熱衷合作開發，“明股實債”現象加劇

然而，瑞銀此番“看空”旭輝控股，顯然是有備而來。

事實上，旭輝控股的確熱衷于合作開發，這是其規模擴張的必然結果和有效支撐。

2017年，旭輝控股公布了第二個五年戰略，提到要在未來五年保持復合增長率40%，并向3000億元銷售規模進軍。

在這一背景之下，旭輝控股頻頻引入合作方聯合開發，這雖然快速做大了銷量規模，但也使得其銷售權益比被嚴重稀釋。

數據顯示，2014年-2020年，旭輝控股的銷售額權益占比分別為77.29%、67.2%、55.08%、52.88%、56.7%、57.3%和58%，呈現明顯下降的趨勢。

從所有者權益方面來看，2016年，旭輝控股的少數股東權益不過23.03億元。但是從2017年開始，其少數股東權益呈現爆發式增長。

截至2021年上半年，旭輝控股的少數股東權益達到了572.35億元，同比大幅增長56%，占全部股東權益的比例增至59.3%。

而隨著旭輝控股少數股東權益的增加，其少數股東損益也相應有所增長。

不過，近年來，旭輝控股的少數股東損益占比與其少數股東權益占比這間的差距越來越大。

根據數據顯示，截至2021年上半年，旭輝控股少數股東損益占凈利潤的比例為32.65%，而其少數股東權益占比幾乎為六成，二者有著近30%的差距。

這就是所謂的“明股實債”了。

而正是基于合作開發、“明股實債”這一現象，瑞銀稱旭輝控股的表外債務總額高達600-900億元。

由此看來，旭輝控股確實存在著一定的財務風險。

短債壓力巨大，表外負債成隱患

不過，從賬面來看，旭輝控股家底很足，算是不差錢的主兒。

數據顯示，截至2021年半年報，旭輝控股的現金及現金等價物為523.01億元，現金短債比高達2.7倍，能夠輕松覆蓋一年內到期有息負債。

不過，就財報數據來看，光是短期借款一項，旭輝控股就有195.7億元。

也就是說，在計算現金短債比時，旭輝控股僅僅計入了短期借款這一項。

要知道，應付票據雖然不算是有息負債，但是卻屬于短期負債科目。

而在這一項，雖然旭輝控股沒有明確羅列，但是從其應付賬款及票據共計337.4億元的規模可以得出，旭輝控股的應付票據規模也小不了。

再加上一年內到期的非流動負債，旭輝控股的短期負債規模遠遠大于賬面數字。

而這些，還只是“明債”。

上文提到，在合作開發層面，旭輝控股還頻頻通過非并表方式間接融資輸送資金。這一規模，僅從旭輝控股方面公布數據來看，也有約250億元

此外，有消息稱，旭輝控股的私募資金融資，規模也很大。公司老板和親屬，通過負債的股權關系，直接或者間接持股了多家基金公司，通過發行私募為公司提供了大量的資金。

就在去年年底，旭輝控股曾爆出內部理財未兌付，員工在公司內部BBS發帖聲討一事，公司CFO不得不親自下場、緊急滅火。

種種跡象表明，林峰宣稱的“旭輝沒有任何財務風險”，或者過于樂觀了。