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2月2日，央行網站刊出了央行、銀監會關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知。將首套房和二套房首付款比例都給予了調整。

《通知》的最大看點何在呢？筆者認為，主要在改善型的二套住房首付款比例下調上。在不實行限購的城市，其實除了北上廣深四個一線城市與三亞市以外，其他城市都已經取消了限購政策，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。對于首套房首付款來說，去年9月30日的央行和銀監會的通知中規定：對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。2月2日的兩部門通知中實質是下調了5個百分點。

而二套房首付款比例的下調幅度和條件驚人之寬松。《通知》說，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。有兩點之寬松令人愕然：一是去年“3·30”房貸新政曾將這一比例降低至40%。這次再降10個百分點。二是“對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭”還可以以首付款30%貸款購買第二套。大家知道，第二套商業性住房貸款首付款比例最高時提高到60%，現在竟然降低到30%，一兩年內下調30個百分點，也是令人醉了。

另一大看點是，《通知》指出，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地不同城市實際情況自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。同時，將利率和首付款比例最終確定權賦予地方和商業銀行等金融機構后，相信首套房和二套房首付比例都會頂格執行，分別為20%和30%。利率，牽扯到銀行等金融機構的切身利益，應該不會定的過低。

央行、銀監會兩部門在春節將至時祭出房貸新政大招，目的在于促進樓市去庫存。國家統計局1月19日公布的數據顯示，到2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，較2014年底的62169萬平方米增加近億平方米。待售面積與月均銷售的比值，也從2014年底的6.0上升到6.8。住房庫存較大地區主要分布在二三線城市。從這個意義上說，通過降低房貸門檻，刺激首套房剛需和二套房改善型需求，達到既滿足百姓剛需與改善需求，又達到去庫存、消風險一箭雙雕之效果，何樂而不為呢？

不過，去庫存、去產能、去杠桿是供給側改革的核心要求。說好了，加大供給側改革呢？為何又從需求端刺激呢？更加嚴重的是，通過與去杠桿背道而馳的做法—加杠桿辦法去庫存是否可取需要具體分析。

首套房適度降低首付款比例，適度加杠桿沒有多大問題。房價再跌，對剛需自住房影響不大，自住房反應不會靈敏。貸款者該月供多少還要月供多少。不過，在首套房貸款未結清情況下，對二套房負債如此加杠桿是非常危險的。弄不好將會出現去庫存有效果了，而風險泡沫無窮加大了。利用加杠桿手段去庫存風險是存在的，而且與去杠桿背道而馳。

消化房地產庫存還是要從供給側開刀，深刻領會供給側改革的內涵和意義。這就是說，還是要從住房供給側的開發商大幅度降房價入手來促銷售、去庫存。

當然，這種降價是市場供求規律使然，要讓市場機制發揮作用。庫存應該增大到讓開發商先捉急的地步后，就會自然而然、自動自發開始降價。絕不能“皇帝不急太監急”，開發商對庫存大沒有感覺，而政府卻替開發商捉急從需求端開始刺激。這正好中了開發商的圈套，也破壞了市場機制和供求規律，扼殺將要出現的供給側降價銷售去庫存好苗頭。

總之，房地產去庫存要依靠供給側改革，而不能再在需求端刺激。