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儒余觀點|淺議工業上樓發展意義及開發策略

來源：中國焦點日報網發布時間：2023-06-14 14:14:19

儒余股份認為工業上樓”已成為新形勢下城市產業地產主流開發形式之一，將快速、全面地在全國主要省市鋪開建設，為避免“工業上樓”類項目粗放、無序開發，理清“工業上樓”發展的可行性、必要性，做好細分產業的定位及設施配套規劃，針對性制定相應的發展策略，因地制宜、精準發展將是各地“工業上樓”開發工作的重中之重。

“工業上樓”是一種將重量較輕、震動較小的生產設備遷移至高層，以促進土地集約化利用，進一步優化產業結構，降低企業成本所衍生出的立體式開發模式。經過十余年的發展，我國“工業上樓”已在廣東初步形成了較完善的發展模式和政策體系，建成了一批優秀示范園區，并向長三角等東部沿海地區鋪開。

一、“工業上樓”是新形勢下城市制造業集約化、高質量發展的必然選擇

當前我國經濟正處于向高質量發展的轉型期，將“工改工”與傳統產業轉型升級結合，是未來我國城市經濟發展的必由之路。對于我國絕大多數城市來說，制造業是其競爭力的基石，也是解決居民就業問題的壓艙石。我國2020年經濟體量前20的城市中，僅有北上廣三城的第三產業占比，能夠達到或超過70%。在制造業高質量發展的轉型要求下，推進低效工業園改造升級，拓展制造業發展空間，支持傳統產業轉型升級是我國大多數城市提質發展的主要路徑。

由此發展形成的“工業上樓”模式，是城市制造業高質量發展背景下，順應產城融合、智能制造大勢，破解用地緊缺痛點，打造垂直工廠的新思路。一方面，我國城市飽受土地開發強度大、人地矛盾突出等城市化遺留問題困擾，亟需通過“工業上樓”提升土地開發集約度。以深圳為例，其人口高度密集，每平方公里人口密度達到8851人，居內地城市首位；相對的，其規劃建設用地上限是1190平方公里，截至2022年已使用973.5平方公里,瀕臨城鎮開發邊界，每年平均僅有6平方公里新增建設用地指標。工業上樓將是城市破解建設用地瀕臨“天花板”的新抓手。

另一方面，工業上樓是實現產城融合，打造高質量創新“產業社區”的新路徑。通過工業上樓實現產業高密度開發，是推動我國大多數城市平面式的產城分區模式轉變為垂直化發展的產城融合模式的有效方法，有助于促進產業與城市功能融合、空間整合，達到“以產促城，以城興產，產城融合”的協同發展格局。

傳統產城分區模式和新興產城融合模式對比

最后，制造業向智能化、先進化發展的趨勢也為上樓生產創造了有利條件。智能制造是制造業未來的發展方向，在新興技術加持下，其制造產線較輕、形象良好、污染較小，與“工業上樓”有著較好的適配性，具備在城市中集約化發展的條件。以深圳為例，其打造的“20+8”產業集群以“高、精、尖、輕”為主要特征，當局已經明確連續5年每年以“工業上樓”模式建2000萬平方米廠房，已形成全至科技園、寶龍智造園等典型示范上樓項目。

二、“工業上樓”開發策略簡析

在簡單介紹“工業上樓”必要性和可行性的基礎上，本文將從產業維度展開，具體分析“工業上樓”的開發策略。可以明確的是，“工業上樓”是一項要求審慎評估的系統工程，需要根據實際需求因地制宜發展。在決定一類產業上樓發展前，首先需要評估產業上樓的可行性與配套需求，具體包括產業篩選和廠房需求評估兩大環節：

① 產業篩選

從市場上已實現上樓發展的產業來看，有新興的高端制造類產業，如機器人、生物醫藥、半導體等，也有較為傳統的行業，如紡織服裝、機械五金等，范圍廣，門類多。為更準確地篩選適合上樓的產業類別，本文參考《深圳市光明區“工業上樓”建筑設計指南》中提出的五要素篩選模型，對預備上樓的產業及其各環節進行評估篩選。

五要素模型判斷要素包括五類：環保安全、減振隔振、工藝需求、垂直交通和設備載重。該模型從產業生產各個要素進行綜合評估，作為判斷產業生產工藝是否適宜上樓生產的依據。鑒于安全生產的重要性，將環保安全要素作為第一級別要素，直接決定項目是否可行，其他四要素作為第二級別要素，決定產業上樓的程度。將各產業生產環節置入五要素模型篩選，可判斷該產業是否適宜上樓生產。

“工業上樓”產業細分環節篩選流程及示例

“工業上樓”重點鼓勵上樓細分產業

值得強調的是，在上述分析篩選標準之外，“工業上樓”項目在具體實踐中，除明確推薦的產業外，受區域產業基礎、發展需求、運作經驗等影響，地方會通過調整載體及配套設計來推動部分非推薦產業上樓。例如廣東順德的容桂華口電鍍產業園，就是在城市工業用地緊缺，產業又因其在地方產業體系中的重要性無法作簡單騰退處理，從而將電鍍業這一理論上非推薦的產業做上樓的范例。

② 廠房需求評估

根本上來說，“工業上樓”廠房是基于企業業務需求定制的一套綜合方案。完整的“工業上樓”建筑指標體系涵蓋平面設計、外立面、室內環境、建筑容量、樓層規格、減振隔振、交通物流、節能環保、消防要求、建筑智能化等多種方面。

總的來說，生產設備越是龐大、沉重，生產線越是復雜，產業所能上的最高樓層數就越低，對樓層層高、載荷等樓宇承載能力的要求也越高，如機械制造、新材料和涂料等。相對的，生產線越輕、工藝流程越簡單，產業就能上到較高的樓層，對樓宇承載能力的要求也不那么苛刻，如機器人、生物醫藥、電子信息等智能制造類產業。另一方面，生物醫藥、半導體等精密制造類產業所需的特殊配套更多（減振隔振、防塵、污染處理等）。此外，一些獨有的設計使得“工業上樓”廠房具備與普通廠房的比較優勢，例如通過緩坡道實現多首層的設計，使得貨車可直接將貨物運到2層及更高的樓層，提高貨運效率。

現有“工業上樓”部分產業樓宇指標參數參考

需要特別指出的是，“工業上樓”要素分析模型及部分樓宇指標僅是供讀者參考的理論模型。在產業實踐中，不管是產業篩選還是廠房建設，都需要立足區域發展實際以及目標招商企業的具體業務需求，因地制宜研判實施。

三、總結

根據儒余的項目經驗，適配良好的“工業上樓”產業園將有效賦能多方發展。當高層工業樓宇能夠精準滿足入駐企業的生產需求，并具備完善的服務功能（包括餐飲、住宿、休閑娛樂等），“工業上樓”將為入駐企業帶來更多獲得感，是一舉多得的發展模式，適合在工業基礎好、土地短缺以及有產業保存與升級需求的城市發展。

此外，在“工業上樓”項目的開發前，要堅持規劃先行，先急后緩，抓重點突破。其中“急”的內容就是指要做好產業進入的前期梳理分析工作，要對區域產業進行全面、細致的分析研判，確定進入“工業上樓”項目的細分產業門類，構建園區產業生態。

前置的產業分析定位工作不僅有利于項目開發運營方加強對區域產業基礎的把握和發展機遇的洞察，制定科學的產業發展思路和策略，構建富有競爭力和差異化的產業體系與生態；更有助于將“工業上樓”的招商工作前置，從而更精準對接目標招商企業，了解企業訴求，更合理地規劃設計對應廠房產品的形態、規格、種類等，讓供需對等，實現“工業上樓”項目開發商與入駐企業的雙贏。

儒余股份在產業發展規劃、區域開發策劃、戰略發展規劃、政策規劃、招商策劃有超過10年的服務經驗，服務案例數量超過200個，長期顧問及運營服務對象超過30個。儒余股份積累有豐富的“工業上樓”相關主題研究內容和項目實踐經驗，項目遍及上海、蘇州、無錫、深圳等地，在“工業上樓”領域有較為成熟的方法論、路徑策略、投資機制與產業資源匹配體系。