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每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝

(資料圖片)

繼碧桂園落子杭州之后，民企再掀熱潮。

5月23日，杭州第四批集中供地收官，延續了上一批次土拍“一小時拍完”的熱度，9宗宅地平均每宗地塊報名房企數量達10家，近七成地塊封頂搖號，平均溢價率為9.4%，總出讓金額達138億元，成交樓面均價18032元/平方米。

值得注意的是，杭州本批次出讓的9宗地塊均被民營房企奪得，其中濱江集團(002244)斥資52.1億元連拿三宗地，成為最大贏家。

中指研究院華東大區常務副總高院生5月24日向《每日經濟新聞》記者表示，“本批次供地熱度繼續高位運行，且節奏十分明快，開拍后僅1個小時便完成全部出讓。一方面是低密地塊能夠帶來更可觀的利潤預期；另一方面，由于亞運會不停工，本次供地也可在當年進行轉換；更深層次原因是房企對于杭州市場的高度看好。”

9宗地均被民企斬獲

杭州第四批集中供地共掛牌9宗宅地，涉及西湖1宗、蕭山2宗、臨平2宗、上城1宗、濱江1宗、余杭1宗、富陽1宗。地塊總出讓面積46.36萬平方米，總建筑面積76.6萬平方米，總起價126.2億元，依然采取“限房價、限地價+搖號”的出讓方式，上限溢價率12%。

從土拍結果來看，競拍熱度冷熱分化顯著，成交的9宗宅地中，6宗觸及封頂價進入搖號環節，占比為66.7%，與三批次持平；另有兩宗高溢價成交、1宗底價成交。整體溢價率高達9.43%，延續了前三輪的高熱趨勢。

不過，讓業界意外的是，杭州本批次出讓的9宗地塊最終均被民營房企奪得，在當下市場環境中實屬少見。

其中，濱江以52.1億元的總價奪得喬司（搖號）、小和山（搖號）和江干科技園（6.89%的溢價率競得）三宗地塊，占本場土拍總金額的38%；杭州本土中小民企表現也比較積極，興耀置業（搖號）、理想四維（底價）、金匯世紀（2.98%的溢價率競得）、恒尊置業（搖號）、宇誠集團（搖號）等均有所斬獲。

總體來看，杭州本土民營房企拿地總金額高達129億元，占本場土拍總金額的94%。

在杭州本批次集中土拍中，永久河、新街、小和山地塊等均吸引了多家品牌房企參拍，其中最為熱門的新街地塊吸引了多達66家競買人參與搖號。該地塊位置優越、板塊內部無在售和待售項目，去化保障高，因而受到各家房企的熱捧，在5月22日下午便已出價13輪達到封頂，上海大華則通過搖號競得該地塊，也成為本次土拍中唯一一家幸運的“外來”房企。

“一些重點地塊，企業的投資拿地思路是高度趨同的，此次也吸引了一些陌生房企進入，包括國泰世紀、湖州宇誠、舟山恒尊。在目前市場調整的情況下，房企競拍格局有所變化。”易居研究院研究總監嚴躍進向記者表示。

盈利空間相對充裕

杭州第四批集中供地延續了前三批“少而精”的供地策略，總共出讓的9宗宅地中，低密地塊占比大，多個板塊時隔一年恢復供應。

“本批次杭州集中供地與前幾批相比，數量更少，僅9宗，且普遍位置不在核心板塊，但低密地塊占比大，6宗容積率低于2.0，3宗容積率低于1.5，供應偏改善，綜合平均容積率1.65，多個板塊在時隔超一年后重新恢復供應，比如一橋南、小和山、豐收湖、新街等，也提高了房企的拿地積極性。”高院生指出。

盡管此次供應地塊整體質量普通，但吸引企業的是未來可期的利潤。

今年以來，不少民企已經看到了杭州土地市場利潤的回歸，濱江集團董事長戚金興在前不久的業績說明會上回答股東提問時表示，“2021年4月杭州土拍中有幾個項目利潤率只有1%~2%，但是按投資部測算，2021年杭州住宅整體項目的利潤率在6%以上。2022年濱江在杭州拿地的住宅利潤率按照投資部測算，在8%左右，2023年至今與2022年基本持平。”

據克而瑞測算，從利潤角度來看，本次土拍實際平均樓地價差達到13804元/平方米，較上批次每平方米提高了635元 。整體樓地價差的拉升，一是來自穩定或提高剛需剛改類地塊的樓地價差，預留充足的利潤空間，例如九堡、閑林、新街等板塊的地塊；二是提高低密類地塊（容積率小于1.5）的供應占比，發揮其天然的樓地價差優勢，例如小和山、喬司、臨平老城等低密地塊。

在這樣的供地節奏下，房企對杭州土拍市場的青睞仍有望延續。

“今年杭州第五批集中供地的5宗宅地也已掛牌，將于下月出讓，雖數量較少，但仍有二等地塊在內，預計土拍仍將維持此前熱度。”高院生判斷。