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觀點(diǎn)網(wǎng) 隨著12月5日第五批集中供地收官，蘇州2022年土拍以942億元的入賬落下帷幕。

從最后一批土拍情況來看，本輪10宗地塊總起價(jià)126億元，最終以2宗觸頂搖號(hào)、1宗溢價(jià)、7宗底價(jià)成交，收金132億元，平均溢價(jià)率4.8%。

【資料圖】

綜合全年情況來看，蘇州五輪集中供地共成交地塊69宗，除第二輪供地前2宗地塊終止出讓，第四輪供地2宗地塊流拍之外，其余均全部成功出讓。不過，從溢價(jià)情況來看，年底的這場(chǎng)收官之戰(zhàn)較此前熱度有所回溫。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，蘇州首輪集中供地15宗涉宅地塊總成交金額233.77億元，與總起價(jià)227億元相比，平均溢價(jià)率不足3%；二批集中供地17宗地塊14宗底價(jià)成交，總收金270億元，平均溢價(jià)率2.99%；三批集中供地9宗地塊總成交金額127.27億元，平均溢價(jià)率為2.15%；第四批供地18宗地則均為底價(jià)成交，共攬金179.21億元。

上海中原地產(chǎn)資深市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，首先本輪土拍出現(xiàn)搖號(hào)地塊的原因之一在于為了維持市場(chǎng)的關(guān)注度與吸引力，投放了比較有熱度的地塊，另外，在目前政策利好的情況下，大家的信心開始慢慢回歸。

眾星捧月

從本輪地塊分布區(qū)位來看，工業(yè)園區(qū)3宗、高新區(qū)2宗、相城區(qū)3宗、吳江區(qū)2宗。其中，蘇州工業(yè)園區(qū)憑借高能級(jí)區(qū)位及配套成為本次土拍熱點(diǎn)，工業(yè)園區(qū)3宗地吸引了近20家房企參與競(jìng)拍。

上午10點(diǎn)，率先開拍的工業(yè)園區(qū)旺墩路北、津梁街西蘇園土掛(2022)06號(hào)地塊引發(fā)激烈競(jìng)價(jià)，經(jīng)過42輪角逐，達(dá)到最高限價(jià)15.67億元進(jìn)入搖號(hào)階段，溢價(jià)率15.05%，樓面價(jià)33364元/平方米。

據(jù)了解，這是自蘇州三批次土拍新規(guī)設(shè)置最高價(jià)觸頂搖號(hào)以來，首次出現(xiàn)搖號(hào)情況。

工業(yè)園區(qū)另一宗熱門地塊也在開拍后陷入激烈競(jìng)爭(zhēng)，即啟月街西、創(chuàng)苑路南蘇地2022-WG-66號(hào)地塊，經(jīng)過52輪競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到最高限價(jià)，最終以20億元進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)階段，共有2家競(jìng)買單位參加，溢價(jià)率為15.26%，樓面價(jià)34578元/平方米。

值得關(guān)注的是，該地塊是蘇州今年五輪集中供地中唯一一宗起拍價(jià)達(dá)到3萬元/平方米的地塊，且最高樓面限價(jià)達(dá)到了34500元/平方米。具體來看，該地塊出讓面積48238.6平方米，規(guī)劃為住宅，容積率1.2，建筑面積57886.32平方米，起價(jià)17.36億元，起始樓面起價(jià)30000.01元/平方米。

資料顯示，該地塊所處月亮灣板塊現(xiàn)狀投資價(jià)值較高，周邊規(guī)劃有中學(xué)，近兩年周邊無住宅用地供應(yīng)，目前周邊無在售、待售新房項(xiàng)目，出現(xiàn)供應(yīng)缺口。且地塊容積率較小，有利于打造高端低密度社區(qū)。

工業(yè)園區(qū)另一宗地蘇園土掛(2022)07號(hào)地塊經(jīng)過28輪競(jìng)價(jià)，由綠城以14.4億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)32000元/平方米，溢價(jià)率10.35%。

該地塊緊鄰蘇州奧體中心，周邊市政、教育、商業(yè)、生活配套齊全，臨近中環(huán)東線及在建的地鐵6號(hào)線，橫縱交通便捷。綠城官網(wǎng)介紹，該地塊容積率僅1.5，建筑面積4.49萬平，將打造6-7層低密業(yè)態(tài)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，綠城中國(guó)執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰曾在2022年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，下半年綠城拿地總數(shù)量會(huì)減少，權(quán)益會(huì)增加，精準(zhǔn)投資，力爭(zhēng)“拿地零失誤”。拿地質(zhì)量高、回款快、兌現(xiàn)度高，是首要指標(biāo)。

據(jù)悉，在蘇州拿下一子之后，綠城中國(guó)全年獲取土地?cái)?shù)達(dá)到29宗，土地投資額超500億元，新增貨值超1000億元，權(quán)益比達(dá)80%。

國(guó)資助力

在拿地企業(yè)方面，本輪土拍中民企積極參拍則是另一個(gè)亮點(diǎn)。從最終結(jié)果來看，地方國(guó)資企業(yè)與本土民企聯(lián)合競(jìng)得4宗地，本土民企蘇州偉業(yè)迎春地產(chǎn)底價(jià)斬獲1宗地。

蘇州偉業(yè)迎春地產(chǎn)有限公司以底價(jià)6.09億元競(jìng)得吳江汾湖高新區(qū)（黎里鎮(zhèn)）浦港路北側(cè)、思忠路東側(cè)地塊，樓面價(jià)7780元/平方米。

亨通地產(chǎn)股份有限公司&蘇州市吳江城市建設(shè)開發(fā)有限公司（亨通&吳江城建）以底價(jià)12.74億元摘得吳江東太湖度假區(qū)（太湖新城）龐楊路南秋楓街西地塊，樓面價(jià)11502元/平方米。

除此之外，常潤(rùn)&黃橋國(guó)資12.76億元摘得相城區(qū)黃橋街道1宗地塊，嘉盛&高鐵新城發(fā)展11.58億元摘相城區(qū)高鐵新城地塊，中億豐&相城高新12.96億元摘得相城區(qū)元和街道地塊。

有市場(chǎng)分析認(rèn)為，地方國(guó)資引入民企聯(lián)合開發(fā)，意味著這些地塊后續(xù)都將進(jìn)入項(xiàng)目實(shí)質(zhì)開發(fā)階段。一方面應(yīng)對(duì)財(cái)政部126號(hào)文的政策要求，另一方面這些項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)階段后，能夠形成有效回款，提升地方城投的自我造血能力。

盧文曦表示，在監(jiān)管層面的利好政策配合下，房企拿地意愿在回歸。不過也看到拿地企業(yè)中，國(guó)資仍占有一定比例，現(xiàn)階段要讓國(guó)企拿地占比大幅回落還存在一定壓力。

除上述拿地企業(yè)外，蘇高新在本輪拍地中也在持續(xù)進(jìn)項(xiàng)，以25.79億元摘得高新區(qū)2宗宅地。

蘇高新一直為蘇州土拍市場(chǎng)的拿地大戶，在首輪土拍中，蘇高新獨(dú)得高新區(qū)3宗地塊，總成交價(jià)33.07億元，按容積率計(jì)算，最多可補(bǔ)充24.56萬平方米土儲(chǔ)。

在第二輪供地中，蘇高新更是連下5子，耗資逾90億元獲得總土地面積約24.9萬平方米。第四輪供地中，蘇高新再斥資17.13億元拿下兩地。

盡管蘇州在年終的最后一輪土拍熱度有所回升，但盧文曦指出，明年第一波的土拍情況是一個(gè)比較重要的風(fēng)向標(biāo)。如果能夠保持熱度，或可能進(jìn)一步推動(dòng)交易層面向好。

從今年整體情況來看，企業(yè)拿地意愿并不強(qiáng)烈。數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，TOP100企業(yè)拿地總額11621億元，拿地規(guī)模同比下降50.5%。有研究機(jī)構(gòu)指出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)之前，土地市場(chǎng)尚不具備全面回升的基礎(chǔ)，熱點(diǎn)城市仍將聚焦在北上深杭等核心城市。