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觀點(diǎn)網(wǎng) 自從11月28日證監(jiān)會(huì)公布調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，即被業(yè)內(nèi)解讀為支持房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性的“第三支箭”發(fā)出后，以各地國企為主力的地產(chǎn)行業(yè)大軍，密集出爐定增計(jì)劃。

本周周日、周一短短兩日內(nèi)，已有格力地產(chǎn)(600185)、招商蛇口(001979)、金科地產(chǎn)、上海外高橋(600648)集團(tuán)等企業(yè)宣布正籌備股票發(fā)行工作。更早之前，則有福星股份(000926)、世茂股份(600823)、北新路橋(002307)、大名城(600094)、新湖中寶(600208)等企業(yè)披露相關(guān)計(jì)劃。

(資料圖片)

珠海國企華發(fā)股份(600325)也不落后。12月5日，該公司公告提出將在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行非公開發(fā)行股票，并發(fā)布了詳細(xì)預(yù)案。

按照計(jì)劃，華發(fā)股份將向包括控股股東珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司在內(nèi)的不超過35名特定對(duì)象，非公開發(fā)行不超過6.35億股A股股票，募集資金總額（含發(fā)行費(fèi)用）不超過60億元。

其中，華發(fā)集團(tuán)承諾參與認(rèn)購金額不超過人民幣30億元，且認(rèn)購數(shù)量不低于本次非公開發(fā)行實(shí)際發(fā)行數(shù)量的28.49%。

這批資金將用于：鄭州華發(fā)峰景花園項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資約35.65億元，擬募集資金投資9億元。該項(xiàng)目目前在建，占地面積7.72萬平方米，總建筑面積25.85萬平方米，規(guī)劃1620套住宅，已定案為“華發(fā)峰景灣”。截至2022年11月30日，項(xiàng)目已銷售住宅450套。

南京燕子磯G82項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資約48.56億元，擬募集資金投資13.5億元。該項(xiàng)目目前在建，占地面積4.99萬平方米，總建筑面積19.51萬平方米，規(guī)劃1212套住宅，已定案為“華發(fā)四季雅筑”。截至2022年11月30日，項(xiàng)目已銷售住宅509套。

湛江華發(fā)新城市(300778)南（北）花園項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資約150億元，擬募集資金投資7.5億元。該項(xiàng)目目前在建，占地面積75.3萬平方米，總建筑面積將近180萬平方米，規(guī)劃5684套住宅，已定案為“湛江華發(fā)新城”。截至2022年11月30日，項(xiàng)目已銷售住宅2359套。

紹興金融活力城項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資約190.94億元，擬募集資金投資15億元。該項(xiàng)目目前在建，占地面積39.06萬平方米，總建筑面積將近181.2萬平方米，規(guī)劃6199套住宅，已定案為“HFC華發(fā)金融活力城”。截至2022年11月30日，項(xiàng)目已銷售住宅3487套。

另外，華發(fā)股份還將補(bǔ)充流動(dòng)資金15億元。

定增融資能夠幫助上市企業(yè)在獲得資金的同時(shí)不增加債務(wù)和利息，亦沒有償還義務(wù)。這能幫助華發(fā)股份以更小壓力完成部分收益較低的地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售、建設(shè)和“保交樓”。

以上述提到的鄭州華發(fā)峰景花園項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目是華發(fā)股份進(jìn)駐鄭州市場(chǎng)的第一個(gè)項(xiàng)目。

其拿地可以追溯到2019年12月。當(dāng)時(shí)，華發(fā)股份以14.76億元，溢價(jià)率3.22%代價(jià)，成功競(jìng)得鄭政出[2019]80號(hào)(網(wǎng))地塊。

根據(jù)出讓文件要求，該宗地房屋成本指導(dǎo)價(jià)為17883元/平方米，綜合最高售價(jià)為20800元/平方米，且投資總額需大于等于18.08億元。

經(jīng)過不到一年的建設(shè)，這個(gè)項(xiàng)目在2020年11月中旬開盤，首推的89至118平方米高層產(chǎn)品，帶裝修均價(jià)約16134元/平方米，后逐步升到每平方米16200元。但據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w2020年12月的報(bào)道，實(shí)際上的銷售價(jià)格在15500-16400元/平方米浮動(dòng)。

而按照華發(fā)股份定增預(yù)案的數(shù)據(jù)，鄭州華發(fā)峰景花園項(xiàng)目預(yù)測(cè)最終銷售收入37.02億元，凈利潤(rùn)僅約1.07億元，投資凈利率3.00%。與之對(duì)比，華發(fā)股份2019年、2020年、2021年、2022年中期的平均融資成本為6.35%、6.2%以及5.8%、5.79%。

除鄭州華發(fā)峰景花園項(xiàng)目外，其余三個(gè)項(xiàng)目的預(yù)測(cè)投資凈利率分別為：南京燕子磯G82項(xiàng)目6.05%、華發(fā)新城市南（北）花園4.81%、紹興金融活力城項(xiàng)目最高，達(dá)到9.17%。

這也是為什么華發(fā)股份近年來選擇將重倉區(qū)域放在長(zhǎng)三角地區(qū)的原因。今年以來，華發(fā)股份在該區(qū)域公開市場(chǎng)拿地面積占新增土儲(chǔ)用地總面積比重超70%，拿地金則占總金額的92.6%。

但過往拿下的其他地區(qū)的一些效益較低項(xiàng)目，要如何消化？利用定增來進(jìn)行資金注入或許是個(gè)好辦法。

另一方面，華發(fā)股份在2021年內(nèi)解決“三道紅線”問題成為綠檔企業(yè)期間，及此后較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，均較為依賴大股東珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司或關(guān)聯(lián)方輸血。此次定增方案亦體現(xiàn)了這一特點(diǎn)。

據(jù)華發(fā)股份5月回復(fù)上交所問詢函中披露，單2021年來自同一控制人（即華發(fā)集團(tuán)）的關(guān)聯(lián)公司珠海華發(fā)城市運(yùn)營(yíng)投資控股有限公司、珠海城市建設(shè)集團(tuán)有限公司的少數(shù)股東資本金投入就達(dá)到300.05億元。

今年6月，華發(fā)股份以公司租賃住房所在項(xiàng)目公司股權(quán)、相關(guān)債權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行50億租賃住房定向資產(chǎn)支持票據(jù)，大股東華發(fā)集團(tuán)亦承諾認(rèn)購30%。

但隨著支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“三支箭”政策逐步落地，華發(fā)股份的對(duì)外融資情況將得到改善，或從而緩解對(duì)母集團(tuán)的資金依賴。

早前11月25日消息，華發(fā)股份就宣布向銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)分期注冊(cè)發(fā)行不超過人民幣100億元（含）的中期票據(jù)。

同時(shí)，充分利用國資背景優(yōu)勢(shì)，華發(fā)股份近來也積極拓展融資手段，包括進(jìn)行了類REITs、ABS等融資工具的探索。目前，華發(fā)股份已有多筆ABS獲得上交所反饋，涉及資金約30.61億元。