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11月21日，克而瑞物管與中物研協(xié)聯(lián)合發(fā)布2022年度《大灣區(qū)物業(yè)企業(yè)市場及服務(wù)力發(fā)展報告》，從大灣區(qū)的行業(yè)環(huán)境和格局，企業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)，及POD服務(wù)力模型等角度，去觀察和分析大灣區(qū)的發(fā)展。在2022年度物業(yè)服務(wù)力·粵港澳大灣區(qū)系列研究，涵蓋《2021物業(yè)服務(wù)力大灣區(qū)TOP100企業(yè)》、《2021大灣區(qū)服務(wù)力細(xì)分業(yè)態(tài)》、《2021大灣區(qū)服務(wù)力標(biāo)桿項目》等研究成果，為粵港澳大灣區(qū)物業(yè)服務(wù)力樹立了風(fēng)向標(biāo)。

(資料圖)

【研究成果】

【大灣區(qū)市場及服務(wù)力全景解讀】

大灣區(qū)作為物業(yè)管理行業(yè)的起源地，擁有萬余家物業(yè)管理企業(yè)，同時頭部物業(yè)管理企業(yè)密集，品牌化物業(yè)管理企業(yè)眾多，他們通過物業(yè)管理的實踐與探索，服務(wù)的創(chuàng)新，模式的變革，促進(jìn)整個物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，起到了引領(lǐng)帶頭作用。2022年大灣區(qū)呈現(xiàn)四大特征：政策引領(lǐng)性強、市場空間大、市場化程度高、品牌集中度高。

政策引領(lǐng)性強

政策靈活性更高，引領(lǐng)行業(yè)實踐探索與發(fā)展。大灣區(qū)作為創(chuàng)新與發(fā)展的前沿地帶，在物業(yè)管理行業(yè)上也有很多創(chuàng)新的內(nèi)容。首先是城市服務(wù)的模式探索上，深圳和廣州先后提出了“物業(yè)城市”模式和“全域服務(wù)治理”模式。其中，深圳“物業(yè)城市”模式，將城市整體作為一個“大物業(yè)”，通過“專業(yè)服務(wù)+智慧平臺+行政力量”“管理+服務(wù)+運營”相融合方式，以專業(yè)化的服務(wù)總包、模塊化的服務(wù)劃分、社會化的治理結(jié)構(gòu)、精細(xì)化的治理手段，提升城市精細(xì)化管理服務(wù)水平。截至2022年9月先后開標(biāo)31個“城市管家”類政府采購項目，全市74個街道已有約四成完成環(huán)衛(wèi)服務(wù)向“城市管家”模式的轉(zhuǎn)換。廣州市“全域服務(wù)治理”模式，是指全區(qū)域、全周期、全要素的服務(wù)治理。讓企業(yè)承擔(dān)城市管理“大管家”的角色，通過盤活閑置公共資源和導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)等方式，讓企業(yè)自我“造血”提高營收，向市民提供高質(zhì)量公共服務(wù)的同時也為基層政府減負(fù)，實現(xiàn)降本增效的目的。2022年6月6日，廣州市城市服務(wù)運營協(xié)會正式成立，將進(jìn)一步推動全區(qū)域、全周期、全要素的全域服務(wù)治理落地。

其次，在疫情的防控服務(wù)財政補貼上，持續(xù)通過財政補貼的方式，支持與肯定物業(yè)企業(yè)參與疫情防控服務(wù)。2020年，深圳率先出臺政策對參與疫情防控的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行補貼，成為全國第一個出臺政策支持物業(yè)企業(yè)參與疫情防控服務(wù)的城市。

第三，提出“居委會代行業(yè)委會職責(zé)”，深圳市住建局印發(fā)的《深圳市社區(qū)居民委員會代行住宅區(qū)業(yè)主委員會職責(zé)管理辦法（試行）（征求意見稿）》，就代行權(quán)限、決策程序、聘任物業(yè)服務(wù)企業(yè)、籌集管理及使用物業(yè)專項維修資金等問題向社會各界征求意見。意見指出“在特定情形下，社區(qū)居委會可代行業(yè)委會職責(zé)，以填補業(yè)委會缺位，及時處置物業(yè)管理問題”。

第四，堅定“黨建引領(lǐng)”道路，以黨建推進(jìn)社區(qū)治理。深圳以“黨建進(jìn)小區(qū)”推動社區(qū)治理，通過以黨建引領(lǐng)，多元共治，打造共建共治共享和諧社區(qū)。為推動社區(qū)治理創(chuàng)新發(fā)展，就要將黨建工作有機融入基層治理中去。深圳市住房和建設(shè)局積極配合市委組織部，大力推進(jìn)“黨建進(jìn)小區(qū)”試點工作，充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，探索建立“社區(qū)黨組織+小區(qū)黨支部+業(yè)主委員會+物業(yè)公司”四級聯(lián)動機制。在部分小區(qū)建立黨支部，探索建立以基層黨組織建設(shè)為核心，以業(yè)主組織為基礎(chǔ)，以各方參與為依托的小區(qū)治理新體系，為打造共建共治共享的小區(qū)治理新格局發(fā)揮了先行示范作用。

市場空間大

2021年在管規(guī)模增長至28億平，并且九城（廣州、深圳、惠州、佛山、東莞、江門、肇慶、珠海、中山）未來18個月潛在供應(yīng)仍超2億平方米。根據(jù)統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來看，大灣區(qū)2021年底物業(yè)管理規(guī)模近28億平方米，對比2021年同期在管規(guī)模增速放緩，但是在全國在管規(guī)模的市場份額上，占比提升至8%。

假設(shè)項目開發(fā)周期為18個月，之后進(jìn)入物業(yè)管理市場，以土地成交數(shù)據(jù)預(yù)測大灣區(qū)重點城市未來18個月潛在供應(yīng)，對比2021年同期增量下降約37%，但九城未來18個月潛在供應(yīng)仍超2億平方米，為物業(yè)企業(yè)發(fā)展提供了較大的增量空間。

大灣區(qū)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入超過1500億，增速下滑，整體主營業(yè)務(wù)收入占全國12%，在平均物業(yè)覆蓋率上大灣區(qū)接近86.4%，業(yè)委會組建率達(dá)33.5%，其中，廣州、中山、深圳、佛山組業(yè)委會建率均超40%，但是對比“業(yè)委會100%覆蓋的目標(biāo)”，需要進(jìn)一步加強引導(dǎo)業(yè)委會組建。

市場化程度高

從數(shù)據(jù)分析中，我們發(fā)現(xiàn)大灣區(qū)上市物企、大灣區(qū)500強物企和全國物企對比，其在管規(guī)模、營收、盈利能力、運營效率等各方面均有良好表現(xiàn)。

大灣區(qū)上市物企密集，在全國上市物企中，大灣區(qū)上市物企總市值占比超七成，市場低迷期市值占比更高，截止到2022年11月18日，大灣區(qū)上市物企總市值占比達(dá)到75%。

從500強數(shù)據(jù)來看，大灣區(qū)企業(yè)數(shù)量占比20.8%，對比2020年略有下降，但是企業(yè)營收占比上升至41.8%，在管規(guī)模占比上升至42.5%。

在管規(guī)模均值表現(xiàn)上，大灣區(qū)物企約是其他物企的2倍，大灣區(qū)上市在管規(guī)模均值增速約21%，略低于全國上市企業(yè)。2022H1大灣區(qū)上市在管規(guī)模均值達(dá)2.46億平方米，是全國上市企業(yè)在管規(guī)模均值的約2倍；2021年大灣區(qū)500強企業(yè)在管規(guī)模均值達(dá)0.61億平方米，是500強企業(yè)在管規(guī)模均值的2倍。

營收均值表現(xiàn)上，大灣區(qū)物企業(yè)營收及增速都高于其他企業(yè)。2021大灣區(qū)上市物企營收均值達(dá)66億元，是全國上市物企的1.8倍。2021年大灣區(qū)500強企業(yè)營收均值達(dá)18.5億元，是500強企業(yè)營收均值的1.9倍。上市企業(yè)的營收均值增速約36%，高于全國上市企業(yè)。

在上市企業(yè)TOP10中，大灣區(qū)占據(jù)7席，總營收超1000億元，管理面積超35億平方米。2021年大灣區(qū)上市營收1046億元，在全國上市TOP10占比78%，2022H1大灣區(qū)上市在管面積達(dá)35.5億平方米，在全國上市TOP10占比81%。

在盈利能力上，上市物企凈利潤負(fù)增長，大灣區(qū)上市企業(yè)增速超12%。2021年上市物企凈利潤均值達(dá)8億元，遠(yuǎn)高于其他企業(yè)。在凈利潤的增速上，大灣區(qū)上市物企凈利潤增速下降，但仍高于全國上市物企增速約20%。在凈利率上，大灣區(qū)上市物企凈利率反超上市物企均值，凈利率達(dá)11.5%，表現(xiàn)穩(wěn)健。

通過核心運營指標(biāo)分析，大灣區(qū)物企在人均管理面積、人均營收、人均凈利潤的表現(xiàn)上，均高于全國水平。2022H1大灣區(qū)上市物企人均在管面積達(dá)6411平方米/人；2021年大灣區(qū)上市物企人均營收達(dá)19.9萬元/人，人均凈利潤達(dá)2.8萬元/人。

大灣區(qū)的企業(yè)不僅有良好的經(jīng)營表現(xiàn)，并且市場活躍度高。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，2022年大灣區(qū)物企第三方拓展持續(xù)上升，占比達(dá)56%。截至2022年10月31日，全國上市物企44項收并購中有21項是大灣區(qū)物企發(fā)起，占比約48%。收并購活躍，堅定規(guī)?；l(fā)展之路。

品牌集中度高

品牌傳播力強，子品牌不斷進(jìn)階，引領(lǐng)細(xì)分賽道發(fā)展。領(lǐng)先物企在發(fā)展中逐漸取得共識，重視系統(tǒng)規(guī)劃品牌戰(zhàn)略。明確企業(yè)愿景和定位，升級企業(yè)服務(wù)產(chǎn)品系列。服務(wù)產(chǎn)品化、產(chǎn)品品牌化、品牌價值化，以全面的品牌矩陣形成合力，增強市場競爭力。在克而瑞物管和中物研協(xié)發(fā)布的《2022中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌價值研究報告》中，大灣區(qū)企業(yè)數(shù)量占比達(dá)33%，品牌價值凸顯，擁有一批具有較強品牌影響力的領(lǐng)先企業(yè)。

并且在集團(tuán)服務(wù)品牌下，不斷豐富子品牌，推出包括住宅、商寫、城市服務(wù)，以及科技、增值服務(wù)等多元子品牌，形成品牌矩陣，趨向“品牌化溢價”發(fā)展。

大灣區(qū)物業(yè)企業(yè)服務(wù)力

“服務(wù)力”是決定企業(yè)未來持續(xù)發(fā)展的能力，今年已經(jīng)是克而瑞物管服務(wù)里研究的第三年，經(jīng)歷了行業(yè)市場研究分析，及眾多企業(yè)的走訪調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)做強產(chǎn)品體驗、夯實人才機制以及科技賦能，是構(gòu)建企業(yè)長期發(fā)展能力的重要途徑，在全新升級的服務(wù)力POD模型中，我們從產(chǎn)品力、組織力、數(shù)字力三個模塊去分析和研究企業(yè)的發(fā)展。

產(chǎn)品力：產(chǎn)品框架逐步“細(xì)分”，回歸核心“品質(zhì)兌現(xiàn)”

行業(yè)的發(fā)展好壞，我們常常會看“領(lǐng)頭羊”，在大灣區(qū)頭部物企的創(chuàng)新和探索一直步履堅定，不斷地進(jìn)行服務(wù)模式迭代，沉淀服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、逐步梳理細(xì)分業(yè)務(wù)產(chǎn)品框架。

在2022年服務(wù)里產(chǎn)品調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)近40%物業(yè)企業(yè)在產(chǎn)品及客研資金投入上升，并且多數(shù)受訪企業(yè)設(shè)置獨立職能。

組織力：完善激勵機制，優(yōu)化管理機制，強化管理效率

隨著行業(yè)成速度不斷提升，市場化道路的擬定，眾多物業(yè)企業(yè)對于激勵機制的關(guān)注度提升，不斷的優(yōu)化投拓激勵機制，通過股權(quán)激勵、事業(yè)合伙人、投拓激勵，項目業(yè)態(tài)/等級激勵等方式，調(diào)動項目人員主觀能動性，或者吸引和留住人才。

另外，通過公司組織架構(gòu)的調(diào)整，強化管理效率，多數(shù)企業(yè)逐步形成“物企集團(tuán)－區(qū)域/城市平臺公司－項目”三級管理，讓組織技能更靈活。

數(shù)字力：以客戶需求、降本增效為導(dǎo)向，強化數(shù)字管理運營能力

數(shù)字力一定是和未來的數(shù)字中國、數(shù)字城市、數(shù)字的智慧物業(yè)相關(guān)聯(lián)的。在企業(yè)走訪中，我們發(fā)現(xiàn)企業(yè)對于“客戶”研究更深入，逐步探索“以客戶為中心打造整體的數(shù)字化的運營閉環(huán)”，在客戶的觸點越來越大的情況下，無論是全渠道服務(wù)觸點，還是服務(wù)運營的優(yōu)化，包括客戶體驗的閉環(huán)，基本上針對都是“以客戶為視角為重”。在智慧城市上，物企數(shù)字力已經(jīng)成為競標(biāo)智慧城市服務(wù)核心能力之一。物業(yè)數(shù)字化運營，已經(jīng)逐步運用在城市停車、智慧環(huán)衛(wèi)、設(shè)施管養(yǎng)等環(huán)節(jié)，并趨向全場景的城市智慧化運營解決方案。

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