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【資料圖】

9月29日，在每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的2022第十二屆中國價值地產(chǎn)年會上，旭輝建管總裁劉冰洋分享了一場以《代建產(chǎn)業(yè)：房企向上增長的新路徑》為主題的主旨演講。

劉冰洋表示，代建行業(yè)是地產(chǎn)衍生而來的輕資產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，有明確的預(yù)期和清晰的市場邏輯。“未來5-10年，代建的市場規(guī)模可能增長到1億平方米左右，收入規(guī)模應(yīng)該能達(dá)到400億-500億元的營收水平。”

旭輝建管總裁劉冰洋 圖片來源：受訪者提供

未來5-10年，代建營收規(guī)模或達(dá)500億元

“輕資產(chǎn)”屬性的代建行業(yè)雖然有不少房企布局但一直不瘟不火，在地產(chǎn)行業(yè)增長邏輯演變的當(dāng)下，代建又成為行業(yè)的熱議方向。

劉冰洋指出，代建雖然是地產(chǎn)衍生而來的輕資產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，但與地產(chǎn)行業(yè)實際上有著本質(zhì)的區(qū)別。代建作為輕資產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的特點是低固定資產(chǎn)、低運(yùn)營成本，通過知識/勞動來創(chuàng)造收入。

中國的代建行業(yè)是從2000年初開始，以部分的政府保障房業(yè)務(wù)切入，其間也有少量的商品房、寫字樓、公共建筑等項目找優(yōu)秀的房企進(jìn)行代建合作。2010年到2015年，房企已經(jīng)開始對代建業(yè)務(wù)投入了很大的關(guān)注度，很多房企進(jìn)入這個領(lǐng)域，行業(yè)開始蓬勃發(fā)展，使得代建成為房企的主流業(yè)務(wù)之一。從2015年至今，更多房企參與代建，同時房企也把代建的板塊逐步拆分進(jìn)行重點發(fā)展，還有些優(yōu)秀的同行進(jìn)入到了資本市場，實現(xiàn)了代建業(yè)務(wù)的獨立上市。

“目前我們的代建行業(yè)已經(jīng)是一個百億級的行業(yè)，雖然現(xiàn)在看規(guī)模還比較小，但從過去的數(shù)據(jù)來看，行業(yè)一直保持了快速增長的態(tài)勢。比如2019年行業(yè)營收規(guī)模約90.6億元，但年化增速在30%以上。不管是新簽約的代建總面積，還是代建行業(yè)的收入規(guī)模，都實現(xiàn)了快速增長。”

劉冰洋補(bǔ)充道，代建面積的年均增長速度達(dá)到25%，行業(yè)的收入規(guī)模年化的增長率都已經(jīng)達(dá)到了將近35%，所以這還是一個方興未艾的朝陽行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)從過去的簡單快速發(fā)展逐步轉(zhuǎn)化為向管理、品牌以及能力要效益的階段，代建行業(yè)的機(jī)會就越來越凸顯，很多委托方都希望找到好的品牌公司為項目賦能、提供服務(wù)。

當(dāng)下，還有很多城投公司拿地托底，這也對代建行業(yè)提出了很高的需求。“總體判斷，未來5-10年代建的市場規(guī)模可能增長到1億平方米左右，收入規(guī)模應(yīng)該能達(dá)到400億-500億元的營收水平。”

站在資本市場的角度來看，劉冰洋認(rèn)為，傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)屬于資本密集型，投資開發(fā)兼?zhèn)洌顿Y規(guī)模大，容易受地產(chǎn)市場的周期影響，利潤率逐年在降低。對比之下，代建行業(yè)屬于輕資產(chǎn)服務(wù)型行業(yè)，還有管理輸出、品牌輸出、資源的輸出，且投資規(guī)模小，抗風(fēng)險能力比較高，對于抵御周期的變化也有自己獨特的優(yōu)勢。

競爭激烈但觸角多，代建的本質(zhì)在于賦能

劉冰洋列舉了日本等國外代建行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗。

如日本的代建業(yè)務(wù)快速發(fā)展是在新房市場萎縮后，也就是在當(dāng)?shù)氐某鞘谢蔬_(dá)到一定水平之后，新房的需求開始萎縮。在這個階段，資管行業(yè)也處于一個大爆發(fā)的階段。在日本，代建并沒有定義成一個高盈利性的行業(yè)，實際上是為租賃銷售管理提供了導(dǎo)流的服務(wù)，特別是在行業(yè)的低谷期，是用來維持開發(fā)團(tuán)隊的規(guī)模、優(yōu)秀的人才，保有核心競爭力的有利工具。

旭輝建管對代建業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略初心是擴(kuò)地盤、找朋友、圈關(guān)系、練隊伍、有協(xié)同。劉冰洋解釋道，傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會受地域、戰(zhàn)略投資的局限性，但代建可以在主力城市周邊進(jìn)行能力輸出。同時，代建還能加強(qiáng)與各地政府、國企、同行的關(guān)系，增強(qiáng)合作粘性。

“代建行業(yè)現(xiàn)在逐步競爭、變得激烈，但實際上業(yè)務(wù)觸角很多，我們可以觸及不同的區(qū)域、不同類型的企業(yè)，提供全方位的服務(wù)。”劉冰洋指出，代建業(yè)務(wù)可以同時拉通基金、長租、物業(yè)、康養(yǎng)等地產(chǎn)+業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)范圍除了住宅之外還有產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、辦公、養(yǎng)老等領(lǐng)域。

在劉冰洋看來，代建行業(yè)的本質(zhì)還在于賦能。以旭輝建管為例，通過代建，需要將旭輝集團(tuán)的能力、品牌資源等都向委托方項目進(jìn)行輸出，提供價值服務(wù)，提升產(chǎn)品形象，提供更好的品牌運(yùn)營。

具體來看，劉冰洋將其分為政企、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、資本四個代建賽道，每個賽道各有特點。政企代建賽道具有低風(fēng)險低利潤的屬性，核心競爭力在于產(chǎn)品品質(zhì)和多元化經(jīng)驗；產(chǎn)業(yè)代建賽道可以與地產(chǎn)多元化板塊的商辦、養(yǎng)老等形成產(chǎn)業(yè)協(xié)同；商業(yè)代建賽道業(yè)務(wù)量最大，相對來說毛利可以做得更高，但風(fēng)險也同樣更高；資本代建賽道是一個長期方向，但需要有更好的戰(zhàn)略伙伴綁定。

“就未來行業(yè)發(fā)展情況來看，商業(yè)代建還是周圍主流，其中以三線城市和二線城市為主，政府代建也會有更好的機(jī)會，相對來說比較安全穩(wěn)定。資本代建現(xiàn)在屬于初期階段，但是潛力比較大，未來幾年可能會迎來一個很好的爆發(fā)期。”

劉冰洋總結(jié)道，思考代建業(yè)務(wù)如何落地，首先是要堅持長期主義，一定要為項目、為業(yè)主提供服務(wù)，創(chuàng)造價值。同時，也要建立起整套的風(fēng)控體系，嚴(yán)守紅線，做好投前適中投后的管理。“站在如今方興未艾的代建市場上，我們這個行業(yè)還不夠成熟，還在快速地發(fā)展過程中。旭輝建管也愿意和同行一起，共同去促進(jìn)行業(yè)的良好發(fā)展，共同去建立行業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)，讓行業(yè)更成熟、更健康。”

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封面圖片來源：受訪者提供