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利率上浮、放貸時間拉長、“三價就低” 被花式暴擊的購房者該怎么辦?
來源:國際金融報 發(fā)布時間:2021-09-02 08:19:41

‍‍一線城市的房貸收緊牽動著每個購房人的神經(jīng)。9月第一天,上海房產(chǎn)交易中心里人頭攢動。

而就在前一天,國新辦舉行“努力實現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會。發(fā)布會上指出,自2018年房地產(chǎn)長效機(jī)制實施以來,我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體穩(wěn)。

被花式暴擊的購房者

自7月24日起,上海地區(qū)首套房房貸利率由之前的4.65%上浮至5%,二套房房貸利率則由5.25%上浮至5.7%。

“上海所有銀行都是這個利率。”某國有大行的工作人員告訴記者,“放款的話,至少等5個月以上。”

“二手房貸審批一般1個月,放款的話不行,等候3-6個月都很正常。現(xiàn)在各家銀行的房貸都卡得比較緊,額度也是的。”某股份制銀行工作人員告訴記者,“因為現(xiàn)在額度很緊,所以我們一般不接首套房的貸款了,你可以去其他銀行看看。”

某國有大行的工作人員向記者透露,現(xiàn)在房貸額度告急,很緊,趨勢是會越來越嚴(yán)。據(jù)記者了解,從春季開始,有更多銀行加入今年不接貸款的行列,但大行還在正常接貸,只是明確表示審理和放款的流程會非常慢,已經(jīng)從此前的3個月上升至半年才能放款。而這個放款周期在去年只需七天。

有購房者對記者透露,從3月開始申請的房貸,到9月了仍無放款動靜。“遙遙無期,最兩個月僅放了十幾個貸款。”他惆悵地對記者表示。

在全線提高房貸利率、控制放貸速度后,8月底上海再次出臺了針對信貸端調(diào)控的房貸“補(bǔ)丁”, 二手房申請房貸將執(zhí)行“三價就低”原則,即參考合同網(wǎng)簽價、銀行評估價、涉稅評估價,選擇相對最低的價格來審批貸款額度。

“我就是吃虧了,網(wǎng)簽時看不到最后的核稅價,一直在猜到底會是多少。結(jié)果出來后直接砍掉市場價一半,相當(dāng)于打六折,銀行放款比原來預(yù)計的少了一百多萬,最后只能借錢墊上買房。”一位購房的阿姨對記者表示。

對于一些剛需購房者來說,更不幸的是購房流程走到一半,遇上“三價就低”且流動資金不足。“七月利率調(diào)整,八月政策調(diào)整,我不會是最倒霉的吧?”有網(wǎng)友表示,網(wǎng)簽價是230萬元的房子,銀行評估價只有160萬元,現(xiàn)在只能貸80萬元,也就是說,首付要付150萬元。“最關(guān)鍵的是,我已經(jīng)付了五成首付,但貸款額不足,結(jié)果湊不齊中間的差價。”

“我想購買的小區(qū)核稅價終于出來了,是市場價的5.6折,買240萬元的房子,核稅價134.4萬元,只能貸67萬元,我首付要付173萬元。我要是能付得起這個首付,還會買到這里?”另有網(wǎng)友表示,核稅價出來后中介慌了,購房者也慌了。

某股份制銀行工作人員提醒購房者:“二手房貸款現(xiàn)在‘三價取低’,實際貸款額可能只有市場房價的四成。”

也有不少購房者表示,銀行貸款額度降低相當(dāng)于變相提高了首付門檻,自己買房的計劃需要暫時擱置。

二線城市利率上調(diào)

為了能夠貸足款,不少購房者不得不嘗試別的出路,比如父母擔(dān)保貸款,但據(jù)了解,今年4月開始這條“潛規(guī)則”漏洞也被堵上。“之前為了流水賬面做得合規(guī),中介替我想到的辦法是父母參貸,并且明確了一家銀行是可以做的。我已經(jīng)找到銀行負(fù)責(zé)人,問了材料情況,準(zhǔn)備著手了,銀行突然收到一道通知,一律不再受理含有父母參貸的案例,當(dāng)天一下子就變了。”有購房者對記者回憶道。

政策快馬加鞭堵住一切漏洞,之前能夠做的案例明天或許就會泡湯,購房者都有一種與時間賽跑的感覺。

“我們核驗資料第一天和第二天的利率都不一樣。”一位成都的購房者小薇告訴記者,“之前我是覺得(銀行放款)越晚下來越好,現(xiàn)在是巴不得明天就下來,貸款利率一天一個價。”

小薇告訴記者,她的朋友還接到某國有大行的電話,通知購房者最要么趕緊遞資料審批,要么接受新利率,不接受的話就請另找其他銀行。

除了北上廣深一線城市,二三線城市的房貸利率也在不知不覺中悄悄上漲。

杭州在今年多次上調(diào)利率,從5月至今已實現(xiàn)“三連跳”。7月2日,工行、建行、農(nóng)行等銀行集體上調(diào)房貸利率,首套房5.9%,二套房6.0%;7月20日,部分商業(yè)銀行的房貸利率又進(jìn)行上調(diào),目前已經(jīng)超過工行、建行等國有銀行的房貸利率。

“現(xiàn)在首套房和二套房的貸款利率分別是6.0%和6.2%,最又上調(diào)了,可以說一天一個樣。大部分銀行都是6%左右,四大行先領(lǐng)漲,我們再跟進(jìn)的。”某股份制銀行杭州客戶經(jīng)理告訴記者。

此外,威海、佛山、重慶等二三線城市的銀行也紛紛上調(diào)貸款利率。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《國際金融報》記者,這些城市房貸利率循序漸進(jìn)的上漲,說明銀行壓力比較大,貸款額度不夠。他預(yù)計,房貸利率上漲的城市會越來越多,二手房貸款會重點受到影響。

嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào),重點城市都有貸款利率上漲和額度收緊的可能,對于促進(jìn)房市降溫有益處,同時提醒購房者注意這方面的風(fēng)險。

冒險墊資買房

在熱鬧的房地產(chǎn)交易中心里,除了來來往往辦理業(yè)務(wù)的人員,另一群人也在伺機(jī)而動。

據(jù)了解,由于銀行貸款額度緊,不少需要資金的購房者被中介介紹去走另一條路——墊資過橋。

“我們就是今年才做的,很多人都這么操作,銀行貸款難嘛。我們7天起做,每天的利率是萬分之六,如果包月的話便宜點。但是這樣比你自己去銀行貸款合算,最后抵押貸銀行利率才3.85%。”一位墊資過橋公司的人員向記者介紹。

“銀行貸款額度太緊,現(xiàn)在的做法只有一種,就是先走墊資過橋,把房子先買下來,然后再抵押房產(chǎn)。你現(xiàn)在不是要從銀行貸款嗎,但今年已經(jīng)沒有名額了,所以墊資公司先出錢讓你先順利辦理房產(chǎn)過戶,然后你再抵押給銀行慢慢還。”某房產(chǎn)中介告訴記者。

在交易中心現(xiàn)場,一位購房者對記者表示,自己就是嫌銀行房貸利率太高,因此通過中介的方法操作,在某股份制銀行抵押后再買了一套房,并且享受3.85%的利率。

當(dāng)被問及是否會有風(fēng)險時,上述墊資公司中介人士表示:“銀行查流向是肯定會查的,畢竟是在這個節(jié)骨眼上,但是不會有風(fēng)險的,款項打到第三方公司。”

但實際上,今年以來對于經(jīng)營貸的打擊層層加碼。3月26日,銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》,要求各地對“經(jīng)營貸”進(jìn)行排查。針對資金違規(guī)流入樓市情況,多地監(jiān)管部門此前已部署了全面自查、開展專項核查等措施。

銀行方面收緊了對經(jīng)營貸的放款審核。有銀行工作人員對記者表示,比如之前辦理“經(jīng)營貸”只需公司提供正式的出賬證明就可以,但現(xiàn)在為了證明企業(yè)正常經(jīng)營,還會要求企業(yè)提供一年發(fā)放工資的記錄、一年的繳稅記錄等。

在監(jiān)管層面,對于銀行的各類貸款檢查也更加嚴(yán)格。8月13日,福州農(nóng)商行因違規(guī)向公職人員發(fā)放個人經(jīng)營貸款,個人經(jīng)營貸款、消費貸款貸前調(diào)查不盡職,貸后管理不到位等14項違法違規(guī)行為被罰款658萬元。

“中國銀保監(jiān)會已會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行成立了專門工作組,赴熱點城市進(jìn)行現(xiàn)場指導(dǎo),督促各地深挖違規(guī)線索、追查到底、查實查透、嚴(yán)肅問責(zé)。”銀保監(jiān)會統(tǒng)信部副主任劉忠瑞說,以個人經(jīng)營貸款違規(guī)入樓市為例,在排查中發(fā)現(xiàn),一些企業(yè)和個人的挪用手段復(fù)雜多樣、花樣翻新,通過各種方式規(guī)避監(jiān)管要求。

標(biāo)簽: 利率上浮 放貸時間 拉長 三價就低 花式暴擊

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