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共有產(chǎn)權(quán)房再出新花樣。

8月23日，廣東東莞市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《東莞市三限房(共有產(chǎn)權(quán)住房)建設(shè)和分配試點方案》的通知(下稱“通知”)，提出三限房(限房價、限地價、限銷售對象)可由承購人5折購買其50%產(chǎn)權(quán)，另50%產(chǎn)權(quán)由代持機構(gòu)持有。

同日，寧夏銀川市亦出臺調(diào)控政策，從多方面加強樓市調(diào)控。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，銀川、東莞都是最近房價上漲明顯的城市，隨著核心城市及熱點城市的政策收緊，炒房的空間被擠壓，開發(fā)利潤也在降低，買賣雙方開始進入政策比較寬松中西部二線和優(yōu)質(zhì)三四線城市，尤其是臨近核心城市且有一定產(chǎn)業(yè)配套的三四線，“隨著這些城市熱度的上升，預(yù)計未來調(diào)控政策收緊更多會出現(xiàn)在中西部二線和核心三四線城市”。

5折購房

具體來看，三限房是由政府指定的代持機構(gòu)(東莞實業(yè)投資控股集團有限公司或其下屬全資公司作為代持機構(gòu))與承購人按份共有，單套建筑面積在70-80平方米。

承購人可按總價的50%出資購買50%產(chǎn)權(quán)，另50%產(chǎn)權(quán)由代持機構(gòu)持有。

購買三限房享有與普通商品住房同等的教育、醫(yī)療、戶政、養(yǎng)老、住房公積金等公共服務(wù)權(quán)益。

在三限房交付一定年限后，經(jīng)市政府同意，承購人可獲得完全產(chǎn)權(quán)。

承購人取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿5年(以不動產(chǎn)權(quán)證書登記日期為準)且入戶東莞滿3年的，可按屆時市場評估價8折購買代持機構(gòu)份額后獲得完全產(chǎn)權(quán);依據(jù)《東莞市優(yōu)才卡管理暫行辦法》(東府〔2020〕81號)申領(lǐng)并持有莞香卡的可按市場評估價7折購買，持有玉蘭卡的可按市場評估價5折購買。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次政策具有較好的導(dǎo)向作用，對于共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)和分配等采取了非常務(wù)實的政策內(nèi)容。當前各地共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)將持續(xù)推進，但是如何真正和房住不炒以及產(chǎn)城融合、職住平衡等進行結(jié)合，也是需要不斷思考的內(nèi)容。

有四類人群可歸屬于承購人范圍。

一是有配偶或共同生活子女，承購人及其配偶、共同生活子女在我市均無自有產(chǎn)權(quán)住房，且申購前3年內(nèi)在東莞市沒有住房轉(zhuǎn)移登記記錄的人群;

二是具有東莞戶籍且在莞累計繳納養(yǎng)老保險滿3年，或不具有東莞戶籍但在莞累計繳納養(yǎng)老保險滿5年的人群;

三是與三限房銷售區(qū)域用人單位簽訂勞動合同并逐月繳納養(yǎng)老保險滿1年的人群(勞動合同簽訂單位與養(yǎng)老保險繳納單位須一致);

四是具備以下條件之一的，即有大專或以上學(xué)歷，中級工或以上職業(yè)技能，助理級或以上職稱。

在享有三限房政策后，相關(guān)對象不能同時享受《東莞市人才安居辦法(試行)》(東府〔2020〕49號)以及其他政策性住房優(yōu)惠。

此外，承購人在莞購買商品房(包括新建商品住房及二手商品住房)前，需取得三限房完全產(chǎn)權(quán)或退出三限房。

限房價、限地價

除了限銷售對象外，三限房還對房價、地價方面有限制。

限房價方面，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)所屬區(qū)域(園區(qū)、鎮(zhèn)街)2020年以來一手商品住房成交均價以及商住用地拍賣成交價，預(yù)測三限房銷售期間所屬區(qū)域(園區(qū)、鎮(zhèn)街)的房價水平，合理確定三限房最高銷售均價，具體限價在土地出讓前測算確定。單套住房銷售單價以銷售均價為基礎(chǔ)，結(jié)合房屋樓層、朝向等因素確定，上下浮動比例不超過10%。

在限地價方面，由于承購人按總價的50%出資購買50%產(chǎn)權(quán)，土地競買人的拿地款也在預(yù)算土地競拍總價的一半左右。

政府部門將根據(jù)三限房最高銷售均價及合理開發(fā)建設(shè)成本確定土地競拍價。按照東莞市現(xiàn)行一手住宅價格備案規(guī)則測算土地競拍總價，在此總價一半的基礎(chǔ)上，下浮10%(不低于評估價的50%)作為起拍價，如低于評估價50%，取評估價50%作為起拍價;上浮10%作為最高限價。當競買人報價達到上限時，仍有兩個或兩個以上的競買人要求競買的，按照終次報價規(guī)則確定競得人。

土地交付并簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后18個月內(nèi)辦理商品房預(yù)售，30個月內(nèi)完成竣工驗收交付使用。園區(qū)、鎮(zhèn)街相關(guān)部門牽頭，代持機構(gòu)配合，按照本方案分配方式確定購房人名單，三限房達到銷售條件后1年內(nèi)完成項目銷售。

嚴躍進分析稱，在房價方面，三限房將有最高銷售均價的限制。而在地價方面，三限房也將在地價測算的基礎(chǔ)上，對于起拍價和最高價等進行了限制。若結(jié)合定向銷售和只需要認購50%的產(chǎn)權(quán)比重，那么相關(guān)購房者認購此類住房的購房成本會非常低。這樣就大大降低了此類購房成本。同時由于此類住房優(yōu)先給與周邊的職工認購，則更好地落實了產(chǎn)城人的三方融合。

不過，宋紅衛(wèi)提出，在保障性住房建設(shè)方面，東莞三限政策有保障和抑制炒房的空間，但是仍然具有一定的投資屬性，在限制共有產(chǎn)權(quán)投資屬性方面可以學(xué)習(xí)北京模式，目前北京是共有產(chǎn)權(quán)模式最好的城市。