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網(wǎng)傳已久的杭州限購政策升級終于來了。

日前，杭州微博房產(chǎn)在微博發(fā)起的一則投票活動中，對于“如果樓市新政真的要來，你希望是哪些內(nèi)容?”，有138位網(wǎng)友支持限購社保從2年變成5年，有132位網(wǎng)友支持大學生房票全部作廢，有48位網(wǎng)友支持積分制、搖號要求變多了……

如今，新政落地，但是和網(wǎng)友的想象卻有一些出入。

8月5日，為進一步支持自住需求、抑制投機炒房，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，浙江省杭州市市住保房管局發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》(下稱“通知”)。通知從加強住房限購、完善新建商品住房銷售管理、規(guī)范市場秩序三個方面進行管控。

消失的購房資格

通知提出，將進一步加強住房限購。在落戶本市未滿5年的戶籍家庭方面，其在購房之日前2年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個月，方可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房。針對非本市戶籍家庭，在購房之日前4年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個人所得稅滿48個月，方可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房。

而在此之前，杭州市對落戶本市的戶籍家庭在購房方面無社保要求，此次對落戶不滿5年的家庭加增2年社保要求;對非本市戶籍家庭此前在限購區(qū)域需繳納2年社保即可購房一套，此次加增至4年社保要求。

消息一出，有網(wǎng)友在杭州口水樓市論壇中評論，“一覺醒來，自己的購房資格沒有了”。

浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛認為，此前杭州落戶門檻相對較低，全日制大專畢業(yè)生可直接落戶，進而獲得購房資格。由于相對寬松的戶籍政策，甚至出現(xiàn)了有來杭落戶“一月游”的投資客，繳納24個月的社保要求極大的提升了這一群體的購房門檻。

事實上，在新政發(fā)布前，市場上便已有預(yù)兆。

日前，杭州已經(jīng)取得預(yù)售證的紅盤溪上儷庭被傳出暫緩登記。據(jù)悉，該項目曾于今年5月加推，彼時的中簽率僅1.9%，創(chuàng)今年全是最低中簽率記錄，被列為限售行列。另一興耀·櫻漫里項目也被傳暫緩登記，而銷售說辭是接到了房管局通知。彼時便有購房者認為這是新政將出的前奏。

在完善新建商品住房銷售管理方面，通知明確，本市限購范圍內(nèi)，新建商品住房項目公證搖號公開銷售時，購房意向登記家庭數(shù)與公開銷售房源數(shù)的比例大于或等于10:1的，無房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數(shù)從多到少排序，高層次人才家庭先按B、C、D、E人才類別從高到低排序、同一類別人才再按社保繳納月數(shù)從多到少排序，以一定比例入圍公證搖號。

這也意味著，高層次人才搖號要先按類別排序，再按社保繳納月數(shù)排序入圍;而無房家庭、普通家庭需按照社保繳納年限排隊。例如200套房子，如有6000戶登記，按照10:1的比例要求，只有社保排在前2000位的家庭可以參與搖號。

通知強調(diào)，本市限購范圍內(nèi)，新建商品住房項目公證搖號公開銷售時，購房意向登記家庭數(shù)小于或等于公開銷售房源數(shù)的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取公證搖號方式確定選房順序并按序售房，剩余房源可自行銷售。換言之，如有1000套房源，報名900戶家庭，則也需要搖號選房。

此外，規(guī)范市場秩序方面，通知提出在杭州市區(qū)范圍內(nèi)，新建商品住房公證搖號公開銷售過程中，購房者提供虛假信息資料、隱瞞真實情況或惡意干擾公證搖號銷售的，3年內(nèi)停止其新建商品住房的購房意向登記和合同網(wǎng)簽備案。

“萬人搖”難現(xiàn)?

地產(chǎn)分析師嚴躍進認為，按社保繳納月數(shù)多少排序的制度，有助于保障社保繳納時間長的購房者優(yōu)先購房，此類政策下將真正促進市場的健康可持續(xù)發(fā)展，減少一些熱銷樓盤虛火或炒作的現(xiàn)象。

今年以來，杭州樓市持續(xù)高溫，“萬人搖”的記錄也在不斷刷新。

2月，杭州新盤紫璋臺披露搖號登記情況，其在登記期內(nèi)共收到10795戶有效資料，其中人才無房家庭682戶，普通無房家庭10113戶;5月，博語華庭披露期在登記期內(nèi)，共收到10479戶有效購房登記家庭，其中人才無房家庭565戶，普通無房家庭9914戶;7月，濱融府項目推出的155套房源，共收到9820戶購房意向家庭，其中高層次人才無房家庭557戶，普通無房家庭2326戶，中簽率約1.58%。

不過，需要注意的是，上海實施新盤搖號積分制以來，也浮現(xiàn)了不少高積分的“社保巨子”，其憑借自己的高社保年限拉高積分，從而使不少剛需但社保繳納月數(shù)較短的購房者望而卻步。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)也認為，新政推出后，短期內(nèi)會激發(fā)杭州本地人投資住房，重點圍攻“倒掛”網(wǎng)紅盤。按照其他城市積分制的情況來看，本地人在社保年限方面比新進入杭州的年輕人才具有絕對優(yōu)勢。這類人群基本會分兩步走，第一步，首先會處置手上持有住宅項目，或者通過捐贈子女或者其他直系親屬以及“假過戶”的方式，來實現(xiàn)無房資格的認定;第二步，選擇最具有投資潛力的倒掛盤，根據(jù)社保年限來獲取購房資格，一旦中簽，即可獲得巨額收益。

調(diào)控頻出

事實上，在此次限購政策之前，杭州樓市調(diào)控政策已是頻出。

1月，杭州在原有限售基礎(chǔ)上，將中簽率低于10%的批次房源納入限售5年的行列;3月土地市場實行“兩集中”供地政策;5月-6月，杭州個人住房貸款利率兩次上調(diào);7月，杭州又有“禁商墅”“競品質(zhì)”等舉措推出。

億翰智庫認為，如果說一季度在限購、限售方面還算小試牛刀，那么二季度就是聚焦資金端調(diào)控，盡管資金端調(diào)控力度又密又緊，但杭州市場的火熱歸根究底還是資格門檻較低(無論是土地還是銷售市場)，所以整體效果可能并沒有預(yù)期那么好。

這些調(diào)控政策與近年來杭州土拍市場的狂熱也有不可分割的干系。

作為樓市的風向標，杭州市的土拍市場一直比較火熱。以今年22城首批集中供地為例，杭州以1178億元總出讓金位居22城榜首，出讓的57宗地塊中有41宗達到了封頂溢價并啟動“競自持”。

受此次調(diào)控影響，億翰智庫預(yù)計，接下來的三季度整個新房市場會出現(xiàn)一定程度的回調(diào)，一些市區(qū)的熱盤預(yù)售證可能也會加快發(fā)放以分流，以此落實新政效果。

不過，宋紅衛(wèi)指出，預(yù)計短期內(nèi)杭州二手房市場掛牌量會增加，其交易量的增加也會加劇銀行信貸額度的緊張，下半年杭州按揭貸款形勢會比較嚴峻。

以下附上官方政策解讀：