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8月3日，位于福田區(qū)百花片區(qū)的長(zhǎng)城花園法拍房因無(wú)人報(bào)名而流拍。隨后，該房源重新上架二拍，起拍價(jià)下調(diào)217萬(wàn)元至867.32萬(wàn)元左右，將于8月19日再次開(kāi)拍。

作為對(duì)口百花小學(xué)及四大名校之一深圳實(shí)驗(yàn)中學(xué)初中部的小區(qū)，長(zhǎng)城花園一直是學(xué)區(qū)房中的頂配，去年成交價(jià)最高達(dá)到13.5萬(wàn)/平。

某種程度上，此次流拍或許折射出新政調(diào)控下學(xué)區(qū)房退燒的現(xiàn)狀。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，此次長(zhǎng)城花園法拍房流拍或與前兩天深圳發(fā)布的擬推行“大學(xué)區(qū)”招生制度有關(guān)，學(xué)區(qū)房正在迎來(lái)去泡沫的過(guò)程。

降價(jià)185萬(wàn)沒(méi)人要

據(jù)阿里拍賣(mài)網(wǎng)，位于深圳福田百花路四路2號(hào)長(zhǎng)城大廈1棟A405號(hào)房產(chǎn)(即長(zhǎng)城花園)于8月3日流拍。

該房產(chǎn)建筑面積104.7平方米，起拍價(jià)為1084.1萬(wàn)元，單價(jià)約10.35萬(wàn)元/平，較同樣3室107平房源的最新歷史成交價(jià)格低185萬(wàn)元左右。

集學(xué)區(qū)、低價(jià)兩個(gè)熱頻詞于一身的405號(hào)房在拍賣(mài)期間引來(lái)超5000次圍觀，181人設(shè)置提醒，但在為期1天的競(jìng)價(jià)周期中卻無(wú)一人出手。

這也是近年來(lái)該小區(qū)在法拍房市場(chǎng)首次出現(xiàn)流拍情況。

《國(guó)際金融報(bào)》記者注意到，從2019年至今，阿里拍賣(mài)網(wǎng)先后9次上架長(zhǎng)城大廈房源(不包括此次二拍)，除一次撤回、一次中止外，剩余7次皆落槌成交。

最近的一次是在7月。7月10日，長(zhǎng)城大廈4棟B206、7棟B404兩套住宅同時(shí)拍賣(mài)，均是一輪成交，成交價(jià)分別為1328.92萬(wàn)元、1782.21萬(wàn)元，單價(jià)約12.04萬(wàn)元/平、11.24萬(wàn)元/平，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)打了85折。

相較以往，上述兩次拍賣(mài)的熱度其實(shí)并不算高。將時(shí)間軸再拉長(zhǎng)可以看到，6月22日，長(zhǎng)城大廈4棟A1109法拍房引來(lái)20人報(bào)名，經(jīng)104輪報(bào)價(jià)后，被人以871.6萬(wàn)元左右的價(jià)格拍下，超出起拍價(jià)340萬(wàn)元，單價(jià)約8.29萬(wàn)/平。

這樣的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)行情。負(fù)責(zé)百花片區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人王曉(化名)告訴記者，目前該區(qū)域很多業(yè)主的單價(jià)報(bào)價(jià)都在16萬(wàn)元左右，最低的也有15萬(wàn)元。

記者注意到，目前鏈家網(wǎng)長(zhǎng)城大廈房源的參考價(jià)為10萬(wàn)元/平方米，“這只是政府要求的參考價(jià)，買(mǎi)賣(mài)成交還是按業(yè)務(wù)的報(bào)價(jià)。”王曉補(bǔ)充說(shuō)道。

其稱，目前長(zhǎng)城大廈的平均成交單價(jià)在15萬(wàn)元，“長(zhǎng)城花園(長(zhǎng)城大廈1-3棟)現(xiàn)在最便宜的一套報(bào)價(jià)1430萬(wàn)元，88平。”

按此來(lái)看，長(zhǎng)城大廈1棟A405號(hào)10.35萬(wàn)元/平的單價(jià)著實(shí)便宜不少。并且，從資質(zhì)來(lái)看，該房源沒(méi)有抵押、出租，且學(xué)位可能也沒(méi)有占用的情況。

那么，高性價(jià)比的學(xué)區(qū)房為何會(huì)出現(xiàn)流拍現(xiàn)象呢?

學(xué)區(qū)房擠泡沫

記者注意到，長(zhǎng)城花園上述房源是在深圳《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例(草案征求意見(jiàn)稿)》(下稱“《征求意見(jiàn)稿》”)公布后的首套法拍學(xué)區(qū)房。

7月30日，深圳人大常委會(huì)發(fā)布《征求意見(jiàn)稿》，就民生建設(shè)、社會(huì)治理等方面征求意見(jiàn)。

為保障教育公平，《征求意見(jiàn)稿》提出推行大學(xué)區(qū)招生，同時(shí)施行教師輪轉(zhuǎn)教學(xué)、普高與中職互轉(zhuǎn)等措施。

上述措施被認(rèn)為是對(duì)學(xué)區(qū)房炒作釜底抽薪的重要舉措，長(zhǎng)城花園法拍房的遇冷某種程度上也反映出買(mǎi)方目前的觀望態(tài)度。

在中指院廣州分析主管陳雪強(qiáng)看來(lái)，此次長(zhǎng)城大廈法拍房流拍與前兩天深圳發(fā)布的擬推行“大學(xué)區(qū)”招生制度有關(guān)，“若該政策能夠出臺(tái)執(zhí)行，對(duì)學(xué)區(qū)房炒作會(huì)是一個(gè)打擊。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也持有相同意見(jiàn)。他指出，這次“大學(xué)區(qū)”招生制度對(duì)于對(duì)口直升的學(xué)校影響最大。這類(lèi)學(xué)校對(duì)應(yīng)的房子單價(jià)都在20萬(wàn)元左右，“大學(xué)區(qū)”制度對(duì)這類(lèi)房源必然有一個(gè)去泡沫的過(guò)程。

另外，按李宇嘉所言，之前學(xué)區(qū)房出現(xiàn)百萬(wàn)級(jí)別降價(jià)的現(xiàn)象也是造成此次流拍的一個(gè)因素。

如有對(duì)應(yīng)南山第二外國(guó)語(yǔ)海德學(xué)校的學(xué)區(qū)房業(yè)主，其曾在4月至5月期間多次下調(diào)房源價(jià)格，總價(jià)從2000萬(wàn)元下調(diào)至1880萬(wàn)元，降價(jià)120萬(wàn)元。

羅湖區(qū)的學(xué)區(qū)房金麗豪苑亦出現(xiàn)了相似的情況。3月，一套金麗豪苑總價(jià)千萬(wàn)的房源在降價(jià)100萬(wàn)后，仍未能成功出售;5月，該房源再次選擇降價(jià)50萬(wàn)元。

對(duì)于學(xué)區(qū)房后期的走勢(shì)，陳雪強(qiáng)表示，不排除一些投資客會(huì)提前放盤(pán)，“百花片區(qū)放盤(pán)量突然猛增也與‘大學(xué)區(qū)’招生制度有關(guān)。”